據《第一財經日報》記者了解,年初以來,多個地方稅務機關已開始加強對房地產開發企業土地增值稅的征管力度。這被認為是房地產市場調控的重要手段。

　　從河南、廣西、上海、廈門等地稅務部門出臺的文件來看,強化的具體措施包括提高預征率、將核定征收改為查賬征收,以及比以往更嚴格地要求企業在規定期限內進行土地增值稅的清算等。

　　預征率上調

　　土地增值稅的功能是國家對房地產增值征稅,以土地和地上建筑物為征稅對象,以增值額為計稅依據。

　　從1994年開始,稅務總局規定按照四級超率累進稅率征收土地增值稅。即增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除金額50%至100%的部分,稅率40%;增值額超過扣除項目100%至200%的部分,稅率50%;增值額超過扣除項目金額200%以上的部分,稅率為60%。

　　不過在實際執行過程中,由于開發企業的成本核算存在較大的技術難題,同時沒有嚴格的征繳時限,土地增值稅一直采取預征的權宜之計,大部分地區按預售商品房收入的1%到2%的比例征收。

　　提高預征率成為此次各地加強征管的重要內容之一。比如,廣西地稅局在2月末發文要求,從2010年3月1日起調整土地增值稅預征率,普通住宅按0.5%的預征率預征,非普通住宅的預征率提高一倍,按2%～3%預征。

　　河南省地稅局近日下發文件也明確規定,普通標準住宅的土地增值稅預征率為1.5%;除普通標準住宅以外的其他住宅為3.5%;除前述兩種情況以外的其他房地產項目為4.5%。

　　除了上調預征率,河南省地稅局還要求,所有房地產開發項目納稅人自該通知執行之日起,一律按查賬征收方式按預征率征收土地增值稅,待符合土地增值稅清算條件后,由納稅人按規定自行清算,并結清稅款。

　　清算“風暴”

　　如果說預征率上調對開發企業來說還不構成多大影響的話,清算土地增值稅則可能對他們造成較大沖擊。

　　此前土地增值稅繳納一般是按一個預征的比例在銷售房屋時同流轉稅一起繳納,等到項目開發符合清算條件時再進行清算。而由于土地增值稅稅率較高,以前的房地產開發企業往往采取分期開發、保留尾盤以及各種財務手段拖延和逃避清算。

　　國家稅務總局2007年初發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》,徹底改變了土地增值稅清算條件,規定已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩的可售建筑面積已經出租或自用的;以及取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的都必須進行土地增值稅清算。

　　但其后由于金融危機,該要求并未得到很好落實。華稅律師事務所創始合伙人劉天永個人認為,以北京為例,數百家房地產開發企業中,完成了土地增值稅清算的企業可能不到1%。

　　而此次河南、廣西等地再度強調要加強土地增值稅的清算。河南省地稅局規定,對于一些房地產開發企業因賬簿資料不齊全,或者賬簿資料混亂以及符合清算條件但未按規定清算,經稅務機關責令清算,逾期仍不清算的,按核定征收率8%征收土地增值稅。

　　上海、廈門、海南等地也加強了土地增值稅的清算。其中上海市地稅局在今年1月份下發文件,對符合銷售面積超過85%以上等條件的房地產開發項目,納稅人應在收到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內辦理清算手續。

　　此次土地增值稅的清算是否會和上次一樣無疾而終？劉天永在接受本報記者采訪時認為,在房地產泡沫日益明顯,同時面臨完成財政收入任務的情況下,財稅部門此次有可能“將清算進行到底”。