為了遏制房價過高過快增長,4月17日國務院出臺了新“國十條”,這次被稱為史上最嚴厲的房地產宏觀調控已經確確實實地影響到了各地樓市,各地紛紛發布房產新政,落實“國十條”。

　　北京4月30日發布的“京十二條”堪稱“最嚴厲”,“京十二條”中明確要求,商業銀行根據風險狀況暫停發放第三套及以上住房;不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房貸款;同一購房家庭只能新購買一套商品住房。總而言之,“京十二條”可以提煉成四個字:“不讓炒房”!4月中旬出臺的“國十條”已經使北京4月份的樓市成交在一個月內就“實現”了從成交火爆到成交冷清的“逆轉”。

　　新政擊中貸款“命門” 購房人貸款被拒

　　銀行暫停對不能提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發放房貸后,短短半個月時間,第三套房貸和不能提供1年以上納稅證明或社保繳納證明的外地人房貸,在北京各家商業銀行已難覓蹤跡。個貸機構相關負責人透露,新規出臺后,每天拒掉的單子都在十幾單以上,占到了總申請量的兩成,比平時增加了十幾倍。

　　據法制晚報報道,今年年初,李女士夫婦買了一套房子,總房款約98萬元,兩家人就湊了68萬多元的首付。4月中旬,李女士夫婦簽了購房合同,付了首付。但就在他們準備貸款材料的時候,銀行接到新的通知,要求申請人必須提供1年以上完稅證明和社保證明,于是,他們的申貸請求被“駁回”了。銀行工作人員表示,房子只能退掉。

　　但當李女士找到開發商要求退房時,銷售經理卻說合同已經簽了,退不了,非要退就要交違約金。按10%計算,要賠給開發商10萬余元。

　　該樓盤的銷售人員表示表示,對于目前該項目出現的業主房貸被拒導致的退房糾紛,他們也不清楚怎么解決。

　　從搶房到退房 投資客會先扛不住

　　自4月17日國務院出臺了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》以來,房地產市場重磅調控政策連續出臺,從購房首付、房貸利率、二套房、炒房、異地置業、捂盤惜售等多方面進行了嚴格調控。政策調控力度之大,內容之明確詳細,均創下歷史之最。新政甫出,樓市風云突變。北京房地產市場供應量和成交量雙雙下跌,甚至出現一波退房潮。

　　據北京中原三級市場研究部統計,2009年來,北京二手房市場違約中,90%都為房主因為房價上漲過快而認為售價過低而違約。在4月15日以后,非常明顯地出現了買房客戶開始違約的現象。因為系列調控,目前違約協議中客戶違約比例已經達到了70%。其中八成違約客戶的理由是銀行首付門檻提高,無力籌夠首付。

　　在日前舉行的三里屯SOHO首批租戶入駐儀式上,SOHO中國董事長潘石屹表示,這一輪地產新政下來,未來一個月內北京可能上演“退房潮”。潘石屹說,“目前銀行提高房貸門檻,意味著投資房產的資金成本提高了,但租金回報率沒變化,貸款購買了多套房產的投資客會先扛不住。”

　　中經聯盟秘書長陳云峰介紹,一般新政出臺后的一到兩個月會是退房違約高峰,因為購房者簽了合同到銀行受理會有一個多月的滯后期。

　　開發商想招應對

　　多數開發商都表示,盡管目前大規模的退房潮尚未洶涌而至,但是聯想到2008年北京那場“退房潮”,都不敢掉以輕心。

　　目前開發商一般有幾種方式應對政策因素的退房。一種是“改底單”,就是通過更名的方式,以朋友或親戚的名義貸款來規避政策;另一種是推遲封頂期限,比如本來是今年底封頂,開發商推遲到明年上半年,這樣就可以將申請貸款的時間往后挪,寄希望于將來銀行政策會放寬。

　　此外,一些開發商還想出了不少新點子。某開發商將原本精裝修的房子改成毛坯,讓業主除了房款外,還可以以裝修的名義,從銀行取得個人消費貸款,貸上幾十萬元。此外,廣州海珠區某新盤五一開盤,推出“首付兩成,其余三成由開發商墊付,分5年還清”的方案。

　　新政調整是不可抗力？ 觀點不一

　　新政實施后,買方是否能以“政策調整是不可抗力”的理由來要求房主或開發商退房,成為了備受關注的焦點。由于我國相關法律法規中對此沒有明確規定,使得各地判決結果各不相同,業內人士的觀點也有所不同。

　　據北京晚報報道,中倫文德律師事務所天津分所的馬暉律師認為,根據相關規定,不可抗力是指“不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況”,而政策變化并非完全沒有預見性,不屬于不可抗力。雖然政策出現調整,但買房人依然具備買房資格,依然能夠貸款,只是首付和利率增加。此外,調整導致各方對未來房價產生下降的預期,同樣不能歸結為不可抗力,不能成為解除合同的理由。業內人士提醒購房人,最近簽約時要謹慎,利用合同中不可抗力違約在法律上不能成立。

　　據新京報報道,盛廷律師事務所律師畢文強則持完全相反的觀點�！按饲耙呀浻羞^相關判例,應該無條件解除合同,退還定金”,畢文強認為,此次新政中關于房貸的相關規定,使履行合同條款的事實基礎發生重大改變,雙方應該互相返還,不應追究任何一方責任。