一年一度的企業所得稅匯算清繳又要開始了，A房地產企業的小王憂慮重重，原來A房地產企業有多個項目，臨到年底，有的項目完工入住了，有的項目還在建造階段，還有的項目竣工了出售的現房也沒有入住呢，匯算清繳要怎么處理呢？完工的開發產品一定要結轉收入嗎？未完工的開發產品沒有結轉收入也算所得稅嗎？還有入住的項目到現在工程也沒有結算完畢，發票差多了，怎么辦？

　　其實，小王的疑問也是很多房地產企業會計人員目前面臨的問題，這些問題不解決，匯算清繳就難以進行下去。筆者結合《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）的規定，就房地產企業匯算清繳的兩大主題――收入和成本作如下分析。

　　房地產企業不同階段的收入處理

　　從會計處理上來看，一般銷售的開發產品沒有收完全款不會交付入住，即符合企業會計準則收入確認條件的規定時，企業方結轉收入，否則，不論是未完工建造階段的開發產品還是完工后未交付的開發產品，所收取的款項一概反映在“預收賬款”科目。

　　稅務處理上，依據國稅發[2009]31號）第二章“收入的稅務處理”第六條 企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。

　　所以這兩者的區別是明顯的，既不能站在會計的角度上理解稅法，也不能將《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）規定企業銷售商品同時滿足的條件理解為同樣適用于房地產企業所得稅。

　　以A房地產企業舉例說明，2009年度完工交付B項目預收收入10000萬元，其中上年收入4000萬元；完工未交付C項目預收收入6500萬元，其中上年收入2500萬元；在建D項目預收收入3500萬元。2009年12月，A房地產企業結轉B項目銷售收入10000萬元，銷售成本7500萬元。該企業各項目預計計稅毛利率均為15%，稅金暫只計算營業稅，不考慮期間費用。

　　B項目開發產品，會計已經結轉收入，且收取的預收款符合國稅發[2009]31號確認收入的條件，確認所得稅收入10000萬元，確認結轉成本7500萬元。

　　若B項目所收取的預收款中4000萬元已經按照預計計稅毛利率在上一年度匯算清繳中做過納稅調整，則在2009年度應做納稅調減處理。

　　B項目匯算清繳應納稅所得額為：（10000－7500－10000×5%）－（4000×15%－4000×5%）=2000－400=1600（萬元）。

　　C項目開發產品，不具備會計準則收入確認條件，會計尚未結轉收入，但是按照國稅發[2009]31號所得稅收入確認條件，應計算為企業所得稅收入6500萬元。

　　對于C項目所得稅匯算要注意不能再按照預計計稅毛利率15%來進行計算了。按照國稅發[2009]31號文第九條規定，開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

　　所以C項目上年度所收取的預收款中2500萬元按照預計計稅毛利率在上一年度匯算清繳中做過納稅調整，則在2009年度應做納稅調減處理。

　　若C項目已知實際計稅成本為4550萬元，則C項目匯算清繳應納稅所得額為：（6500－4550－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）=1625－250=1375（萬元）。

　　在建D項目預收收入3500萬元，會計不結轉收入，也無法計算計稅成本。但是其符合國稅發[2009]31號所得稅收入確認條件，應計算為企業所得稅收入3500萬元。其中由于其屬于未完工開發產品，根據國稅發[2009]31號文第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。所以D項目匯算清繳應納稅所得額為：3500 ×15%－3500×5%=350（萬元）。 

　　不考慮期間費用，A房地產企業應納稅所得額為：1600 1375 350=3325（萬元）。