近日，國家稅務總局發出《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，要求各地稅務機關從8個方面著手，進一步做好土地增值稅清算工作。據統計，自2006年以來，國家稅務總局發文要求對土地增值稅進行清算，已經不下六七次。 

　　此前，國務院發布的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》指出：稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。國務院指令對某個稅種進行清算和稽查，這種情況極為少見。

　　自1994年土地增值稅開征以來，《土地增值稅暫行條例》及其實施細則并沒有得到認真貫徹執行。盡管國家稅務總局多次發文要求“清算”、嚴征管，2009年5月又專門下發了《土地增值稅清算管理規程》，但收效甚微。截至目前，各地存在問題依然嚴重且普遍，主要表現在：對土地增值稅只預征不清算。預征率由各地制定，預征率高低不一，稅負普遍較低。有的地區熱衷于核定征收，預征率按房產類型確定，同類型同稅率，但是在同一類型房產中，價格往往差異很大，使得該征的稅款沒有征收到位。

　　這次國家稅務總局再次要求對土地增值稅進行清算，著眼點主要是上述問題，但在具體細節上要求更加明確： 

　　關于土地增值稅清算時收入確認的問題

　　土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。 

　　關于房地產開發企業未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題

　　房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。 

　　關于房地產開發費用的扣除問題

　�。ㄒ唬┴攧召M用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。

　　（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。

　�。ㄈ�）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。

　　（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。 

　　關于房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題。房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。 

　　關于房地產開發企業取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題

　　房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

　　關于拆遷安置土地增值稅計算問題

　　（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

　�。ǘ�）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

　�。ㄈ�）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。 

　　關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題

　　《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　關于土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題

　　納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。 

　　《土地增值稅暫行條例》在稅率設計上有兩個特點：一是按照房產銷售增值額的高低實行差別累進稅率，最高稅率為增值額的60%，體現了高收益高稅負的量能征稅原則，從根源上控制房地產的高售價。二是對于不同類型的房產實行差別稅率，普通標準住宅增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；如果增值率超過20%，則對全部增值額征收土地增值稅。這樣規定旨在鼓勵開發商向開發普通標準住宅傾斜。 

　　當時，考慮到客觀情況，即房地產開發周期較長，《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補。誰料，此后形成了長期以來土地增值稅只預征不清算的怪現象。只預征不清算的直接后果就是：房地產項目的高額利潤部分，大多流入了開發商口袋，國家卻沒有征到稅。 

　　我國當初開征土地增值稅的目的之一，就是加大國家對房地產開發和房地產市場的調控力度，抑制炒買炒賣房地產，遏制房價過快上漲。目前來看，這個目的遠未達到。