房產稅被很多人看做抑制房價上漲的“靈丹妙藥”，但在上海華東師范大學社會發展學院教授陳映芳看來卻未必如此。在上周日舉行的南都公眾論壇上，陳教授表示如果當前中國的土地財政制度不改變，開征房產稅之后，估計房價不會掉下來，房租卻可能上漲，壓力最終也是轉嫁到中下階層。

　　房產稅能否推出被認為是未來房地產調控的關鍵，但是業界對于這一政策能否起到打壓房價的效果卻不乏爭議。筆者一貫支持房產稅盡早推出，但這并不意味著認同房產稅是解決房價高企問題的靈丹妙藥。事實上，以中國房地產領域的極端亂象而言，期望靠某項政策就能夠“畢其功于一役”，幾乎沒有現實可能性。房產稅要想發揮其作用，也必須要靠多項政策的聯手推進。同樣的道理，要想避免房產稅推出后房租上漲的問題，同樣也需要多項政策的配合。脫離對各種因素的綜合分析，就斷言房租上漲或者下跌在邏輯上其實并不可取。

　　價格是任何市場的根本，房地產市場供求以及房價的重要性遠大于房租的重要性。我們可以這樣來理解，如果房價本身并不高，市民憑借自身工作努力能夠在工作數年的時間內買一套房子，那么租房的需求本身就不會被刻意放大，租金的問題也就不會引起市場關注。就以房產稅為例，如果房產稅推出后房地產市場供求心態并沒有改變，市場價格趨勢依然上漲，那么房租跟漲將難以避免。其中的道理很簡單，目前的房地產市場根本就不具有投資屬性，而只具有投機屬性。從投資屬性看，房價過高導致房地產市場的租金回報率很低，目前一線城市基本在2%-3%左右，遠低于月度CPI的漲幅。試圖買房獲利者都是期待房價上漲賺錢，極少依靠租金投資作為回報。也正因此，如果房價繼續飆升，那么本就被嚴重低估的房租也會被牽引向上。

　　但需要指出的是，這一結果屬于比較悲觀的預判，如果房地產調控政策能夠采取多項政策統籌推進的話，改變市場單向看漲預期是完全有可能的。筆者之所以看好房產稅的政策效果，其中的關鍵也正在于此。其一，房產稅屬于全新的調控政策手段，能夠改變市場的調控“麻木癥”，有可能讓供求雙方重新改變市場預期；其二，房產稅的推出意味著既有土地出讓金制度將退出歷史舞臺，這就意味著地方政府不再簡單依靠一次性的土地收入，意味著土地財政格局存在體制性變化的可能性。如果前者帶來的還只是一次性影響，那么后者則意味著房地產調控進入到更深層面，是為綜合調控推進的含義之一。換言之，即便房產稅的推出無法讓房價下跌，但至少繼續上漲的空間將被遏制，這同樣有利于遏制房租追漲的趨勢。

　　綜合調控推進的含義還有，保障性住房的大面積推進，以及房租管制政策的漸次落實等。之前各地的保障性住房建設多落后于計劃，但是近期包括國土部門和住建部門均一再強調堅決落實政策的必要性。不同于以往的是，調控部門也在加大對政策落實不到位問題的查處力度。盡管我們的確很難期望保障性住房能夠在短期內覆蓋全部中低收入群體，但至少政策性住房供給正在漸次增加。而這部分群體則是租房市場的剛性需求，隨著保障性住房供給總量的不斷增加，房屋租賃市場的需求也能夠被漸次遏制。值得一提的是，住建部門官員日前表示，要借鑒國外的成功經驗，利用法律規范住房租賃市場，如可規定“合同期間不得漲房租”、“每次房租上漲幅度不得超過3%”等條款，依法保護租房者的利益。盡管此言一出網友多表示對政策落實的不信任，但是這也同樣表明，調控部門注意到了房租惡性上漲的負面影響，跟進的調控政策措施同樣值得期待。

　　總之，房租價格變化在房地產市場上并非最重要的一環，更像是房地產銷售市場的附屬品。因此，租賃市場的調控難度也遠小于買賣市場，相關部門不妨考慮以此為突破口來遏制市場看漲的盲目預期。