一方面,北京、深圳等一線城市紛紛出臺具體的樓市調控細則;另一方面,恒大地產已經率先在全國舉起8.5折促銷大旗,這令近日飽受政策調控之苦的房地產股再度全線下行。中南建設(000961,股吧)、蘇寧環球(000718,股吧)、深深房A、首開股份(600376,股吧)、冠城大通(600067,股吧)、世聯地產(002285,股吧)、上海新梅(600732,股吧)跌幅較大,保利地產(600048,股吧)、招商地產(000024,股吧)等下跌均超過6%。那么,恒大地產的率先降價促銷將對其他房地產企業起到怎樣的作用？地產股在多日的低迷后,是否還有投資機會？

　　一線樓市新政醞釀出臺

　　被稱為“至今為止最嚴厲的政策”的“京十二條”發布后,昨日又有消息稱,北京公積金貸款開始全面執行“京十二條”新政:在京購買第三套房的家庭,不但無法獲得商貸,也不能獲得公積金貸款。北京公積金中心有關負責人表示,在對于第二套房的界定方面,目前商業銀行已全面執行“認房不認貸”的原則,即以家庭實際持有的住房套數來衡量;而按照公積金中心于今年2月底發布的標準,公積金貸款對于第二套房的界定為“認貸不認房”,只要貸款買過一套住房,再借則被視作第二套房。“京十二條”出臺后,此規定也將根據住建部的要求進行調整。

　　北京密集出臺樓市新政時,市場也開始靜候一線城市滬版和深圳版的樓市新政出臺。有消息稱,滬版新政細則最快5月中旬有望公布。而接近深圳決策部門的某地產業知名人士透露,深圳版的“新國十條”執行細節塵埃落定,已呈深圳政府近日上會審議,只等政府正式頒布執行。據其透露,細則中除明確暫停發放購買第三套及以上住房貸款、限制非深戶居民購房外,將再次對境外人士和港澳臺居民發出“限購令”。

　　對于北京、上海、深圳等一線房價城市已經出臺或即將出臺地產新政,中信建投分析師陳祥生認為,自4月14日國務院出臺新的房地產調控政策以來,地方出臺政策跟進也是必然,這是由我國的政治體制所決定。而目前一線城市出臺的調控政策,將對過高房價有限制作用,這也對地產調控指出了近期的基本防線,未來房價下跌將毋庸置疑。

　　而國泰君安房地產行業分析師張宇認為,北京出臺的房產新增充分表明了中央政府壓制高房價、避免高房價演變為社會問題、避免經濟增長方式房地產化的政治立場。而北京是此輪“房價過快上漲城市”中的典型代表,也是媒體和輿論最為關注的焦點城市。北京細則將為上海、杭州、深圳、廣州、海南等前期過火的區域政策起示范作用,地方局部利益服從中央整體利益。

　　恒大搞促銷打壓高房價

　　密集的地產調控政策后,買房者和賣房者都在觀望房價走勢。有數據顯示,二手房銷量已經有所下降。事實上,隨著新“國十條”等樓市新政的密集出臺,各地樓市已經出現打折促銷的現象。不過,目前的折扣基本在九七折至九九折,大多數開發商普遍選擇觀望。

　　但似乎是按耐不住了,恒大地產宣布全國約40個樓盤同時推出8.5折促銷讓利活動。這是新一輪樓市調控背景下,第一個擎起降價大旗的大型房地產開發企業,標志著高房價開始松動。

　　實際上,恒大地產在2008年金融危機帶來的地產低潮中也同樣率先啟動讓利促銷措施,對旗下樓盤采取八五折讓利。根據當時的統計數據,2008年9月份,恒大地產在全國的18個樓盤、近2萬套房源以8.5折的超低價格全線促銷,這一定價策略激活了市場。18個樓盤在開盤當天回款31億元、7天累計回款近48億元。恒大地產在此次地產調控政策下率先降價受到市場普遍關注。

　　對此,陳祥生認為,房價調整分為三個層次:首先影響最快的就是二手房價格及銷量,從目前來看,二手房價格和銷量都出現了松動,價格都已經有所下跌;緊接著是新房及期房的價格;最后則是現房的價格。恒大地產此次率先在全國約40個樓盤同時推出8.5折促銷讓利活動,應該說是給整個地產行業拉響了警報,接下來房價將會有所調整。　

　　長江證券(000783,股吧)房地產分析師蘇雪晶表示,恒大地產的項目多位于二線城市的偏遠地區,甚至是四線城市,其營銷策略的改變對市場影響較小。在樓市走勢尚未明朗之際,恒大率先打出“八五折”的招牌可以達到多重目的。

　　而恒大地產祭出的大力度折扣響應了政府調控樓市的號召。更為重要的是,在未來行情不確定的情形下,全面讓利鎖定現金。此外,樓盤大優惠還可以擴大恒大的市場占有率。

　　截至4月30日,恒大的現金余額達209.9億港元。現金流只能體現企業某個節點的情況,一般來說土地出讓金只占整個項目投資的20%-30%,后期開發仍需要70%-80%。

　　地產股看不到投資機會

　　一方面是地產調控政策的密集出臺,另一方面是地產股股價的腰斬。萬科(000002,股吧)A昨日下跌超過4%,該股周三股價創出近期新低7.15元。

　　恒大地產宣布率先將在售樓盤打折銷售后,昨日股價低開后一路走低,收跌10%,創2009年11月上市以來新低,報2.61港元,成交4.68億港元。

　　張宇談到,前期一直堅持的行業策略判斷就是在量價沒對政策做出20-30%下跌反應之前,預計政策很難轉向。房地產板塊也很難出現明顯良好的投資機會。“一戶限購一房”的限購政策不僅打壓住房金融屬性也打壓住房商品屬性,雖為臨時限制措施,但短期內松動的可能較小。這是迄今為止對房地產市場最為嚴厲的管制措施,將明顯抑制北京商品房的財富載體、投資良品和資產配置功能,也即將對高房價構成精確有效的打擊。而市場基本面后續值得關注的是6月份各地新增供應開始釋放后的市場表現、政府是否能有效監控開發商保證開竣工和供給。因政策風險得到較充分釋放和前期股價急速下跌,短期股價繼續大幅下跌概率小,但由于政策壓力仍在、行業量價必將對政策做出中期下跌的正確反應。

　　對于地產股,陳祥生則非常堅定地指出,目前市場對房地產采取了拋棄的態度,地方政府紛紛出臺了地產調控政策,因此,在未看到房價出現回落的情況下,看不到地產股的投資機會。他進一步分析道,“盡管目前二手房的價格有所松動,但現房價格仍然未出現大幅松動,因此地產股還不會受到關注。而周三出現的反彈主要是源于有消息稱國土部通過了8家地產公司的再融資審批。這是今年4月底,證監會針對地產公司股權融資與國土資源部建立聯合監管工作機制后,首批放行的地產公司。這讓市場似乎看到了地產的投資機會,但是從目前的調控政策來看,仍難以改變房地產行業的發展趨勢,看不到地產股在未來一段時間的投資機會。”