習(xí)勝軍

　　國(guó)家政策信號(hào)出臺(tái)都有他的偶然性，這正如前段時(shí)間紅紅火火的股市，"土地增值稅清算令"的發(fā)出，給沸騰的股市冷不丁澆了一盤涼水，空喊了

　　13年的土地增值稅，終于進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的操作階段。由于此稅種直接對(duì)開(kāi)發(fā)商的暴利開(kāi)刀，理論上壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間，受此刺激，17

　　日房地產(chǎn)板塊大幅下挫，并帶動(dòng)大盤跳水。

　　2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)稅費(fèi)政策調(diào)控正式啟幕。2007年1月16日，國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》

　　，從2月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行全面清算，正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。土地增值稅

　　即將開(kāi)征的消息，對(duì)于飽受高房?jī)r(jià)困擾者而言，于焦頭爛額之際，也許可以看作是一根希望的稻草。但政策的信號(hào)，相對(duì)于沉疴日久的市場(chǎng)，雖

　　不能說(shuō)沒(méi)有絲毫希望，卻也未必到了歡呼雀躍之時(shí)。可以肯定，國(guó)家是在重拳出擊房地產(chǎn)暴利，這對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)可是一大利好，房?jī)r(jià)在2007年總

　　算可以歇歇喘口氣了。這一稅種自1993年推出后一直沒(méi)有正式征收。該稅種實(shí)際上是一種專門針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的"累進(jìn)所得稅"，其影響不僅在

　　于所得稅負(fù)的大幅提高，而且在政策意圖上還有較強(qiáng)的遏制房?jī)r(jià)上漲的作用。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及相關(guān)配套規(guī)定，土

　　地增值稅作用的稅基大體上等于稅前利潤(rùn)，具體稅率為，增值額未超過(guò)"扣除金額"(基本等于項(xiàng)目總成本)20%的普通住宅項(xiàng)目，不征收土地增值稅

　　；增值額占"扣除金額"20%-50%的部分，稅率為30%；增值額占50%至100%的部分，稅率40%；增值額占比100%至200%的部分，稅率50%；增值額占比

　　200%以上的部分，稅率60%。且從2007年1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)在1998年頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的

　　基礎(chǔ)上平均提高2倍，其中交納稅費(fèi)最高的大城市土地使用稅，每平方米年稅額由以前的0.5元至10元調(diào)整為1.5元至30元。同時(shí)，新批準(zhǔn)新增建設(shè)

　　用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有的基礎(chǔ)上提高1倍的政策也正式實(shí)施。自此，土地增值稅清算、土地使用稅和新增建設(shè)用地使用費(fèi)提高，三

　　者構(gòu)成了土地環(huán)節(jié)的"一費(fèi)二稅"上調(diào)政策。

　　"稅收調(diào)控能否起到預(yù)期效果，關(guān)鍵還是執(zhí)行。"即將實(shí)行的土地增值稅"清算制"向外界傳遞了一個(gè)信號(hào)：稅費(fèi)政策成為2007年加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)

　　市場(chǎng)調(diào)控的重要工具。顯然可以預(yù)見(jiàn)，2007年房市的拐點(diǎn)即將到來(lái)。

　　從表面看上去，房?jī)r(jià)還在不知死活地、美滋滋地在朝上漲，其實(shí)，土地增值稅的"清算令"已在十字路口張網(wǎng)以待，守株待兔，房地產(chǎn)的暴利將有

　　30-60％將進(jìn)入國(guó)稅局的腰包。開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)心甘情愿地火中取栗? 房地產(chǎn)的暴利沖動(dòng)，會(huì)不會(huì)因此而有所收斂? 在土地大幅度升值、利潤(rùn)高居的

　　情況下，土地增值稅的清算，無(wú)疑會(huì)給大量開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大的成本壓力。一般而言，成本的上升會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的上漲。但是，這一機(jī)制在這里的表

　　現(xiàn)結(jié)果未必是像人們想象的那樣，這種累進(jìn)的所得稅制度恰恰有著抑制房?jī)r(jià)上漲的作用--如果提價(jià)勢(shì)必造成增值額的上升，它到一定程度會(huì)觸發(fā)

　　更高一級(jí)稅率的適用。而近年來(lái)各地的土地購(gòu)置成本出現(xiàn)了明顯的上漲趨勢(shì)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的期限多達(dá)2年以上，那么，在銷售時(shí)期，地產(chǎn)

　　商的定價(jià)就很可能偏離2年前賬本上的會(huì)計(jì)成本，而按照銷售時(shí)點(diǎn)這些資源的"機(jī)會(huì)成本"核定銷售價(jià)格，從而獲取大額利益。但是，由于稅收的核

　　算參照的是歷史成本法，本次措施的出臺(tái)可以使得房地產(chǎn)企業(yè)在定價(jià)時(shí)，出于規(guī)避更高一級(jí)稅率的考慮，對(duì)其銷售價(jià)格不得不有所考慮(歷史成本

　　那么低，如果定價(jià)太高，馬上將會(huì)觸發(fā)更高一級(jí)稅率)。以其提價(jià)觸發(fā)高一級(jí)增值稅率，還不如讓利銷售，定價(jià)于合理空間，讓惠于老百姓。最近

　　一段時(shí)間在京滬杭等地方的房?jī)r(jià)就出現(xiàn)了購(gòu)房送禮包、購(gòu)房送裝修金等一些活動(dòng)，其實(shí)這已經(jīng)是一種變相的降價(jià)打折手段。

　　在當(dāng)前的情況下，威猛的土地增值稅，因其直接影響到資金鏈，有可能促使房地產(chǎn)企業(yè)重組與洗牌，也有可能因稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁而影響交易量，但對(duì)于

　　價(jià)格，短期內(nèi)卻很難說(shuō)有實(shí)質(zhì)性觸動(dòng)。癥結(jié)的關(guān)鍵在于對(duì)當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，究竟是一個(gè)買方市場(chǎng)，還是一個(gè)賣方市場(chǎng)？

　　雖然近期房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，有關(guān)方面也發(fā)布預(yù)警，提醒重視房屋的潛在過(guò)剩。但即便是結(jié)構(gòu)性矛盾的判斷，最樂(lè)觀的預(yù)測(cè)也僅是漲幅減緩，總

　　體上漲依然是不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。何況，市場(chǎng)中還有巨量的無(wú)處投資的游資。譬如，2006年出臺(tái)的征收20%個(gè)人所得稅被認(rèn)為是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)

　　"精準(zhǔn)調(diào)控"的良策，但終被各地的"核定征收"消解。稅務(wù)總局規(guī)定，對(duì)于無(wú)房屋原值憑證、不能計(jì)算應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按住房轉(zhuǎn)讓收入的

　　1%至3%核定征稅。結(jié)果，地方在操作中，所得稅基本都按1%或2%的稅率征收，離20%的法定征收稅率相去甚遠(yuǎn)。核定征收的本意是不給逃稅者可乘

　　之機(jī)，地方在具體"落實(shí)"中，恰恰將其變成了"合理避稅"的對(duì)策。如果上述征對(duì)開(kāi)發(fā)商的增值稅清算能給房?jī)r(jià)有所觸動(dòng)的話，國(guó)家還應(yīng)出臺(tái)征對(duì)

　　購(gòu)房者的物業(yè)稅盡早開(kāi)征，這樣才能雙管齊下，才能對(duì)房?jī)r(jià)有根本性的扭轉(zhuǎn)。物業(yè)稅即不動(dòng)產(chǎn)稅，擁有房產(chǎn)越多，所繳納稅金越多，而且也是累

　　進(jìn)稅率、差額征收，但是國(guó)家對(duì)于每個(gè)公民的基本住房有一個(gè)限額范圍的免稅保障。

　　眾所周知，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金嚴(yán)重不足。以上海為例，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金2001年為18.84%，2002年為17.53%，2003年為16.94%。

　　由于自有資金少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈非常脆弱，盡管兩次房市調(diào)控尚未產(chǎn)生明顯效果，但幾乎每次調(diào)控之初，只要銀行略微緊縮一下貸款，

　　馬上就有開(kāi)發(fā)商靠高利貸艱難度日。當(dāng)股市繁榮，大量以投資、投機(jī)為目的的資金分流出去，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，將是一場(chǎng)真正嚴(yán)峻的考驗(yàn)

　　，而房?jī)r(jià)也隨時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。土地增值稅的"清算令"一出，雖然有些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商早就有過(guò)預(yù)提，不會(huì)增加成本也對(duì)利潤(rùn)的影響不會(huì)很大，但

　　是，會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流量，對(duì)本來(lái)就資金偏緊的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜。仔細(xì)分析可以不難看出，學(xué)過(guò)財(cái)務(wù)的人都

　　會(huì)知道，所謂不會(huì)給開(kāi)發(fā)商增加成本那是忽悠老百姓的假話。因?yàn)槭抢隙惙N就說(shuō)對(duì)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生重大影響，有點(diǎn)像壓力之下的說(shuō)法。舉一個(gè)具體

　　例子就可以知道土地增值稅的威力。以2000年時(shí)開(kāi)發(fā)商拿到一塊成本5000萬(wàn)元的地塊為例，如果項(xiàng)目建成后其他費(fèi)用為1億元，項(xiàng)目銷售總收入2

　　億元，減去成本后的余額(即項(xiàng)目增值部分)為5000萬(wàn)元。按照四級(jí)累進(jìn)稅率，余額(5000萬(wàn)元)占成本(1.5億元)的比例為33%，在50%以下，稅率為

　　30%。由此可得出，開(kāi)發(fā)商需要繳納的土地增值稅為5000萬(wàn)×30%=1500萬(wàn)元，而此前的預(yù)征(以上海為例)是2億元×1%＝200萬(wàn)元。各地的預(yù)征制與上

　　海的預(yù)征方式大同小異，這樣的預(yù)征與實(shí)打?qū)嵉亩愂涨逅銓?duì)開(kāi)發(fā)商、對(duì)購(gòu)房者的成本沒(méi)有影響嗎？而股票資本市場(chǎng)對(duì)此做出積極反應(yīng)，地產(chǎn)股在

　　下挫之后重新飄紅，與其說(shuō)是認(rèn)同成本不增加說(shuō)，還不如說(shuō)是看到了國(guó)稅總局的曖昧態(tài)度和可能由此帶來(lái)的政策空間，多年的象征性預(yù)征制度早

　　使該項(xiàng)政策形同虛設(shè)。正因?yàn)樵S多新政出臺(tái)并未抑制大多數(shù)地區(qū)高企的房?jī)r(jià)，所以只能在關(guān)鍵部位施以針灸。針灸的目的無(wú)疑是要繼續(xù)給開(kāi)發(fā)商

　　明確的信號(hào)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)多元化、回歸均衡利潤(rùn)才是持久健康發(fā)展之道。開(kāi)發(fā)商此前自然不會(huì)多此一舉將此計(jì)入成本，這次的清算

　　，而且給房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)帶來(lái)了前所未有的壓力，使原先的核定征收變?yōu)椴橘~征收，對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性及財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)會(huì)有很高的要求，房

　　地產(chǎn)的暴利也會(huì)隨著"清算"的逐步深入而"大白于天下"。增長(zhǎng)最快的房地產(chǎn)行業(yè)，有可能根本改變"納稅侏儒"的現(xiàn)象。

　　作者：習(xí)勝軍

　　作者單位：江西省峽江縣玉笥山林場(chǎng)

　　作者信箱：xishengjun@126.com
　　
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