第四章   投資性房地產（課后作業）

　　一、單項選擇題
　　1．2011年5月，甲公司與乙公司的一項廠房經營租賃合同即將到期。該廠房原價為5000萬元，已計提折舊1000萬元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進行改擴建，并與丙公司簽訂了經營租賃合同，約定自改擴建完工時將該廠房出租給丙公司。2011年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進入改擴建工程。2011年12月31日，該廠房改擴建工程完工，改擴建中共發生支出500萬元（均符合投資性房地產確認條件），上述款項均已由銀行存款支付，當日按照租賃合同出租給丙公司。假定甲公司對投資性房地產采用成本模式計量。則下列各項有關甲公司對上述事項的會計處理中，正確的是（）。
　　A．借：在建工程4000
　　投資性房地產累計折舊1000
　　　　　貸：投資性房地產5000
　　B．借：投資性房地產——在建4000
　　　　　貸：投資性房地產4000
　　C．借：投資性房地產——在建500
　　　　　貸：銀行存款500
　　D．借：投資性房地產——成本4500
　　　　　貸：投資性房地產——在建4500
　　答案：C
　　解析：甲公司上述業務相關會計處理為：
　　2011年5月31日：
　　借：投資性房地產——在建4000
　　投資性房地產累計折舊1000
　　　　貸：投資性房地產5000
　　改擴建發生的支出：
　　借：投資性房地產——在建500
　　　　貸：銀行存款500
　　2011年12月31日：
　　借：投資性房地產4500
　　　　貸：投資性房地產——在建4500
　　注：企業對投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。

　　2．2011年3月2日，甲公司董事會作出決議將其持有的一項土地使用權停止自用，待其增值后轉讓以獲取增值收益。該項土地使用權的成本為1200萬元，預計使用年限為10年，預計凈殘值為0，甲公司對其采用直線法進行攤銷，至轉換時已使用了5年。甲公司對其投資性房地產采用成本模式計量，該項土地使用權轉換前后其預計使用年限、預計凈殘值以及攤銷方法相同。則2011年度甲公司該項土地使用權應計提的攤銷額為（）萬元。
　　A．60
　　B．100
　　C．120
　　D．240
　　答案：C
　　解析：該項土地使用權轉換前后其預計使用年限、預計凈殘值以及攤銷方法相同，故其2011年度應計提的攤銷額=1200÷10=120（萬元）。注意題目若問投資性房地產應計提的攤銷額，則投資性房地產應計提的攤銷額=1200÷10×10/12=100（萬元）。

　　3．甲公司對投資性房地產采用成本模式進行后續計量。2011年2月15日其自行建造的辦公樓達到預定可使用狀態并與丙公司簽訂經營租賃協議，將其出租給丙公司使用。該項辦公樓的建造成本為6240萬元，預計使用年限為40年，預計凈殘值為240萬元，甲公司采用年限平均法對其計提折舊。2012年年末房地產交易市場低迷，甲公司對該項辦公樓進行減值測試，預計其可收回金額為5800萬元，則2012年年末甲公司應計提的投資性房地產減值準備金額為（）萬元。
　　A．60
　　B．165
　　C．120
　　D．240
　　答案：B
　　解析：至2012年年末甲公司對該投資性房地產累計應計提的投資性房地產累計折舊金額=（6240-240）÷40×（10+12）/12=275（萬元），2012年年末該項投資性房地產的賬面價值=6240-275=5965（萬元），其可收回金額為5800萬元，故應計提的投資性房地產減值準備金額=5965-5800=165（萬元）。

　　4．2011年2月8日，甲公司外購一項投資性房地產（系一對外出租的建筑物），購買價款為3800萬元。甲公司對該項投資性房地產采用成本模式進行后續計量，預計其使用年限為15年，凈殘值為200萬元，采用年限平均法計提折舊。2012年1月1日，該項投資性房地產滿足公允價值模式計量條件，轉換為公允價值模式計量，當日其公允價值為4100萬元。2012年12月31日，該項投資性房地產的公允價值為4230萬元。不考慮其他因素，2011年度該項投資性房地產對甲公司利潤總額的影響金額為（）萬元。
　　A．430
　　B．130
　　C．200
　　D．80
　　答案：C
　　解析：2011年度該項投資性房地產應計提的折舊額=（3800-200）÷15×10/12=200（萬元），轉換日投資性房地產的賬面價值=3800-200=3600（萬元），賬面價值與公允價值的差額500萬元（4100-3600）調整2012年年初留存收益，不影響2011年度利潤總額;2012年12月31日應確認公允價值變動收益的金額=4230-4100=130（萬元），影響2012年度利潤總額。故該項投資性房地產對甲公司2011年度利潤總額的影響金額為計提折舊計入其他業務成本的金額200萬元。

　　5．甲公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，2010年12月31日外購一項投資性房地產，購買價款為4200萬元。該項投資性房地產稅法規定的使用年限為20年，預計凈殘值為200萬元，稅法采用年限平均法計提折舊。2011年12月31日，該項投資性房地產的公允價值為4500萬元;2012年12月31日，該項投資性房地產的公允價值為4350萬元。則甲公司2012年度應確認的公允價值變動損益金額為（）萬元。
　　A．0
　　B．收益300
　　C．收益350
　　D．損失150
　　答案：D
　　解析：甲公司2012年度應確認公允價值變動損失=4500-4350=150（萬元）。

　　6．甲公司將其某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進行后續計量。2011年1月1日，甲公司認為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定對該項投資性房地產從成本模式轉換為公允價值模式計量。該寫字樓系甲公司自行建造，于2006年8月20日達到預定可使用狀態并對外出租，其建造成本為43600萬元，甲公司預計其使用年限為40年，預計凈殘值為1600萬元，采用年限平均法計提折舊。2011年1月1日，該寫字樓的公允價值為48000萬元。假設甲公司按凈利潤的l0%提取盈余公積，不考慮所得稅的影響。則轉換日影響資產負債表中“盈余公積”項目的金額為（）萬元。
　　A．10550
　　B．1055
　　C．8950
　　D．895
　　答案：D
　　解析：2011年1月1日甲公司該項投資性房地產的賬面價值=43600-（43600-1600）÷40×（4+12×4）/12=39050（萬元），轉換日影響資產負債表中“盈余公積”項目的金額=（48000-39050）×10%=895（萬元）。

　　7．企業公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產，轉換日，公允價值大于原賬面價值的差額應計入（）。
　　A．公允價值變動損益
　　B．投資收益
　　C．營業外收入
　　D．資本公積——其他資本公積
　　答案：A
　　解析：公允價值模式計量的投資性房地產轉換為非投資性房地產，轉換日，無論公允價值大于原賬面價值的差額還是公允價值小于原賬面價值的差額均應計入公允價值變動損益。

　　8．2011年2月5日，甲公司資產管理部門建議管理層將一閑置辦公樓用于對外出租。2011年2月10日，董事會批準關于出租辦公樓的議案，并明確出租辦公樓的意圖在短期內不會發生變化。2011年2月20日，甲公司與承租方簽訂辦公樓經營租賃合同，租賃期為自2011年3月1日起2年，年租金為360萬元。甲公司將自用房地產轉換為投資性房地產的時點是（）。
　　A．2011年2月5日
　　B．2011年2月10日
　　C．2011年2月20日
　　D．2011年3月1日
　　答案：B
　　解析：對于企業持有以備經營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的，即使尚未簽訂租賃協議也應視為投資性房地產，所以該閑置辦公樓確認為投資性房地產的日期即其轉換日為董事會或類似機構作出書面決議的日期2011年2月10日。

　　9．2011年2月5日，甲公司資產管理部門建議管理層將一閑置辦公樓用于對外出租。2011年2月10日，董事會批準關于出租辦公樓的議案，并明確出租辦公樓的意圖在短期內不會發生變化。當日，辦公樓的成本為3200萬元，已計提累計折舊2100萬元，未計提減值準備，公允價值為2400萬元。甲公司采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。2011年2月20日，甲公司與承租方簽訂辦公樓經營租賃合同，租賃期為自2011年3月1日起2年，年租金為360萬元。2011年12月31日該辦公樓的公允價值為2600萬元。則2011年度因該項投資性房地產對甲公司利潤總額的影響金額為（）萬元。
　　A．1500
　　B．1300
　　C．500
　　D．200
　　答案：C
　　解析：該項辦公樓轉換日的公允價值2400萬元大于原賬面價值1100萬元（3200-2100）的差額1300萬元計入資本公積，不影響利潤總額;2011年度應確認租金收入計入其他業務收入的金額=360×10/12=300（萬元）;2011年度應確認的公允價值變動損益（收益）金額=2600-2400=200（萬元），故因該投資性房地產對甲公司2011年度利潤總額的影響金額=300+200=500（萬元）。

　　10．2011年5月2日，甲公司對外出租的辦公樓租賃期屆滿，甲公司收回后用于自用，辦公樓使用權收回當日即達到自用狀態并投入使用。轉換當日，投資性房地產的賬面價值為5200萬元（其中成本明細科目的金額為4500萬元，公允價值變動金額為700萬元），當日該辦公樓的公允價值為5500萬元，則2011年5月2日固定資產的入賬價值為（）萬元。
　　A．5200
　　B．4500
　　C．4800
　　D．5500
　　答案：D
　　解析：公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產，固定資產的入賬價值為自用房地產轉換當日的公允價值，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。

　　11．甲公司2009年1月1日外購一建筑物，購買價款2800萬元，當日即與丙公司簽訂經營租賃合同出租給丙公司使用，租期2年，年租金40萬元，于每年年末收取。甲公司采用公允價值模式對該項投資性房地產進行后續計量。2009年12月31日該建筑物的公允價值為2850萬元，2010年12月31日該建筑物的公允價值為3200萬元。2011年1月1日，租賃期滿甲公司出售該建筑物，售價為3000萬元。假定不考慮相關稅費等其他因素的影響，甲公司因該項投資性房地產累計對損益的影響金額為（）萬元。
　　A．-200
　　B．200
　　C．280
　　D．0
　　答案：C
　　解析：甲公司因該項投資性房地產累計對損益的影響金額=40×2租金收入+（50+350）持有期間的公允價值變動收益+（3000-3200）處置時的損失=80+400-200=280（萬元）。

　　12．2011年5月10日，甲公司對外出租的一辦公樓租賃期滿，甲公司收回后將其出售，取得價款5400萬元。甲公司對投資性房地產采用成本模式進行后續計量，出售時，該項辦公樓原價為6800萬元，已計提累計折舊1300萬元，已計提減值準備200萬元，假定不考慮相關稅費等其他因素的影響，則甲公司出售該項投資性房地產對營業利潤的影響金額為（）萬元。
　　A．0
　　B．100
　　C．200
　　D．300
　　答案：B
　　解析：甲公司出售該項投資性房地產對營業利潤的影響金額=5400-（6800-1300-200）=100（萬元）。

　　13．甲公司于2009年1月1日將其一棟自用建筑物對外出租并采用公允價值模式計量，出租時，該建筑物的成本為2800萬元，已計提累計折舊500萬元，已計提減值準備300萬元，公允價值為2050萬元．2009年12月31日，該建筑物的公允價值為2100萬元;2010年12月31日，該建筑物的公允價值為2080萬元。2011年2月5日，租賃期滿，甲公司將該建筑物出售，售價為2200萬元。甲公司處置該建筑物對損益的影響金額為（）萬元。
　　A．120
　　B．170
　　C．150
　　D．200
　　答案：B
　　解析：甲公司處置該建筑物對損益的影響金額=（2200-2080）售價與賬面價值的差額+[2050-（2800-500-300）]轉換時計入資本公積的金額結轉至當期損益=170（萬元）。

　二、多選選擇題 
　　1．下列各項中，屬于投資性房地產核算范圍的有（）。 
　　A．經營租賃租出的機器設備 
　　B．融資租出的辦公樓 
　　C．已出租的土地使用權 
　　D．經營租賃租出的廠房 
　　答案：CD 
　　解析：選項A，機器設備不屬于房地產;選項B，已出租的建筑物是指企業擁有產權并以經營租賃方式出租的房屋等建筑物，以融資租賃方式出租的辦公樓不屬于投資性房地產。 
  
　　2．投資性房地產的確認，需要滿足的條件有（）。 
　　A．與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業 
　　B．該投資性房地產的成本能夠可靠地計量 
　　C．投資性房地產有活躍的交易市場 
　　D．投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得 
　　答案：AB 
　　解析：投資性房地產同時滿足下列條件時，才能予以確認 
　　（1）與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業 
　　（2）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。選項C和D是投資性房地產采用公允價值模式計量應滿足的條件與本題無關。 
  
　　3．下列有關投資性房地產后續支出的表述中，正確的有（）。 
　　A．與投資性房地產有關的后續支出應區分資本化支出和費用化支出分別處理 
　　B．發生的資本化支出應通過“投資性房地產——在建”科目歸集 
　　C．與投資性房地產有關的后續支出均應計入投資性房地產的成本 
　　D．投資性房地產的資本化支出可以改變其使用效能和經濟利益流入量 
　　答案：ABD 
　　解析：與投資性房地產有關的后續支出應區分資本化支出和費用化支出分別處理：發生的資本化的改良或裝修支出，應記入“投資性房地產——在建”科目;費用化的后續支出，應當在發生時計入當期損益，借記“其他業務成本”等科目，貸記“銀行存款”等科目，故選項C錯誤。 
  
　　4．投資性房地產采用成本模式計量時，設置的科目有（）。 
　　A．投資性房地產——成本 
　　B．投資性房地產累計折舊（攤銷） 
　　C．投資性房地產 
　　D．投資性房地產減值準備 
　　答案：BCD 
　　解析：選項A，“投資性房地產——成本”是投資性房地產采用公允價值模式計量時所設置的核算科目。 
  
　　5．投資性房地產采用公允價值模式計量，應同時滿足的條件包括（）。 
　　A．投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場 
　　B．投資性房地產所在地有專門的資產評估機構對投資性房地產的公允價值作出估計 
　　C．企業對所有投資性房地產均采用公允價值模式計量 
　　D．企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，并由此對投資性房地產的公允價值作出合理的估計 
　　答案：AD 
　　解析：采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當同時滿足以下兩個條件： 
　　（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場 
　　（2）企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，并由此對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。 
  
　　6．下列各項有關投資性房地產采用公允價值模式計量的說法中，正確的有（）。 
　　A．不對投資性房地產計提折舊或攤銷 
　　B．取得的租金收入計入投資收益 
　　C．資產負債表日，投資性房地產按當日的公允價值計量 
　　D．資產負債表日，確認的公允價值變動金額應當計入資本公積 
　　答案：AC 
　　解析：選項B，由于投資性房地產是一種經營性活動（而非投資性活動）取得的租金收入應計入其他業務收入，而不能計入投資收益;選項D，資產負債表日確認的公允價值變動金額應當計入公允價值變動損益。 
  
　　7．關于投資性房地產后續計量模式的轉換，下列說法中正確的有（）。 
　　A．成本模式轉為公允價值模式計量的，應當作為會計政策變更處理 
　　B．投資性房地產采用公允價值模式計量，應滿足特定的條件 
　　C．企業可以同時采用成本和公允價值模式對投資性房地產進行后續計量 
　　D．已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式計量 
　　答案：ABD 
　　解析：同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式，選項C錯誤。 
  
　　8．關于投資性房地產轉換日的確定，下列說法中正確的有（）。 
　　A．作為存貨的房地產改為出租其轉換日為租賃期開始日 
　　B．投資性房地產轉為存貨，轉換日為董事會或類似機構作出書面決議明確表明將其重新開發用于對外銷售的日期 
　　C．自用建筑物停止自用改為出租，其轉換日為租賃期開始日 
　　D．自用土地使用權停止自用，改用于資本增值，其轉換日為自用土地使用權停止自用后確定用于資本增值的日期 
　　答案：ABCD 
　　解析：上述說法均正確。 
  
　　9．下列有關投資性房地產處置的核算中，說法正確的有（）。 
　　A．企業處置投資性房地產取得的價款應計入其他業務收入 
　　B．企業處置投資性房地產的售價與賬面價值的差額應作為處置資產利得計入營業外收入 
　　C．成本模式計量下，持有期間計提的資產減值損失處置時應轉入其他業務成本 
　　D．處置時繳納的營業稅應計入營業稅金及附加，影響處置損益 
　　答案：AD 
　　解析：企業處置投資性房地產,屬于日常經營性活動，取得的價款應計入其他業務收入，選項B錯誤;持有期間計提的“投資性房地產減值準備”處置時應予以結轉，但資產減值損失不予結轉，選項C錯誤。 
  
　　10．甲公司采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。2010年12月8日，甲公司與乙公司簽訂經營租賃合同，將其原開發的對外銷售的商品房出租給乙公司使用，租期為2年，租賃期開始日為2011年1月1日。轉換日，甲公司該商品房的成本為6200萬元，已計提存貨跌價準備500萬元，當日的公允價值為6800萬元。2011年12月31日，該商品房的公允價值為6950萬元;2012年12月31日，其公允價值為6700萬元;2013年1月1日，租賃期滿，甲公司董事會作出決議將該商品房重新開發后對外銷售。則下列說法中，正確的有（）。 
　　A．甲公司原作為存貨的商品房轉換為投資性房地產的日期為2010年12月8日 
　　B．甲公司原作為存貨的商品房轉換為投資性房地產的日期為2011年1月1日 
　　C．存貨轉換為投資性房地產，轉換日，投資性房地產的入賬價值為6800萬元 
　　D．存貨轉換為投資性房地產，轉換日，應確認資本公積1100萬元 
　　答案：BCD 
　　解析：作為存貨的房地產改為出租轉換為投資性房地產核算的,其轉換日為租賃期開始日，故轉換日應為2011年1月1日，選項A錯誤。

　　三、判斷題 
　　1．投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。（） 
　　答案：√