住房消費結構有望改變，小戶型住宅將受追捧對于政策的期望值，已經習慣于“冷淡”的購房者，還能期盼什么？“第二套房”抑制炒房？還是國家第三次房改的“住房保障之路”？

　　也許，正在實踐中的《物權法》比較實際。

　　物業稅即將開征？

　　2005年，國家稅務總局局長謝旭人在“中國財稅論壇2005”上表示，“十一五”期間，我國將積極穩步推行物業稅，并相應取消相關收費。

　　隨后，提請十屆人大五次會議審議的財政預算報告中，就首次提出將“研究開征物業稅的實施方案”。

　　物業稅又稱“不動產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者為了保有它們，每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。

　　中南財經政法大學教授張東認為，物業稅對于房地產將有三方面的影響：“一、增加房產持有人的”持有成本“，進而抑制房地產投機行為；二、可有效提高房地產資源的利用效率，刺激土地的供給，避免業主空置或低效利用其財產；三、會使住房消費習慣改變，使小戶型住宅受到追捧。”

　　理論上的降價公式

　　SOHO中國董事長潘石屹（潘石屹博客，潘石屹新聞，潘石屹說吧）認為，開征物業稅是個正確的方向，要增加房產持有環節的稅收，減少房產流通環節的稅收。因為如果持有物業成本低，就會導致房產流通性差，這樣一來一方面是房子的空置率很高，而另一方面老百姓又感到買不起房子。

　　市民們關心的是，物業稅真正出臺，對于房價到底有多少抑制作用。在專家們的預測中，如果開征物業稅，最直接的結果便是降低開發成本，導致房價下降。他們的理論支持是：在目前的房價構成中，稅費及房產商利潤占到60%，建筑成本只占40%.購房者買一套房子的錢中，包含房地產開發的營業稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、企業所得稅等等以及房地產占用的房產稅、城市房地產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財產稅的形式分期支付地租和稅費，現在的開發成本就可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降。

　　在這一整套理論中，一些地產研究機構，甚至出臺了公式計算房價要加降49.29%.該公式為：由于地價和相關稅費分70年交，也就意味著占住宅成本50%多的地價和相關稅費在銷售時只需先繳納七十分之一，其余在剩余的69年中分別繳納，下降了（70-1）／70＝98.57%，表現在房價中，成本就下降了50%×98.57%＝49.29%.考慮到需求提高導致發展商在經營中的其他因素，將其中的10%份額據為己有，也有39%以上的降低幅度。



（長江商報　　　2007-11-12）