二、投資性房地產

3. 投資性房地產的后續計量

企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

【例題 131 ·判斷題】企業只能采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，不得采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。（ ）

【答案】×

【解析】企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。

【例題 132 ·多選題】下列有關投資性房地產后續計量會計處理的表述中，正確的有（　 ）。

A. 不同企業可以分別采用成本模式或公允價值模式

B. 滿足特定條件時可以采用公允價值模式

C. 同一企業可以分別采用成本模式和公允價值模式

D. 同一企業不得同時采用成本模式和公允價值模式

【答案】 ABD

【解析】投資性房地產核算，同一企業不得同時采用成本模式和公允價值模式進行后續計量。

（ 1 ）采用成本模式進行后續計量的投資性房地產

①計提折舊或攤銷

借：其他業務成本

貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）

②取得租金收入

借：銀行存款

貸：其他業務收入

③計提減值準備

借：資產減值損失

貸：投資性房地產減值準備

【提示】投資性房地產減值準備一經計提，在持有期間不得轉回。

【提示】注意投資性房地產中的房產折舊參照固定資產準則；地產攤銷參照無形資產準則。

【教材例 1-106 】甲公司的一棟辦公樓出租給乙公司使用，已確認為投資性房地產，采用成本模式進行后續計量。假設這棟辦公樓的成本為 12000000 元，按照年限平均法計提折舊，使用壽命為 20 年，預計凈殘值為零。按照經營租賃合同，乙公司每月支付甲公司租金 60000 元。當年 12 月，這棟辦公樓發生減值跡象，經減值測試，其可收回金額為 9000000 元，此時辦公樓的賬面價值為 10000000 元，以前未計提減值準備。 甲公司應編制如下會計分錄：

①計提折舊；

每月計提的折舊 =12000000 ÷ 20 ÷ 12=50000( 元 )

借：其他業務成本 50000

貸：投資性房地產累計折舊 50000

②確認租金收入：

借：銀行存款（或其他應收款） 60000

貸：其他業務收入 60000

③計提減值準備：

借：資產減值損失 1000000

貸：投資性房地產減值準備 1000000

【例題 133 ·判斷題】采用成本模式進行后續計量的投資性房地產，其后續計量原則與固定資產或無形資產相同。（ ）（ 2010 年）

【答案】√

【例題 134 ·多選題】下列各項資產減值準備中，一經確認在相應資產持有期間內均不得轉回的有（ ）。（ 2010 年）

A. 壞賬準備 　 　

B. 固定資產減值準備

C. 存貨跌價準備　　

D. 投資性房地產減值準備

【答案】 BD

【解析】應收款項、存貨等流動資產計提的減值準備一般可以轉回。

（ 2 ）采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產

企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。

資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產（公允價值變動）”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。

【例題 135 ·單選題】投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的，應按資產負債表日該資產的公允價值調整其賬面價值。（ ）（ 2011 年）

【答案】√

【例題 136 ·判斷題】采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應根據其預計使用壽命計提折舊或進行攤銷。（　 ）

【答案】×

【解析】采用公允價值模式計量的投資性房地產不計提折舊或進行攤銷。

【教材例 1-107 】甲公司為從事房地產經營開發的企業。 2 × 12 年 8 月，甲公司與乙公司簽訂租賃協議，約定將甲公司開發的一棟精裝修寫字樓于開發完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為 10 年。當年 10 月 1 日，該寫字樓開發完成并開始起租，寫字樓的造價和公允價值均為 10000000 元。 2 × 12 年 12 月 31 日，該寫字樓的公允價值為 12000000 元。假定甲公司對投資性房地產采用公允價值計量模式。甲公司應編制如下會計分錄：

（ 1 ） 2 × 12 年 10 月 1 日，甲公司開發完成寫字樓并出租：

借：投資性房地產——成本 10000000

貸：開發產品 10000000

（ 2 ） 2 × 12 年 12 月 31 日，按照公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益：

借：投資性房地產——公允價值變動 2000000

貸：公允價值變動損益 2000000

（ 3 ）投資性房地產后續計量模式的變更

為保證會計信息的可比性，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。存在確鑿的證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得、且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業對投資性房地產從成本模式計量變更為公允價值模式計量。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。 已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

4. 投資性房地產的處置

當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。

企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益（將實際收到的處置收入計入其他業務收入，所處置投資性房地產的賬面價值計入其他業務成本）。

（ 1 ）采用成本模式計量

借：銀行存款

貸：其他業務收入

借：其他業務成本

投資性房地產累計折舊（攤銷）

投資性房地產減值準備

貸：投資性房地產

【教材例 1-108 】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產，采用成本模式計量，租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為 150000000 元，乙公司已用銀行存款付清。出售時，該棟寫字樓的成本為 140000000 元，已計提折舊 10000000 元，假定不考慮稅費的影響。 甲公司應編制如下會計分錄：

（ 1 ）收取處置收入：

借：銀行存款 150000000

貸：其他業務收入 150000000

（ 2 ）結轉成本：

借：其他業務成本 130000000

投資性房地產累計折舊 10000000

貸：投資性房地產——寫字樓 140000000

（ 2 ）采用公允價值模式計量

借：銀行存款

貸：其他業務收入

借：其他業務成本

貸：投資性房地產——成本

——公允價值變動

借：資本公積——其他資本公積

貸：其他業務收入

借：公允價值變動損益

貸：其他業務收入

【教材例 1-109 】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產，采用公允價值模式計量。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為 150000000 元，乙公司已經用銀行存款付清。出售時，該棟寫字樓的成本為 120000000 元，公允價值變動為借方余額 10000000 元。假定不考慮營業稅等相關稅費的影響。甲公司應編制如下會計分錄：

（ 1 ）取得處置收入：

借：銀行存款 150000000

貸：其他業務收入 150000000

（ 2 ）結轉處置成本：

借：其他業務成本 130000000

貸：投資性房地產—— XX 寫字樓——成本 120000000

—— XX 寫字樓——公允價值變動 10000000

（ 3 ）結轉投資性房地產累計公允價值變動：

借：公允價值變動損益 10000000

貸：其他業務收入 10000000

本節小結：

一、固定資產

1. 取得固定資產

2. 固定資產折舊（影響因素、范圍、方法等相關計算）

3. 固定資產的后續支出（資本化和費用化后續支出的計算）

4. 固定資產的處置（固定資產清理）

5. 固定資產清查（盤盈、盤虧）

6. 固定資產減值（減值準備持有期間不得轉回）

二、投資性房地產

7. 投資性房地產的范圍

8. 投資性房地產的取得

9. 投資性房地產的后續計量（兩種模式及會計處理）

10. 投資性房地產的處置