【知識點】：銷售不動產(chǎn)

　　1.征稅范圍

　　(1)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅;在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的，也不征收營業(yè)稅。(2014年判斷題)

　　【相關(guān)鏈接】以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅;在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的，也不征收營業(yè)稅。(2012年判斷題、2015年判斷題)

　　(2)單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人，視同發(fā)生應稅行為，應征收營業(yè)稅。(2010年多選題、2012年判斷題)

　　【例題1•多選題】根據(jù)營業(yè)稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，應視同發(fā)生應稅行為征收營業(yè)稅的有( )。(2010年)

　　A.個人將不動產(chǎn)無償贈送單位

　　B.單位將土地使用權(quán)無償贈送個人

　　C.單位自建自用房屋的行為

　　D.單位自建房屋銷售的自建行為

　　【答案】ABD

　　【解析】(1)選項AB：單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人，視同發(fā)生應稅行為，應當征收營業(yè)稅;(2)選項C：納稅人自建自用房屋的行為不征收營業(yè)稅;(3)選項D：納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為應按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅，其銷售行為應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

　　【例題2•判斷題】納稅人將不動產(chǎn)無償贈送其他單位或者個人的，不征收營業(yè)稅。( )(2012年)

　　【答案】×

　　【例題3•判斷題】納稅人以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。( )(2014年)

　　【答案】√

　　【例題4•判斷題】納稅人以土地使用權(quán)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，應征收營業(yè)稅。( )(2015年)

　　【答案】×

　　2.計稅營業(yè)額

　　(1)銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)而向不動產(chǎn)購買者收取的全部價款和價外費用。

　　(2)納稅人銷售或者轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)，以全部收入減去不動產(chǎn)的購置原價后的余額為營業(yè)額。(2010年單選題、2013年單選題)

　　(3)納稅人銷售或者轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)作價后的余額為營業(yè)額。(2014年單選題)

　　【解釋】在計算營業(yè)額時，不得扣除房屋已經(jīng)計提的折舊費和裝修支出。

　　【案例】(1)開發(fā)商將一套自行開發(fā)的新商品房作價100萬元銷售給甲企業(yè)，開發(fā)商按100萬元繳納營業(yè)稅;(2)甲企業(yè)將該商品房作價120萬元賣給乙企業(yè)，甲企業(yè)按20萬元(120-100=20萬元)繳納營業(yè)稅;(3)乙企業(yè)欠丙企業(yè)200萬元，乙企業(yè)以該房屋抵債，丙企業(yè)隨后將該房屋作價270萬元出售給丁企業(yè)，丙企業(yè)按70萬元(270-200=70萬元)繳納營業(yè)稅。

　　【例題1•單選題】某企業(yè)將一委托建造的閑置廠房對外銷售，取得收入1000萬元，廠房建造成本為700萬元。已知銷售不動產(chǎn)適用的營業(yè)稅稅率為5%，該企業(yè)應繳納營業(yè)稅( )萬元。(2013年)

　　A.700×5%=35

　　B.1000×5%=50

　　C.(1000+700)×5%=85

　　D.(1000-700)×5%=15

　　【答案】B

　　【解析】(1)如果是“委托建造”的廠房，其銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額為向不動產(chǎn)購買者收取的全部價款和價外費用，不得扣除“建造成本”;(2)如果該廠房為“外購”或者“抵債”所得，則以全部收入減去不動產(chǎn)的購置原價或者抵債時該項不動產(chǎn)作價后的“余額”為營業(yè)額。

　　【例題2•單選題】某企業(yè)銷售倉庫取得收入1000萬元，另取得延遲付款利息收入10萬元，購進該倉庫時支付買價700萬元。已知銷售不動產(chǎn)適用的營業(yè)稅稅率為5%，該企業(yè)應繳納營業(yè)稅( )萬元。(2013年)

　　A.1000×5%=50

　　B.(1000+10)×5%=50.5

　　C.(1000-700)×5%=15

　　D.(1000+10-700)×5%=15.5

　　【答案】D

　　【例題3•單選題】王某將抵債所得的房產(chǎn)(抵欠款250萬元)進行裝修后對外銷售，取得收入300萬元，裝修支出30萬元。根據(jù)營業(yè)稅法律制度的規(guī)定，王某應繳納營業(yè)稅的下列計算中，正確的是( )。(2014年)

　　A.300×5%=15(萬元)

　　B.(300-250)×5%=2.50(萬元)

　　C.(300-250-30)×5%=1(萬元)

　　D.(300-30)×5%=13.50(萬元)

　　【答案】B

　　【例題4•單選題】某企業(yè)銷售一處閑置房屋取得收入500萬元，企業(yè)購進該房屋時支付買價200萬元，該房屋已計提折舊100萬元。已知銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%，企業(yè)銷售該房屋應當繳納營業(yè)稅( )萬元。(2015年)

　　A.500×5%=25

　　B.(500-200)×5%=15

　　C.(500-200-100)×5%=10

　　D.(500-100)×5%=20

　　【答案】B

　　3.納稅人銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

　　4.納稅人銷售不動產(chǎn)，應當向不動產(chǎn)所在地的主管稅務機關(guān)申報納稅。

　　5.個人銷售住房(2016年重大調(diào)整)

　　(1)個人將購買不足2年的住房對外銷售的，“全額”征收營業(yè)稅;

　　(2)個人將購買超過2年(含2年)的“非普通住宅”對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋價款后的“差額”征收營業(yè)稅;

　　(3)個人將購買超過2年(含2年)的“普通住宅”對外銷售的，“免征”營業(yè)稅。

　　【相關(guān)鏈接】對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

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