2010年房地產調控應堅持“維穩”政策,同時應加大和完善市場制度建設。而房地產稅費管理的重點亦應由交易環節轉向持有環節。昨日,由中國社會科學研究院發布的《中國房地產藍皮書(2010)》這樣表述接下來的樓市政策,并且稱,房地產已經不適合作為下一輪中國經濟增長的支柱產業。

　　藍皮書指出,2009年中國房地產市場經歷了低迷、復蘇、火爆的發展過程,實現了V形反轉,為業內人士始料未及。2010年是我國經濟真正走出金融危機重振快速增長的關鍵年度,未來數年更是我國城市化發展的關鍵年度。2010年房地產政策應堅持“維穩”調控政策取向,同時應加大和完善市場制度建設。

　　熱點城市房價下半年會下調

　　中國社科院管理研究所土地與房地產研究室主任李景國表示,2010年房地產市場開發投資將較去年繼續提高,對捂盤惜售的打擊擴大增量。同時,在調控政策影響下,去年下半年出現的房地產開發企業擴張態勢會有所收縮,今年房價將呈現盤整態勢,且增速趨緩。

　　近期討論房價,當然要談及新國十條的調控效果,昨日,眾多專家在接受記者采訪時都表示,新國十條出臺后,對抑制房價過快增長肯定會有一定的效果。

　　“應該講,目前的政策如果到位的話,對治標是有效的。”中國社會科學院城市發展與環境研究所所長潘家華表示。

　　李景國也表示,他認為:“與2007年第四季度二套房政策相比,2010年新的國十條更為嚴格。我個人認為它會有效果。”

　　國土資源部中國土地勘測規劃院地價所所長趙松在會后接受記者采訪時也表示,這次調控出臺的背景,跟2008年底的那次調控有所不同。在她看來,這次政策出臺最關鍵的是在金融信貸這塊,一是收減了流動性,二是加大了有效供應,遏制投資投機。

　　“我覺得這幾方面的提出,力度還是比較大的。”趙松告訴記者,肯定會有效果。“我覺得這次中央表現了一個很大的決心。如果這次政策要是像先前那樣越調越漲,可能會影響到老百姓對中央的決策的公信力。”

　　國家住建部政策研究中心副主任王玨林看來,是否降價主要還是應該看企業,他相信,在這么嚴厲的打壓下,在一些房地產企業的資金吃緊后,肯定會降低房價來度過“寒冬”。

　　本輪樓市調控是長期的

　　王玨林表示,調控是為了持續發展,調控是為了建立一個市場穩定的長效機制和完善市場,調控的決心大,對這次調控要有一個長期的準備。

　　王玨林稱,雖然房產市場有暫時的停滯,不等于全年市場不發展,但是對發展要理解,不能像2009年的情況,按照那個標準沒有辦法比,要衡量市場的發展主要在銷售量。

　　李景國告訴記者,“新國十條應該成為一個長期性的政策,而不是一個短期的措施。”他進一步表示,“我國建設用地仍然是相對的稀缺性資源。如果我們把它作為一個短期性的措施,一旦這個措施停止,會有可能復制2009年后半年市場的情形。”

　　2007年9月,央行要求購買二套房首付比例不得低于40%,貸款利率不低于央行基準利率的1.1倍,短期內效果較為顯著。后因金融危機來襲,中央為保GDP增長,迅速回調政策,未能收到預期的調控效果,市場還以一輪瘋狂上漲作為回應。

　　“調控是為了建立一個市場穩定的長效機制以及完善市場。所以這次決心大,而且要有長期的準備。”王玨林表示,如果這次調控效果出不來,政府肯定不會放松。

　　遏制投機應重視持有環節

　　“現在政策能不能持續,能不能保障房地產市場的健康發展,這是比較關鍵的。”他進一步表示,“實際上現在到了該轉型的時候了,從捆綁性的土地財政向持有性的房產稅轉型。”

　　藍皮書也指出,目前我國的房地產調控方式還不盡成熟,一些政策不但不能起到應有作用,還會造成相反的效果,比如房地產交易環節的稅收本來是為了增加成本抑制投機,但由于賣方將其轉嫁到房價上,因而成為抬高房價的一大因素。

　　針對持有性房產稅的征收辦法,潘家華建議可先存量征稅,以保障增幅的受益。“房地產稅是存量和存價的結合,存量是不至于浪費我們的空間,存價是一種收入的再分配,這樣才可以保證可持續的房地產調控。”

　　持有相同觀點的還有中國社科院土地與房地產研究室主任李景國,他表示,為保障房地產健康發展,房地產稅費管理機制應該進行改革,“稅費管理的重點由交易環節轉向持有環節,簡化交易環節稅費。”

　　李景國進一步提出,流轉環節稅費有利于抑制房地產投資投機需求,但不利于二手房的市場發育;而持有環節的監管對遏制壟斷和投機行為更有利。

　　倚仗房地產的經濟繁榮風險會非常大

　　藍皮書還指出,房地產業作為下一輪中國經濟增長的支柱產業是不合適的。將房地產作為支柱產業,由于房地產業產業鏈長,影響的范圍廣,因此房地產市場繁榮,經濟也隨之繁榮,房地產泡沫膨脹也會刺激經濟不斷上漲。

　　正因為如此,當房地產泡沫崩潰時,其繁榮時拉動的產業此時將受到嚴重的打擊,宏觀經濟也將受到嚴重的沖擊。

　　因此,如果宏觀經濟維系在房地產業基礎之上,意味著其中蘊藏著巨大的風險,因為房地產市場是一個極易產生泡沫的市場,且常常不易察覺。

　　藍皮書認為,如今,中國房地產市場已經發展了十幾年,房地產價格也已漲到一定高位,如果下一輪經濟增長仍然倚仗房地產的繁榮,那么中國的經濟一定是建立在風雨飄搖的基礎之上。

　　■藍皮書速讀

　　◎港人深圳置業推高樓價

　　對于深圳高企的房價,藍皮書也分析了其原因。記者注意到,與別的城市不同的是,在推動深圳高房價的人群中,還有很大一部分是港澳臺居民及外籍人士。

　　藍皮書指出,隨著深港一體化步伐的加快,港人內地置業深圳占主流,置業規模總體逐年上升,工作置業為主力,投資置業創新高。

　　根據香港規劃署發布的《香港居民在內地居住的情況及意向2008年調查報告》顯示,在中國內地居住的18歲及以上港人呈快速增長態勢,平均每兩年增長50%。其中,居住深圳者最多,達31%。港人居住內地人數呈增長態勢,計劃移居深圳者比例最高。

　　雖然2008年受內地樓市調整及購房“限外令”政策影響,港人內地置業規模有所下降,但深圳置業約5500萬―5700萬套,仍占內地置業總量的36%,遠高于在上海、廣州的置業水平。

　　2009年隨著內地樓市回暖,“限外令”政策解禁,港人內地置業規模迅速回升,置業數量約2.23萬―2.33萬套,投資金額224億元人民幣,較2008年分別增長46%和85%,達歷史高點。其中,深圳置業約8300―8500套,占內地置業總量37%。

　　藍皮書指出,隨著深港一體化步伐加快,“深港都會圈”逐漸形成,港人北上深圳工作生活已成穩定態勢,置業潛力巨大,將助推深圳住房消費總量攀升。

　　◎2010年商品房供應減少

　　雖然很多專家一直強調,遏制房價首先要擴大供給,但是,昨日藍皮書預計,由于2009年完成土地購置面積和當年的開發土地面積均有所減少,這有可能對今后1―2年商品房的供應產生一定的影響。

　　藍皮書認為,2009年完成土地購置面積為3.2億平方米,是2003年以來的最低,同比增長是1997年以來的最低。2009年開發的土地面積為2.3億平方米,同比增長為負的19.9%,為1997年以來的最低。這種情況,有可能對今后1―2年商品房的供應產生一定的影響。

　　藍皮書還指出,目前中國房地產市場秩序仍較混亂,亟待整治。一是捂盤惜售、土地閑置現象比較嚴重,造成供需緊張,使房價高起并快速上漲,引發一些城市市場恐慌開始搶購的現象。二是投資與投機性的需求增多,加劇了市場的供求矛盾。去年下半年隨著房價不斷上漲,熱點城市及熱點地區投資需求及投機需求不斷增多,加劇了市場的供求緊張,推動了房價的上漲,排擠了部分的自主性需求。

　　◎北京地價今年先揚后抑

　　藍皮書預測,2010年北京房地產市場將平穩發展,地價在平穩中實現先揚后抑態勢,保障性住房將加大供應。

　　2010年北京土地供應總量將略高于2009年水平。2010年北京具備供應條件的土地不低于6000公頃,其中住宅不低于4500公頃。2010年全年計劃供地規模將超過3000公頃,高于2009年供地水平。

　　藍皮書指出,如宏觀環境出現變化(如需要壓制固定資產投資等),不排除出現控制土地供應規模的可能。北京將繼續加大住宅用地供應量,尤其是保障性住房規模將大幅增加。