國家房產(chǎn)調控出成效，限購暫時遏制炒房投機，但有些地方房價仍上漲，離期待有差距，新一輪更大規(guī)模調控措施恐出臺。

　　國務院對地方“樓市督查”剛剛結束。在“最嚴調控”之下，市場正呈現(xiàn)出積極變化，但各種力量博弈也在加劇：“限購”暫時遏制了炒房投機需求，但仍有超過四成的被統(tǒng)計城市3月份房價環(huán)比漲幅超過0.5%；高房價出現(xiàn)松動，但離期待尚有差距。

　　督查之后，一輪力度空前的房地產(chǎn)調控是否會再度加碼，市場能否盡快沖破“觀望期”？各方拭目以待。

　　樓市“退燒”后陷“僵持”

　　“實施限購之后，原來積累的400多組客戶大量流失，只剩下180多組。”上海中環(huán)線內一大型樓盤銷售負責人日前告訴記者。

　　“限購”被認為是此次調控的“殺手锏”之一。目前看來，投資投機性需求得到了一定程度遏制。中國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生表示，作為重點區(qū)域的35個大中城市，因此導致交易量下降5%-7%。

　　招商銀行20日發(fā)布的相關調查報告顯示，90%以上的受訪者表示將不再增加房地產(chǎn)市場投資。

　　去年4月起震蕩上行的高房價，其漲勢已有所遏制。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，3月份全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降和持平的城市達到20個，比上月增加了6個，環(huán)比漲幅比上月縮小的城市有29個。

　　在此輪“最嚴調控”中，對房企“銀根”控制之緊超出以往。上市房企的融資受到各部門“名單式監(jiān)管”，一般房企申請貸款困難重重。聯(lián)合產(chǎn)權交易所數(shù)據(jù)顯示，房企股權、債權的轉讓十分活躍。這種以往少見的現(xiàn)象說明：市場正加速“洗牌”。

　　國務院常務會議指出：“隨著房地產(chǎn)調控政策的深入推進，市場供求矛盾有所緩解，不合理需求得到一定抑制，市場出現(xiàn)了一些降溫跡象。這說明，中央關于房地產(chǎn)調控的政策是正確的。”

　　不過，市場變化與人們的期待還有一定差距。復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說：“判斷調控的效果，應該問問買房者的感覺，問問中低收入者有沒有看到更多的保障房投入供應。”

　　提防多種因素“對沖”調控成效

　　當“最嚴調控”進入關鍵期，各種博弈正在加劇。表面的平靜之后，有多股力量“蠢蠢欲動”，可能對調控構成“對沖”。

　　比如，部分二、三線城市的房價仍在上漲，“助漲”效應不容忽視。數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市里，依然有29個城市3月份新建商品住宅價格環(huán)比漲幅超過0．5%。這些城市大部分屬于不甚引人矚目或“限購”令沒有覆蓋的三線城市。這部分城市房價的持續(xù)升溫，可能對市場預期帶來不利影響。

　　其次，部分地方政府在執(zhí)行調控政策時“留了后手”。其中最典型的是房價控制目標的制定問題。3月各地陸續(xù)公布的“限價”目標，幾乎清一色成了“漲價目標”，個別城市的“漲價目標”甚至超過10%。日前，經(jīng)國務院督查組督查后，有城市宣布下調此前確定的新建住房價格漲幅控制目標。

　　專家提醒“新建住房”除商品房外，還包括大量限價房、動遷安置配套住房等帶有“保障性質”的房屋。而隨著今年“可售型”保障房供應的增加，平均房價自然也隨之“被降低”。

　　再次，內外資金面因素仍造成房價上漲壓力。受通脹預期影響，流動性依然充裕，買房仍是許多人的不二選擇。記者采訪發(fā)現(xiàn)，為規(guī)避“限購”，有些人選擇全款買房但并不辦理房產(chǎn)證，而是欲等到“限購令”取消再辦理。其中有購房者說：“現(xiàn)在物價上漲較快，別的投資渠道又不多，還是買房子比較安全。”

　　值得注意的是，國內貨幣政策緊縮、房企資金趨緊，人民幣升值預期明顯，外資以各種渠道進入樓市。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，利用外資144億元，增幅達45．2%，為各類來源中增長最快。中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，外資的加速進入可能會抵消掉一部分樓市調控效果，對此應予以警惕。

　　“政策籬笆”有待扎牢

　　4月上旬起，國務院督查組兵分八路，對16個省（區(qū)、市）貫徹落實調控政策措施情況開展專項督查。此次督查力度之大、范圍之廣，震動市場，也激起各方更多期待。

　　據(jù)統(tǒng)計，自2003年央行“121號文件”發(fā)布以來，國務院及有關部委針對房地產(chǎn)市場共發(fā)布了40余個全國性文件，掀起數(shù)輪樓市調控。但在有些熱點城市，2001-2010年的10年中，僅有2008年的商品住房價格出現(xiàn)了微弱下調，其余9年均保持上漲，更有5年的漲幅在兩位數(shù)以上。此輪“史上最嚴”調控能否讓房價回歸合理水平？

　　國務院常務會議近期強調“鞏固和擴大房地產(chǎn)市場調控成效”，“要堅持調控方向不動搖、調控力度不放松”。重申“嚴格控制投機投資性購房需求，努力增加市場供應，穩(wěn)定市場預期，把房價控制在一個合理水平”、“切實抓好保障性住房建設，將保障性住房建設任務分解落實情況。”

　　“目前市場已充分地感受到政府調控的決心。從現(xiàn)實需要及地方政府公信力角度出發(fā)，調控都已沒有退路。”高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍說。

　　陳杰等多位專家認為，目前關鍵是把現(xiàn)有的“政策籬笆”扎牢。調控“組合拳”涉及多個部門、各級政府，經(jīng)過此次督查之后，希望能強化執(zhí)行、監(jiān)管和問責力度，形成部門合力，杜絕“上有政策、下有對策”的局面。