近日，一位接近湖北省發改委的人士向本報記者透露，湖北省發改委剛剛向財政部上報改革方案，在武漢綜合配套改革試驗區內實施土地費改物業稅。

　　該消息隨后得到湖北省發改委方面的證實，據省發改委綜改辦處長謝高波介紹，由于圍繞土地產生的收費基數很大，此次上報的改革方案中，武漢綜改區即使實行物業稅改革，土地出讓金也不會立即取消，而是通過稅制的逐步運轉，把費改成稅。

　　另外，在個人住宅方面，對于豪宅和普通房屋是否施行差別稅率一直存在爭議，此次湖北上報財政部的申請中先從企業物業稅開始啟動，積累成熟經驗后再向個人住宅征收。

　　“我們改革的目的很明確，就是盡量保持現有的利益格局基本不變，既不給企業、個人增加負擔，同時對各級政府的財政影響降到最低。”謝高波說。

　　上述接近發改委人士還透露，此次方案上報是在湖北省與國家部委的省部共建合作框架內進行的，財產稅改革是框架協議中關于共同推進財稅改革工作的一項具體申報，已得到相關部委的支持，據他估計，此項審批最晚七月或可通過。

　　目前，國家稅務總局和財政部已批準10余省市為房地產模擬評稅試點地區，但這些地區物業稅處于“空轉”狀態。而武漢綜改區申請如果獲批，將成為國內首個落實物業稅的地區。

　　物業稅小步走

　　開征物業稅之所以困難重重，固然有技術方面的困難，但更多還是由于利益分配的問題。

　　物業稅一旦開征，包括物業管理費、土地增值附加費、土地使用費等稅費項目必然會被整合，而與這些收費項目相關的國土資源、建設部門會受到影響。

　　“除了涉及財政部門與國土、建設部門的財權關系，更為重要的，是如何有效整合土地出讓金和其他各類相關稅費，規范中央與地方之前的財政關系。一下子改變現有鏈條，沒有哪個地方能夠做到，所以改革的過程中最重要的工作就是在現有利益格局不變的前提下，慢慢進行調整，尋找到新的利益平衡點。”謝高波告訴本報記者。

　　土地出讓金作為地方政府重要收入來源，短期內通過財稅改革難以替代。如果改變現有收入模式，會對政府財政收入產生影響。

　　據謝高波透露，由于圍繞土地產生的費基數很大，武漢綜改區即使實行物業稅，土地出讓金也不會立即取消，“由于是在原來沒有這個稅種的情況下增加物業稅，所以考慮先用稅率調整來尋找平衡，比如從低稅率開始，甚至可能一半費一半稅，在盡量不觸動現有利益格局的情況下，通過稅制的逐步運轉，把費改成稅的形式，最后取消收費”。
 
　　湖北省發改委和地稅局近期一直在對商業地產進行調研，根據本地區的收入水平和應稅房地產的位置和用途，對房源入檔造冊，另外還要考慮到各級政府的財政狀況，湖北省地稅局已經成立專項改革小組，研究物業稅起征點與稅率。

　　“目前我們的指導原則是小幅調整，而這種慢慢稅率調整的節奏，也許獲批之后三年之內，各方面都不會有太明顯的感受。”謝高波說。

　　空轉實的最好時機

　　連續四年的物業稅“空轉”，已為財稅部門積累了一定經驗，征收物業稅只是一個時間問題。

　　一位接近國土部專家向記者透露，土地出讓金一直是地方政府重要的財政收入，關系到地方經濟發展，甚至影響地方財政安全。

　　我國從1994年分稅制后，土地出讓金全部劃歸地方政府，成為名副其實的“土地財政”。據國土部統計顯示，2007年全國土地出讓金近13000億元，即便是2008年受房地產市場低迷影響，全國土地出讓價格縮水，仍然維持9600億元的高水平。

　　“事實上，國家稅務總局對物業稅改革是鼓勵態度的，土地出讓金等非稅收入很難得到嚴格的預算監督，但是存在利益相關方的障礙，在國內全面推開面臨重重阻力。”上述接近財稅部門的專家表示。

　　據記者了解，國務院規定從2007年1月1日起把土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，收入要在地方國庫反映。然而根據央行資產負債表來看，與2006年相比，2007年國庫的月平均余額只超出5647億元，考慮到2007年財政增收超過1萬億元，可以看到土地出讓金甚少納入國庫核算。

　　改變土地出讓金的半透明狀態，最好的監管方式就是轉化為稅收，要真正替代土地出讓金對地方政府的重要性，解決城市化過程中的巨大資金缺口，就需要為其建立財政收入與融資的支柱。前者圍繞物業稅展開改革，后者則通過發行地方債券逐步得到實現。

　　“開征物業稅，改革現有土地出讓金的支付方式，由一次性征收變為經常性稅收，把物業費培育成為地方主體稅種，在未來增量土地供給日益緊張的約束下，改變地方政府寅吃卯糧的做法，才是保證地方財政收入持續和穩定的需要。”謝高波說。

　　謝高波也承認，真正實施物業稅會觸發很多實際問題，但他希望“能在我們這里先試一試”。