一、契稅的概念

　　契稅，是指國家在土地、房屋權屬轉移時，按照當事人雙方簽訂的合同（契約），以及所確定價格的一定比例，向權屬承受人征收的一種稅。

　　提示：我國目前房地產類稅收主要包括：耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅。

　　二、契稅的納稅人和征稅范圍

　　（一）契稅的納稅人——權屬的承受人

　　契稅的納稅人，是指在我國境內承受（獲得）“土地、房屋權屬”轉移（土地使用權、房屋所有權）的單位和個人。

　　提示：這里所說的“承受”，是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權屬的行為。

　　（二）契稅的征稅范圍

　　契稅以在我國境內轉移土地、房屋權屬的行為作為征稅對象。土地、房屋權屬未發生轉移的，不征收契稅。契稅的征稅范圍具體包括：

　　1.國有土地使用權出讓（土地一級市場）；

　　2.土地使用權轉讓（土地二級市場：包括出售、贈與、交換）；

　　提示：土地使用權的轉讓不包括農村集體土地承包經營權的轉移。

　　3.房屋買賣；

　　4.贈與；

　　5.交換；

6.特殊情況，視同轉移：

（1）以土地、房屋權屬作價投資、入股；（2）以土地、房屋權屬抵債；（3）以獲獎方式承受土地、房屋權屬；（4）以預購方式承受土地、房屋權屬；（5）土地使用權受讓人通過完成土地使用權轉讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲取低價轉讓或無償贈與的土地使用權的；（6）公司增資擴股中，對以土地、房屋權屬作價入股或作為出資投入企業的，征收契稅；（7）企業破產清算期間，對非債權人承受破產企業土地、房屋權屬的，征收契稅。

　　提示：（1）企業破產清算期間，債權人破產企業土地、房屋權屬的，免征契稅。

　　（2）土地、房屋權屬的典當、繼承、分拆（分割）、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。

　　三、契稅的計稅依據、稅率和應納稅額的計算

　　（一）契稅的計稅依據

　　1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣：成交價格作為計稅依據。

　　2.土地使用權贈與、房屋贈與，由征稅機關參照土地使用權出售、房屋買賣市場價格確定。

　　3.土地使用權交換、房屋交換：交換土地使用權、房屋的“價格差額”。

　　提示：交換價格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅；交換價格相等的，免征契稅。

　　4.以劃撥方式取得的土地使用權，經批準轉讓房地產時，以補交的土地使用權出讓費用或者土地收益為計稅依據。

　　（二）契稅的稅率：比例稅率（3%－5%）

三）契稅應納稅額的計算

　　應納稅額＝計稅依據×稅率

　　四、契稅的稅收優惠

　　1.國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅。

　　2.城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征契稅。

　　3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅。

　　4.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用于農、林、牧、漁業生產的，免征契稅。

　　五、契稅征收管理

　　1.契稅納稅環節：納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

　　2.契稅納稅期限：納稅義務發生之日起10日內。