今年，七部委出臺了《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》，國家稅務總局、財政部、建設部出臺了《關于加強房地產稅收管理的通知》。這些文件對規范房地產市場管理，促進房地產市場健康發展非常重要。但實際中，依然還有一些問題需要給予關注和解決。

　　一、存在的問題 

    （一）房地產銷售發票的地位和作用有待進一步突出

　　目前，一些房地產開發商、建筑企業不以房地產銷售發票、建筑安裝發票做收入，借此大量偷稅，獲得豐厚利潤。產生這一問題的根源是房地產銷售發票的地位不突出，沒有像契稅稅票一樣作為辦理房屋產權證的必備要件。

　　（二）部門協稅護稅的責任有待進一步強化

　　《關于加強房地產稅收管理的通知》規定：“各級地方稅務、財政部門要切實加強房地產稅收征管，并主動與當地房地產管理部門聯系；房地產管理部門要積極配合。”“在辦理房地產權屬登記時，要求出具完稅憑證（契稅、土地增值稅），對于未出具的，房地產管理部門不得辦理權屬登記。”這些條款的規定，使房管部門的協稅護稅成為一種義務。但在實際操作中，對此缺少相關的制約措施。如某縣地稅局和房管局曾多次聯合下文加強房地產稅收征管，但執行效果并不理想。可見，沒有事后的監督保障，同級橫向部門的協稅護稅在很大程度上是一句空話。

　　二、原因分析

    （一）現行管理辦法操作有難度

　　我國契稅的征管部門全國并不一致，北京、廣東等地區由地稅征管，其他大多數省市由財政征管。契稅由地稅征管，則可與其他地方各稅一并組織入庫，契稅由財政征管則不便于稅務與財政部門的信息共享。此外，契稅稅票在辦證時歸檔，而反映真實銷售收入的發票不要求歸檔，客觀上弱化了發票的作用。如某市商品房銷售票據可謂五花八門，有不動產銷售發票、普通收款收據，甚至有白條。契稅票一開出，房屋產權證書即可辦到，導致多數房地產開發商不以發票做收入，少做收入。

　　據調查，某縣2004年建設、銷售房地產25萬平方米，建設環節應征地方各稅478.6萬元，銷售環節應征地方各稅1365萬元，共計應繳地方各稅1843.6萬元。2004年該縣實繳房地產稅收1400萬元，稅款流失443.6萬元。

　　據了解，這種問題在全國范圍都比較嚴重。在部門信息溝通不暢，地稅干部力量缺乏的情況下，開發商的真實收入很難核實。此外，因契稅多數由財政部門征收，財政干部沒有對開發商的檢查權，不便核對真實售價，往往不得已按評估價或合同價為計稅依據，導致大量稅收流失。而一旦財政部門認定售價，地稅部門對開發商的管理就會處于被動地位。

　　（二）部門協調配合難統一

　　對房地產實行管理的部門包括稅務、財政、計劃、城建、國土、房管等，這些部門都是并列的政府部門，相互之間的協調配合較難。

　　三、改進措施

    （一）從以票管稅入手，堵塞房地產銷售的漏洞

　　規范地方各稅征管應以房地產發票管理為主線。稅收征管歷來最簡單而有效的辦法就是以票管稅。將現有的不動產銷售發票改為房地產銷售發票，一式四聯：存根聯、發票聯、登記辦證聯、記賬聯，并加印一份登記辦證聯，將其與契稅票一同作為辦理房屋產權證的必備要件。房屋的裝修也要求戶主索要并保存發票，新房的裝修可以一并計入戶主的房屋價值，舊房裝修發票由業主自己保存，在房屋轉手銷售過戶時作為計算個人所得稅的扣除依據，否則不予扣除。這樣才有利于房地產稅收的源泉控管，節省征管成本，提高辦事效率，遏制炒房行為，并能為銀行抵押貸款提供真實依據，為以后的家庭財產登記作好鋪墊。

　　（二）從強化開發商的管理入手，強化房地產稅收征管

　　在房地產銷售發票作為辦理產權證要件之后，購房者付多少款就會主動索要相同金額的發票。考慮諸多因素，特別是以后賣房子要繳所得稅，購房者一般不會容忍多付款少開發票的違法行為。這樣，由購房者監督開發商，就會在一定程度上幫助稅務機關掌握開發商的真實銷售收入。在開發商銷售收入一定的情況下，開發商一定會要求承建方提供合法真實的建筑安裝發票，在計算企業所得稅時作為法定的扣除依據。如此整個房地產稅收征管鏈條就得以較完美地連接。

　　具體操作辦法：加強部門協調配合應由地方政府牽頭制定長期有效的行業管理辦法。首先應由稅務、財政部門制定初步的《房地產稅收管理辦法》，由地方政府組織稅務、財政、計劃、國土、城建、房管等相關部門共同認可，再以地方政府文件的形式下發各職能部門，由地方政府監督部門監督執行，對不按規定辦理的，地方政府應制定具體的處罰糾正措施。

　　1．計劃部門應將房地產開發立項審批及年度投資計劃情況定期向稅務、財政部門通報。

　　2．國土部門應將國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、拍賣等信息向稅務部門和財政契稅管理機構事前通報，稅務部門和財政契稅機構則應在土地使用權拍賣、轉讓交易過程中了解有關情況。國土部門憑納稅人持有的各種稅收完稅憑證和銷售發票方可辦理土地使用證書及劃轉土地拍賣、轉讓資金手續。《土地增值稅條例》中明確規定先稅后證。

　　3．城建部門應憑稅務部門報驗登記證明辦理房地產開發施工許可證，并定期向稅務、財政部門通報。稅務機關有權建議有關部門取消欠稅的施工單位或個人的招投標資格。施工企業在與建設方簽訂合同后10日內必須辦理稅務登記，以便于稅務機關及時進行稅收管理。