1217億元，十大標桿上市房企去年底手中的現金總額。

　　4200億元，十大標桿房企的負債總額。

　　2009年，十大房企凈利潤共計265億元，以同樣的利潤水平還清4200億元總負債，需要超過15年的時間。

　　而信貸融資影響開發商拿地開發，銷售回籠資金決定開發商現金支出能力。經歷2009年的樓市暴漲，自稱“不差錢”的開發商，如今看來，其背后的資金壓力已經慢慢浮現。

　　“不差錢”將逆轉

　　開發商真的“不差錢”嗎？

　　3月份上市房企陸續公布2009年年報。86家房企合計實現凈利潤347.15億元，其中19家業績同比增幅超過100%。幾乎所有開發商都自稱“不差錢”！為此，時代周報記者查閱了十大標桿房企2009年年報，以窺探究竟。

　　1217億元。這是萬科(000002,股吧)、保利、金地、招商、富力、復地、綠城、中海、華潤和雅居樂十大標桿上市房地產企業去年底手中所持有現金總額。這也是十大房企手持現金最多時刻，遠超往年歷史同期水平。

　　其中，萬科持有現金230億元，成為上市房企中的“現金大王”。中海地產以212億元流動資金緊隨萬科身后。他們認為，公司流動性充裕，有利于公司應對未來行業不確定性。

　　4200億元。這又是十大標桿房企的負債總額。時代周報記者還統計發現，十大房企過去一年的凈利潤為265億元。如將4200億元總負債除以凈利潤，得到15.85這個數字。這意味著，十大房企要用同樣的利潤白干15年才能還請債務。

　　資產負債率同樣是反映開發商資金狀況的一個重要晴雨表。時代周報記者發現，“招保萬金”去年資產負債率均已經超過60%，其中金地資產負債率高達70%。綠城凈負債率就高達105%。

　　中原地產研究報告顯示，截至去年11月底，十大房企共計獲得各類融資2344億元，其中包含新增授信額度1222億元。如以授信約一半可于年內落實的話，預計全年各類融資資金可達2000億元，同比增加了169%。

　　光大證券分析師翁非玉向時代周報記者指出，“去年開發商現金充裕，今年一季度開發商基本完成全年四分之一銷售任務。房企是資本密集型行業，因此負債都比較高。”不過翁非玉表示，“與去年相比，房企今年融資環境由松轉緊。全年新增人民幣貸款被控制在7.5萬億元以內，規模大大低于去年9.59萬億水平。即便是按照去年30%比例流入房地產，總信貸資金也將大幅下滑兩成。”

　　快速回籠資金為上策

　　開發商資金鏈承受多大壓力，最終將決定開發商能否降價銷售回籠資金，這也將決定著今年的房價走向。

　　盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民向時代周報記者表示，“2009年開發商確實賺得盆滿缽滿，但上市房企需要利潤增長、利潤增幅的增長。為了保證后續項目開發建設和拿地，開發商需要打開銷售收入和信貸融資這兩大市場，確保資金鏈堅固和順暢。”

　　陳立民認為，本輪政策在短期內一定會有所作用，是否長期有效則取決于政策持續時間、力度、深度。“如果只是短期政策，一旦政策放開，被壓抑市場需求必然導致市場反彈；如果政策持續時間較長，必然會形成一種悲觀市場預期，迫使房價慢慢走進下降通道。”

　　景瑞地產營銷總監楊子江向時代周報記者表示，去年樓市暴漲，也需要在今年好好消化，這個消化期預計在10個月左右。今年前兩個月樓市表現平緩，3月份房價再次上漲，這更多是結構性因素推動。如今政策出臺，樓市開始進入了2-3個月觀望期。

　　“我們現在最主要任務是研讀政策、觀察市場、等待落地，并沒有著急去調整營銷策略。目前市場需求依然存在，樓市需求結構的基本面并沒有被破壞。日成交量基本維持在500套左右，最低時也有200套。這股行情與2005年、2008年有本質區別，當時日成交套數最低少于百套。”楊子江向時代周報記者強調。

　　上海中原研究咨詢部總監宋會雍則向時代周報記者表示，目前開發商和購房者都有理由觀望。開發商資金充裕，目前還未感受到壓力。房貸利息提高增加購房成本，購房者對后市也表示擔憂。樓市觀望期估計在兩個月時間，首先二手房價會經過一個月消化后價格率先出現松動，二手房傳導至一手房，一個月后價格同樣出現松動。

　　在宋會雍看來：“預計到第三季度，樓市將擺脫觀望，房價開始大幅下滑。此外，房地產保有稅或者其他后續政策都將隨時出臺，屆時會加速房價下滑。”

　　同策咨詢及研究發展中心分析師倪曉玲也持相同觀點，她建議開發商要敢于降價銷售，“短期內開發商不愿做市場降價的領頭羊，但當有競爭者出現降價舉動時，要采取快速跟隨戰略，避免陷入被動降價的局面。從中期來看，市場價格調整領先者，將快速回籠資金。在2011年市場相對底部時，開發商要繼續做領跑者，要以快速回籠現金為第一要務。”