3月1日，《國際金融報》正式投入全國兩會報道，連日來，作為一位跑政協的記者，真是體會到跑的力量。從委員們入門處，到電梯口，80米左右的通道，一天下來，記者折返跑數十趟。

　　一個委員出現，瞬間被記者包圍住。“您能不能談一下……”

　　有些民生話題反復出現，其中，“房地產稅的征收”很熱門。對于這個問題，委員們不排斥，愿意談。

　　“房地產稅是等不起的。”全國政協委員、華夏新供給研究院首席經濟學家賈康對此問題尤為關切，“草案送交一審之后，還要征求社會意見，如果各種意見難統一，二審三審也有可能，搞不好還需要四審。”

　　豈止程序上繁復，上關乎中國稅制的歸并，下關乎每一個家庭的幸福感，不經意間，已談論十年有余。眼下，共識是，房地產稅一定會推;分歧是，怎么推何時推。

　　在找尋解決這些分歧的過程中，無論是委員還是記者，都不是旁觀者，而是親歷者。　何時推?

　　“估計五年內難推出”
　　“房地產稅”是近些年全國兩會的一個熱點話題，今年也不例外。

　　十八屆三中全會明確要求，“加快房地產稅立法并適時推進改革”。2月23日，住建部副部長陸克華在國新辦發布會上透露，有關部門正在按照中央要求開展工作。

　　據相關專家透露，目前政府已經設計出幾份房地產稅草案，但對方案內容未形成共識。

　　據我國立法程序，一項法案需歷經起草、形成草案、審議、表決、公布、實施等步驟。這個過程需要進行大量的論證、試驗，非一朝一夕之事。本次全國兩會上，對于房地產稅的推進，一些政協委員期待先實現一個小目標：把房地產稅草案送全國人大審議。

　　賈康幾年前就呼吁，房地產稅征收必須在2017年兩會上經全國人大審議批準，通過后開始實施。

　　此次，賈康在接受記者采訪時反復強調，房地產稅是“等不起”的。他認為，草案送交一審之后，還要征求社會意見，如果各種意見難統一，二審三審也有可能，搞不好還需要四審。

　　根據制度安排，本屆全國人大代表任期到2017年底。按照目前的進度，房地產稅草案在2017年底前在全國人大獲得通過的難度較大。

　　對于房地產稅推出的時間，各方預期其實差別較大。

　　中國人民銀行參事盛松成曾在上海公開表示，房地產稅設計復雜，估計五年內難推出。

　　中國房地產業協會副會長胡志剛認為，實施房地產稅的改革是一項復雜的系統工程，需要時間來推進。如果認為2017年房地產稅真的要來了，是杞人憂天。因為很多立法十年也磨不成一劍，房地產稅實在太復雜了。

　　房地產稅是此輪財稅改革的重頭戲，按照2020年建立現代財政制度總目標，國家行政學院經濟部教授馮俏彬認為，2020年左右可能推出房地產稅。

　　怎么推?
　　“支持各地區探索創新”
　　1月12日，《人民日報》頭版頭條刊發：中辦國辦印發《關于創新政府配置資源方式的指導意見》。在該指導意見里，有這樣的表述：

　　(二十八)鼓勵開展改革探索。……在維護全國統一大市場的前提下，支持各地區在新型城鎮化、國資國企改革、區域性金融市場和金融機構、房地產稅、養老和醫療保障等方面探索創新。……認真總結各地區在實踐中的經驗做法，及時加以推廣。

　　這句話關于“房地產稅”的提法，核心是“支持各地區探索創新”、“總結之后推廣”。

　　有分析認為，這傳遞兩個層面的信息：第一，房地產稅出臺時機尚不成熟;第二，房地產稅可能先在某些城市、省份試行，然后再推廣。

　　目前樓市分化嚴重，部分中小城市房地產供給過剩，如果全面開征房地產稅，或對這些城市經濟產生一定的沖擊。上海易居研究院副院長楊紅旭稱，國務院發布的《關于創新政府配置資源方式的指導意見》，是一個很高端的文件，由中辦、國辦一起下發的，是一個大的改革的指導方針。其中涉及到房地產稅，既然提到房地產稅，應該承認了房地產具有區域性。

　　提到試點，不得不提上海和重慶的房地產稅試點。

　　2011年1月底，上海和重慶兩地發布對個人住房征收房地產稅試點方案。從試點政策看，上海、重慶的房地產稅試點，主要是針對新增住房的，至于在試行之前購買了多套房的人，則不用繳納。

　　在上海試點時，新購且屬于家庭第二套及以上住房的，按人均計算，人均超過60平方米的進行房產稅征收。比如一個居民家庭原來已擁有的住房面積共計180平方米，剛好人均60平方米，現又新購一套100平方米的住房總價100萬，那么其一年應繳房產稅4200元左右。

　　中國社科院經濟研究所宏觀經濟研究室助理研究員劉學良稱，上海、重慶目前的試點范圍太窄，考慮到政府征稅的成本問題，試點地區的稅收收入可能沒有達到預期效果。

　　中國房地產業協會副會長胡志剛也表示，上海和重慶的試點六年，成效不是很大。

　　對于上海和重慶兩大城市的試點情況，賈康認為，中國住房保有環節的稅收不能簡單套用美國的普遍征收模式。在相當長時間內，中國必須扣除一個免征額。無論多富的人，他的第一單位的消費住房是要受到免稅待遇的，所有人在這個框架下是一律平等的。這能讓老百姓(45.290, 0.60, 1.34%)吃下一顆定心丸。

　　房地產稅是啥稅?
　　中國房地產領域稅種多
　　到現在為止，沒有一個權威部門出來解釋，房地產稅和房產稅有什么區別?為什么以前叫房產稅而現在叫房地產稅?

　　從財稅制度上講，房地產稅是一個綜合性概念，即一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。目前，房地產行業不是沒有稅，而且不少。

　　據不完全統計，中國現行的涉及房地產的稅收，包括房地產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、營業稅和所得稅等稅種，再加上其它一些收費，中國房地產領域不僅稅種多，稅負在各個環節分布也不夠規范。

　　而房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。

　　從國際比較的角度看，我國房地產稅稅費不算低。獨立經濟學家馬光遠認為，在這種情況下，房地產領域稅費改革應該在維持現有稅負水平的基礎上，調整結構，而不是只強調征收房地產稅，但對于其他稅費卻不進行調整和清理。

　　如果從物業稅算起，圍繞房地產稅的討論，中國已經進行了10多年。

　　之所以對房地產稅進行改革，主要有兩大目的：一、通過稅收手段抑制房地產投資和房價;二、對“不動產稅收”體系進行歸并和改革。

　　為了完善國內房地產開發和交易環節稅費，十六屆三中全會提出“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關稅費”。

　　實施條件是啥?
　　兩大先決條件一個不能少。
　　房地產稅實施必須具備兩大先決條件：一是需要依靠不動產統一登記制度，搞清楚全國的房產數量，這些房產分布在哪些人手里。根據相關數據，再行確定房地產稅的征收對象、征收標準和相關稅率。

　　第二個條件就是房地產稅里“土地”部分的稅如何征收。在購買商品房時，房價已經包括開發商獲取土地時繳納的土地出讓金，這就意味著土地使用年限內，已經一次性繳清所有的租金。房地產稅作為財產稅一種，是以納稅人所有或屬其支配的財產為課稅對象的一類稅收。它以財產為課稅對象，向財產的所有者征收。

　　只有使用權，而無所有權，按法理，無法向房屋所有權人征收“土地”稅。

　　所以，有觀點認為，如果房地產稅真的征收，土地出讓金應該免收，這樣才能起到真正意義上降房價之目的。可是，作為地方政府財政收入重要來源，土地出讓金的免收能實現嗎?

　　哪些房子征稅?
　　有兩條技術路線可走
　　據清華大學中國金融研究中心發布的《2015中國家庭金融調查報告》，目前農村戶籍家庭93%都擁有住房;在城鎮有戶籍的居民家庭戶均人口3人，戶均1.2套住房，其中69%的家庭擁有1套住房，15%的家庭擁有2套，3.6%的家庭擁有 3套以上，還有13%左右是無房戶。簡單推算，中國現有城鎮人口7.5億，約2.5億戶，戶均1.2套房，便是3億套住宅。

　　向這3億套房產征收房地產稅，一直有兩條技術路線可走：一是全面計征，一家可免除70平方米的房地產稅;二是一套免征，二套及以上計征。但討論一段時間后有人提出，如果對第一套房征稅，必然會導致離婚率飆升。第二套房可以征收稅率低一點，但對于第三套、第四套，乃至更多套的房子，不應該再給予稅收優惠了。

　　至于稅率如何定? 多個與會委員認為，必須不同區域區別對待。賈康認為，可以借鑒美國征收房產稅的經驗，但是絕對不能照搬美國的模式，美國的征收點在3%-4%左右，而中國城市群體大，北上廣與縣級城市存在差距，稅率肯定不能一刀切，這樣會“誤傷”剛需群體。

　　能否抑房價?
　　不要把希望寄托在稅種上
　　當前政府政策導向非常明確，就是要抑制房地產泡沫。

　　習近平總書記談及房地產市場議題時表示，建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制，要充分考慮到房地產市場特點，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排。

　　新上任的銀監會主席郭樹清對房地產行業的泡沫也很警惕，“房地產是金融的重要組成部分之一，但去年新增貸款里面，房貸就占了很大比例，監管層必須謹慎注意。”

　　去年國慶調控政策比較密集出臺之后，去年11月以后，熱點城市成交量開始下滑，部分城市房價開始止漲，甚至微跌。有分析認為，這次樓市降溫至少會持續到2017年底，貫穿全年。

　　但全國政協委員、原東方資產管理公司總裁認為，這只是行政命令的短期效應，不能從根本上治理房價過快上漲的問題。

　　那么，房地產稅能夠為樓市降溫嗎?從理論及歐美等國的實踐看，建立在土地權屬永久基礎上的房地產稅作為持有環節的稅收，通過增加房東的持有成本而能夠促進房價的合理回歸就房價的簡單邏輯而言，影響房價的因素非常多，供需關系、土地制度、投機因素、貨幣供應等，都可能成為影響房價的因素。

　　國家行政學院經濟部教授馮俏彬表示，不要指望一個房地產稅就能降低房價，調控房價還需要結合土地供應、信貸資金等綜合施策。

　　馬光遠認為，房地產稅，作為其中一個因素，確實可能會影響房價，但不會成為影響房價走勢的決定性因素。有委員建議，可以先在上漲過快的城市開征房地產稅，看看效果。