截至4月10日，《證券日報》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬國房地產(chǎn)行業(yè)分類，滬深兩市有76家上市房企公布2015年年報，其財務費用合計為127.9億元，與2014年的94.8億元相比，上漲了33億元，同比上漲約四成。

值得注意的是，在上述76家上市房企中，招商蛇口財務費用為15.48億元暫居首位，而行業(yè)老大萬科財務費用則為4.78億元，暫居第5位。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，企業(yè)財務費用攀升折射出開發(fā)商項目借債較多，融資規(guī)模增加，負債攀升，非資本化利息支出增加。同時，未銷售現(xiàn)房存量較大，項目周轉速度緩慢。當然，對于一些大量發(fā)行美元、港元債券的房地產(chǎn)企業(yè)來說，去年由于人民幣貶值帶來的匯兌損失也有所提升。

財務費用漲四成

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在上述76家上市房企中，66家財務費用為正值，10家房企財務費用為負值。

《證券日報》記者注意到，財務費用10億元以上者為3家，分別為招商蛇口、泛海控股和中華企業(yè)；在3億元—5億元之間的為9家，占比接近12%；在2億元—3億元之間的為10家，占比約為13%；在1億元—2億元之家的為13家，占比約為17%；而超過1億元的總計為35家，占比為46%。

從具體企業(yè)來看，招商蛇口2015年度財務費用為15.48億元，上年同期則為9.2億元，同比上漲68%；位居第二位的是泛海控股，財務費用為11.88億元；第三位為中華企業(yè)11.3億元；第四位為陸家嘴5.92億元，第五位為萬科4.77億元；第六位為中糧地產(chǎn)4.77億元。

碰巧的是，萬科與中聯(lián)地產(chǎn)的財務費用僅相差約0.001億元，然而兩者歸屬母公司股東的凈利潤卻是巨大落差。截至2015年底，萬科實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤181.19億元，中糧地產(chǎn)則為7.22億元。這意味著，在這一指標上，萬科的盈利能力相當于25個中糧地產(chǎn)。當然，由于銷售規(guī)模的巨大差距，凈利差距大并不異常。

但對于財務成本幾乎完全持平的兩家上市房企來說，中糧地產(chǎn)的財務成本對其凈利潤空間已造成嚴重侵蝕。財務成本高企的背后，除了融資成本過高外，項目周轉速度過慢也是硬傷。

另外值得關注的是中華企業(yè)，該企業(yè)財務費用高達11.3億元，歸屬母公司股東的凈利潤卻為－24.87億元，同比下降409.07%；凈利潤率－53.43%，同比下降42.72個百分點。

“類似中華企業(yè)等財務費用過高消耗的企業(yè)，背后凸顯了高負債和低盈利的困境。實際上很多低周轉的房企其實都有類似的問題。”嚴躍進稱，此類企業(yè)背后和體制轉軌有關系，造成資金的使用效率非常低，進而也說明管理效率并不高。

項目周轉速度承壓

事實上，房企財務成本高企的背后，不僅是債務的增加，存貨管理和拿地節(jié)奏的把控，都將對其造成重要影響。

蘭德咨詢總裁宋延慶曾對《證券日報》記者表示，“在房地產(chǎn)開發(fā)中，以項目竣工期備案為時點來看的話，若在項目竣工之際仍未償還完當初開發(fā)項目的有息借款，那么尚未銷售的現(xiàn)房越多，則將給企業(yè)的財務成本指標帶來的壓力越大”。

而2015年市場雖相對較好，但個別城市庫存量過大，且消化周期嚴重超過行業(yè)平均水平線的項目對企業(yè)財務費用造成較高負擔。

當然，市場上不乏庫存管理和財務費用控制相對水平較高的房企。以在港上市的龍湖地產(chǎn)為例，其2015年綜合借貸成本降至5.74%。龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事及首席財務官趙軼表示，集團管理層沒有刻意制定融資成本降低的目標，只是說保持公司穩(wěn)健，在適當?shù)拇翱谄诒M量去爭取適合公司的融資渠道，所以2015年抓住了國內公司債渠道，融資成本降低，預計2016年將降至5%－5.5%之間。

此外，龍湖地產(chǎn)接受《證券日報》記者采訪時表示，龍湖嚴格執(zhí)行有紀律的凈負債率和融資管理，堅持“量入為出”的穩(wěn)健的財務管理策略，負債率水平持續(xù)低于行業(yè)內平均水平，償債能力指標顯著好于同行業(yè)可比公司。

當然，龍湖地產(chǎn)不是財務成本相對較低的個案，萬科等也在其列。但大中型房企去年重組、擴張等動作則直接增加了其財務費用，包括招商蛇口。

“從房企的財務費用同比增幅看，一方面是房企財務杠桿運用的結果，說明在新一輪戰(zhàn)略投資過程中有比較積極的負債愿望，進而有利于后續(xù)中長期資金的可持續(xù)供給；另一方面則會壓縮房企的盈利空間和水平，進而促使房企償債壓力增加，甚至引發(fā)公司內部的財務風險。”嚴躍進向本報記者稱，另外，近期在債轉股的改革下，后續(xù)商業(yè)銀行或對部分負債規(guī)模大的房企積極嘗試此類新政策，這會促使后續(xù)商業(yè)銀行在房地產(chǎn)企業(yè)信貸資產(chǎn)的安全性增加，尤其是一些大中型房企，如果負債規(guī)模過大，那么完全會通過債轉股的方式來改變目前高負債和高財務費用的尷尬。