近日，受央行提出滿足首次購房家庭的貸款需求消息影響，地產(chǎn)股一度領(lǐng)跑大盤。但好景不長，地產(chǎn)板塊隨后受安徽省蕪湖市政府樓市“新政”發(fā)布僅4天即告暫停的消息影響，應(yīng)聲下跌。房貸政策微調(diào)透露出了怎樣的信號？這些信號會讓從去年開始就命運多舛的房地產(chǎn)板塊走出何種行情？

信貸微調(diào)改變“一刀切”模式

在政策全面調(diào)控的背景下，春節(jié)之后房市的成交量是十分冷清。數(shù)據(jù)顯示，1月整個房市的銷售面積同比大幅下跌，全國出現(xiàn)普跌局面。其中，一線城市和二線城市同比降幅分別為66%和67%。同時，龍頭公司的銷售環(huán)比也開始降低。

面對冷清的房產(chǎn)市場，長城證券分析師胡楊表示，之前地產(chǎn)調(diào)控政策是采取“一刀切”的方式，即不論是首套房的剛需購房者，還是二三套房的投資者，都上浮房貸基準(zhǔn)利率，這無疑讓能夠買得起房子的消費群體大幅減少。同時，購房者的觀望態(tài)度也導(dǎo)致全國房市成交量不斷下挫。

2月7日，央行表示2012年將對首套房的家庭列入重點關(guān)注領(lǐng)域，并予以支持。據(jù)悉，央行將“繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求”。對此，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，之前“一刀切”的方式顯然推高了購房成本，即使房價下跌，高額的房貸利率也沒有對真正有購房需求的消費者形成利好。因此，央行現(xiàn)在的做法有助于信貸政策向首次購房人群傾斜，利于民生和整個市場大背景。

盡管如此，宏觀面上國家對房地產(chǎn)調(diào)控的決心未變。如果說收緊銀行信貸和提高房貸利率是從資金來源和投資成本上擠壓樓市泡沫，那么限購限售令的推出則是硬生生地阻斷了樓市的交易。加上銀行對房地產(chǎn)信貸的萎縮，開發(fā)商的資金鏈日益緊張，為回流資金，不得不降價銷售，萬科、綠城等大型房企已相繼出臺降價措施，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國主要城市房價已連續(xù)3個月出現(xiàn)下降。

多空觀點博弈地產(chǎn)股

地產(chǎn)股的躁動，再次引發(fā)了市場對該行業(yè)的多空博弈。

有一種觀點認(rèn)為，樓市下跌的現(xiàn)狀已經(jīng)反映在股價里，而隨著貨幣放松和政策微調(diào)，未來地產(chǎn)板塊還存在投資機(jī)會。

根據(jù)天相投顧數(shù)據(jù)，2011年4季度，低估值的金融保險股、房地產(chǎn)股和防守性好的食品飲料股受到基金青睞，基金大舉增持這三大行業(yè)股票。數(shù)據(jù)顯示，去年四季度末金融保險業(yè)、食品飲料、房地產(chǎn)業(yè)市值占基金資產(chǎn)凈值的比例分別較去年三季度末提高1%、0.82%、0.68%。

今年1月份，基金大幅增加了金融服務(wù)、食品飲料、家用電器、醫(yī)藥生物和房地產(chǎn)這五個行業(yè)的倉位。“目前，確實有一部分人看好房地產(chǎn)股，這在對于多元化的市場來說是正常，但這并不代表這板塊大有起色。”中信金通首席分析師錢向勁表示，房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)不會發(fā)生改變，眼下政策釋放微調(diào)的信號所帶來的實際影響是微乎其微的。

把握調(diào)控下的投資機(jī)會

而回到A股市場上，盡管房地產(chǎn)板塊在央行對首次購房者予以支持的背景下走高，不過，行業(yè)分析師均表示，這或許只是短期現(xiàn)象。因為整個地產(chǎn)股的業(yè)績已經(jīng)出現(xiàn)分化，這意味著個股的股價也會隨之波動。

申銀萬國房地產(chǎn)分析師殷姿表示，2011年房地產(chǎn)行業(yè)銷售額為5.91萬億，增長12.7%，但同期重點跟蹤的24家房地產(chǎn)公司的增長率均為8.7%。這意味著淡市下地產(chǎn)公司的整體銷售增速明顯放緩，公司業(yè)績分化顯著。整體來看，殷姿認(rèn)為地產(chǎn)商的銷售增長的分化差異較大，其中全國布局的公司基本處于中間水平，而區(qū)域較為集中且產(chǎn)品偏高端的公司銷售普遍表現(xiàn)較差。

在此背景下，2012年一季度地產(chǎn)行業(yè)增速繼續(xù)回落，因為土地購置數(shù)據(jù)并不樂觀，一季度增速有可能負(fù)增長。如此，土地市場的不景氣將使房地產(chǎn)投資和新開工的回落保持到二季度。近日，萬科披露2012年1月份銷售業(yè)績，銷售面積119萬平方米，銷售金額122億。相比2011年同期分別下降28.1%、39.3%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，這是萬科五年來，首次在開年時出現(xiàn)銷售面積和銷售金額的負(fù)增長。

然而，2011年A股市場市盈率在13.53倍，房地產(chǎn)板塊市盈率在13.83倍，估值處于底部。但從2011年年報預(yù)計情況看，A股龍頭地產(chǎn)企業(yè)年報業(yè)績基本穩(wěn)定，無明顯利空，二、三線公司存在業(yè)績下調(diào)現(xiàn)象。因此，在政策難言放松也難言加碼的時間內(nèi)，流動性放大信號或?qū)⒊蔀楦淖冃袠I(yè)當(dāng)前預(yù)期的關(guān)鍵。

不過，殷姿卻認(rèn)為，近期央行金融工作會議提出要支持首套房置業(yè)需求，信貸寬松帶來的銷售環(huán)比改善值得期待。而對于之前出現(xiàn)的漲停個股，胡楊則認(rèn)為，這僅僅是資金的炒作，因為這類個股的絕對股價不高，且跌幅巨大。因此，投資者還是應(yīng)以業(yè)績?yōu)橹兀�選擇龍頭公司。

綜合來看，從此次央行關(guān)于繼續(xù)落實住房信貸差別化、支持普通商品住房建設(shè)、滿足首次購房家庭貸款需求的表態(tài)來看，一方面銀行對多套住房的投資性信貸仍將維持收緊狀態(tài)；另一方面，銀行對首套住房信貸將有所放松甚至給予利率上的優(yōu)惠以滿足正常的“剛需”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場成交量的回升，以避免過度調(diào)控帶來的硬著陸風(fēng)險和對宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊。