第一單元 與房地產有關的稅種

六、涉及房地產的考點綜述

（一）房地產的銷售

1. 出賣人應繳納土地增值稅、印花稅、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加，企業應繳納企業所得稅、個人應繳納個人所得稅。

2. 買受人應繳納契稅和印花稅。

3. 個人轉讓住房的特殊規定

（ 1 ）土地增值稅：自 2008 年 11 月 1 日起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。

（ 2 ）營業稅：自 2011 年 1 月 28 日起，個人將購買 不足 5 年 的住房對外銷售的， 全額 征收營業稅；個人將購買 超過 5 年 （含 5 年）的 非普通住房 對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的 差額 征收營業稅；個人將購買 超過 5 年 （含 5 年）的 普通住房 對外銷售的，免征營業稅。

（ 3 ）個人所得稅：個人轉讓自用達 5 年以上 ，并且是 唯一 的家庭生活用房取得的所得， 暫免 征收個人所得稅。

（ 4 ） 印花稅：自 2008 年 11 月 1 日起，對個人銷售或者購買住房暫免征收印花稅。（ 2013 年教材未提及）

4. 營業稅的計算

（ 1 ）新房

銷售不動產的營業額為納稅人銷售不動產而向不動產購買者收取的全部價款和價外費用。

（ 2 ）二手房

納稅人銷售或轉讓其購置的不動產，以全部收入減去不動產的購置原價后的余額為營業額。

5. 個人所得稅的計算

應納稅額＝（收入總額－財產原值－合理費用）× 20%

（二 ）房地產的出租

1. 出租人應繳納房產稅、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加，企業應繳納企業所得稅、個人應繳納個人所得稅。

【解釋】由于房地產的出租，未發生產權轉讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

2. 承租人無需繳納契稅。

【解釋】 土地、房屋權屬的出租，不屬于契稅的征稅范圍。

3. 營業稅的計算

出租不動產時，營業稅的計稅依據為租金收入全額，不得扣除任何費用。

4. 房產稅的計算（ 從租計征、按年度征收 ）

（ 1 ）房產稅應納稅額＝租金收入× 12%

（ 2 ）對個人按市場價格出租的居民住房，可暫減按 4% 的稅率征收房產稅。

5. 個人所得稅的計算（ 以“ 1 個月”內取得的收入為一次，按次征收 ）

（ 1 ）每次（月）收入不超過 4000 元的

應納稅額＝ [ 每次（月）收入額－準予扣除項目－修繕費用（ 800 元為限）－ 800 元 ] × 20% （或 10% ）

（ 2 ）每次（月）收入在 4000 元以上的

應納稅額＝ [ 每次（月）收入額－準予扣除項目－修繕費用（ 800 元為限） ] ×（ 1 － 20% ）× 20% （或 10% ）

【解釋 1 】準予扣除項目包括：出租房屋時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加以及房產稅、印花稅等相關稅費。

【解釋 2 】當月的修繕費用超過 800 元的，當月最多扣除修繕費用 800 元，其余部分在以后月份扣除。

【解釋 3 】 個人按市場價格 出租居民住房適用 10% 的個人所得稅稅率。

（三）房地產的贈與

1. 營業稅

（ 1 ）單位

單位將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，視同發生應稅行為，應當繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。

（ 2 ）個人

一般情況下，個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，視同發生應稅行為，應當繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。但是個人無償贈與不動產、土地使用權，屬于下列情形之一的，暫免征收營業稅（ 2013 年教材未提及）：

（ 1 ）離婚財產分割；

（ 2 ）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（ 3 ）無償贈與對其承擔直接撫養或贍養義務的撫養人或贍養人；

（ 4 ）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

2. 土地增值稅

不征土地增值稅的房地產贈與行為包括兩種情況：

（ 1 ）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與“直系親屬或者承擔直接贍養義務人”；

（ 2 ）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與“教育、民政和其他社會福利、公益事業”。

3. 契稅

通過贈與方式承受土地、房屋權屬的，應繳納契稅，其計稅依據 由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格確定。

（四） 以房地產進行投資、聯營

1. 營業稅

以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；在投資后轉讓其股權的，也不征收營業稅。

2. 房產稅

（ 1 ）以房產投資、聯營，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按照“房產余值”作為計稅依據計征房產稅。

（ 2 ）收取固定收入、不承擔經營風險的，視同出租，按照“租金收入”為計稅依據計征房產稅。

3. 土地增值稅

以房地產進行投資、聯營，暫免征收土地增值稅。投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

【解釋】凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規定。

4. 契稅

以土地、房屋權屬作價投資、入股，視同發生權屬轉移，被投資方應當繳納契稅。

（五）房地產的抵押

1. 抵押期間

（ 1 ）土地增值稅

在抵押期間不征收土地增值稅。

（ 2 ）契稅

土地、房屋權屬的抵押，不屬于契稅的征稅范圍。

2. 抵押期滿后，以房地產抵債

（ 1 ）土地增值稅

對于以房地產抵債而發生房地產權屬轉讓的，應列入土地增值稅的征稅范圍。

（ 2 ）契稅

以土地、房屋權屬抵債，視同發生權屬轉移，承受人應當繳納契稅。

（ 3 ）營業稅

如果納稅人銷售或轉讓抵債所得的不動產，以全部收入減去抵債時該項不動產作價后的余額為營業額，計征營業稅。

（六）房地產的繼承

1. 土地增值稅

房地產的繼承，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

2. 契稅

土地、房屋權屬的法定繼承，不屬于契稅的征稅范圍。

（七）房地產的交換

1. 契稅

交換 房屋時，由多交付貨幣、實物、無形資產或其他經濟利益的一方繳納契稅；交換價格相等的，免征契稅。

2. 土地增值稅

房地產的交換，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對“ 個人之間 ”互換“ 自有居住用 ”房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

【解釋】土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地的過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等。

（八）房地產的自用

1. 營業稅

納稅人自建自用房屋的行為不納稅。

2. 房產稅

（ 1 ）單位：用于生產經營

應納稅額＝房產原值×（ 1 －扣除比例）× 1.2%

（ 2 ）個人

個人所有非營業用的房產（居民住房），免征房產稅。

【解釋 1 】對個人擁有的營業用房或者出租的房產，不屬于免稅房產，應照章征稅。

【解釋 2 】為了抑制房價過快增長和房產投機行為，從 2012 年 1 月起，我國在上海、重慶兩地進行了房產稅改革。

3. 土地增值稅

房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或者用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅。

【相關鏈接】房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或者用于出租等商業用途時，應繳納房產稅。

（九）其他規定

1. 合作建房

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

【相關鏈接】單位將自建的房屋對外銷售，其自建行為應按建筑業繳納營業稅，其銷售行為按銷售不動產繳納營業稅。

2. 房地產的代建行為

代建行為是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

3. 企業兼并轉讓房地產

在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。

【相關鏈接】納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、債務和勞動力一并轉讓給其他單位和個人的行為，其轉讓價格不僅僅是由資產價值決定的，與企業銷售不動產、轉讓無形資產的行為完全不同，不屬于營業稅的征收范圍，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不征收營業稅。

4. 房地產的重新評估

國有企業在清產核資時對房地產進行重新評估而產生的評估增值，因其既沒有發生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。

【例題 1 ·單選題】 根據土地增值稅法律制度的規定，下列各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的是（ ）。

A. 某市房產所有人將房屋產權無償贈送給其女兒

B. 某市房產所有人將房屋產權有償轉讓給他人

C. 某市土地使用權人通過希望工程基金會將土地使用權贈與某學校

D. 某市土地使用權人將土地使用權出租給某養老院

【答案】 B

【解析】（ 1 ）選項 A ：房產所有人將房屋產權贈與“直系親屬”的，不征收土地增值稅；（ 2 ）選項 C ：土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體將土地使用權贈與教育事業的行為，不征收土地增值稅；（ 3 ）選項 D ： 房地產的出租，不征收土地增值稅。

【例題 2 ·單選題】根據土地增值稅法律制度的規定，下列各項中，應當征收土地增值稅的是（ ）。

A. 經當地稅務機關核實，個人之間互換自有居住用房地產

B. 兼并企業從被兼并企業取得的房地產

C. 通過中國境內非營利的社會團體贈與社會公益事業的房地產

D. 房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的

【答案】 D

【解析】以房地產作價入股進行投資或者聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均應征收土地增值稅。

表 6-2 土地增值稅的征稅范圍