一份流傳于銀行內部的信貸資金流向圖,揭開了金融安全主導下樓市調控的本質。

　　在記者連續數日的追問下,消息人士終于向本報記者獨家提供了這份涵蓋個人住房貸款投放、土地儲備貸款投放及資金流向的信貸投放效果圖,“數據和詳細流程都被省去了,不太方便公開。”該消息人士稱。

　　而記者采訪多家銀行內部人士得知,被省略的數據包括個人住房貸款投放數額警戒線、購房套數減少比例、土儲貸款投放數額警戒線、拆遷款數額、針對2010年北京市土儲投資詳細金額等。

　　在這張僅由箭頭連接、簡單文字詮釋的資金流向圖背后,彰顯了銀行與樓市調控政策暗自合拍的玄機:對房屋交易貸款的從緊和對土儲貸款的適度放寬,通過信貸源頭控制樓市的需求和供給,從而到達平抑房價的目的。

　　“此時更值得注意的是土儲貸款,因為個人住房貸款的調控已經基本到位,而土儲貸款依然有文章可做。”一位大型股份制商業銀行高管表示,“土地出讓金是償還土儲貸款的最終保障資金。樓市前景依然不明朗,開發商是否繼續愿意為土地買單,掛牌土地是否能如期拍賣變現,都是銀行需要著重考慮的問題。”

　　分食土儲貸款

　　“不論是去年還是今年,土儲貸款的資金循環流程并不復雜,模式可以說基本定型了。”上述銀行高管表示。

　　據該人士介紹,土儲貸款的資金流轉過程基本如下:由銀行向土地儲備中心發放拆遷貸→銀行與政府存在協議:以存折的方式向拆遷戶發拆遷款→工作人員借機說服拆遷戶又以存款形式將資金留在銀行,形成了資金的循環。由于給土地儲備中心的授信金額巨大,授信派生出的存款在銀行體內循環,負債又形成了資產,這對銀行來形成巨大的誘惑。

　　據不完全統計,在北京市2009年1100多億元的土地儲備貸款中,工商銀行(601398,股吧)拿下400多億元,超過1/3;而建行、農行、中行(601988,股吧)的土地儲備新增貸款也在100億元以上;一家總部在南方的股份制銀行也拿下80億元的份額。

　　北京銀行(601169,股吧)2009年年報顯示,北京市土地整理儲備中心為其貸款第一大戶,期末余額為29.11億元,占全部貸款余額的比例為1.06%。北京市土地整理儲備中心朝陽分中心為其貸款第五大戶,期末余額為17.5億元,占全部貸款的比例為0.64%。

　　雖然各家銀行分食土儲貸款的決心已經不是秘密,但多家上市銀行在2009年年報業績發布會上,針對外界關注的政府平臺貸款、土地儲備貸款,各大行卻給出一個非常“保守”的口徑。

　　“銀行更愿意把土儲貸款歸算在政府融資平臺那類貸款。”至于原因,上述銀行高管透露,政府融資一般具有較強的議價能力,利率一般會下浮10％,以一至三年期基準貸款利率5.4％為例,下浮10％則為4.86％。

　　但這位高管同時指出,如果按4 .86%的利率計算,土地儲備中心一年要交的利息就高達十幾億元。“如果流拍,風險不言而喻。”他說。

　　盡管風險潛伏,但各家銀行對土儲貸款的追逐已經白熱化。一位親自參與土儲貸發放的某商業銀行內部人士透露了發放土儲貸款的細節。首先由土地儲備中心對土地進行收儲,然后向銀行擬申請土儲貸款。為取得某項目的經營權,分行會建立聯動營銷機制,成立了由分行長掛帥,分行公司部和支行負責人共同參與的分、支行二級聯動營銷小組,分行公司業務部統籌規劃、協調,與支行一起負責抓落實,并在支行配備了專職客戶經理,負責客戶的日常維護,通過積極有效的營銷,及時完成項目的評審工作,納入土地儲備貸款準入名單。

　　據了解,北京市主要采取“市、區聯合儲備”的模式,商業銀行土地儲備貸款對象即土地儲備主體是北京市國土資源局下屬的北京市土地儲備整理中心,各區設有分中心,土地儲備工作由市和區聯合開展。在上述模式中,事業單位土地儲備整理中心作為借款對象,市級土地儲備整理中心獲得銀行單獨或集體授信,然后再將貸款資金按比例分配到各區名下,當然各區土儲分中心也可以單獨與銀行簽署授信協議。

　　風險潛伏

　　伴隨著土儲貸款的發放,進入今年土儲貸款的風險已經受到監管層的高度重視。

　　4月1日,銀監會主席劉明康在公開場合表示,“土地儲備貸款余額不大,但是風險卻不小。”

　　銀監會監管一部主任楊家才4月21日也明確表示,銀監會要求銀行業金融機構對土地儲備貸款實行“三掛鉤”,即“地貸掛鉤”、“建貸掛鉤”和“房貸掛鉤”。銀行只有在合理評估房地產企業整治的土地價格后,才會予以貸款。

　　記者了解到,土儲貸款風險主要來源于政府信用、政策、法律、銀行操作、資金運作5個層面。由于土地拍賣變現時間上的不確定性,導致借款償還期限不確定,為規避貸款流動性風險,在借款合同中除了要明確一個合理的貸款期限外,還應當考慮在借款合同的補充條款中明確約定“土地拍賣變現后及時優先償還貸款金額或一定比例金額,不受貸款期限的約束”。

　　在建行一季度業績交流會上,建行分析師明確表示:從政策角度看,國家土地出讓制度正在調整,未來大面積出現流拍的現象可能性較小。

　　“就銀行而言,建行的土地儲備中心貸款主要集中在中心城市,余額較小,資產質量是有保障的。”該分析師稱。

　　事實上,房地產市場狂飆背景下,商業銀行更多愿意將土地儲備貸款風險看作系統性風險――與整個房地產市場乃至地方政府信用直接相關。

　　從借款主體看,土地儲備機構僅是代表政府負責土地收購、儲備、交易等日常事務性工作,實際上從屬于政府,政府可能存在把土地儲備貸款當作財政資金管理使用,并沒有完全把土地儲備貸款用于儲備的土地項目,而是用于彌補其他城市建設資金的情況。

　　對于拍賣的儲備土地款項,政府也可能未及時用于歸還貸款,僅僅向銀行承諾安排財政資金還貸,而這些承諾又往往不能完全兌現。因此,政府信用風險是土地儲備貸款的直接風險。

　　北京銀行內部人士透露,銀行在跟借款人談判放貸條件時,通常會要求借款人完善法人治理結構、明確政府職責、理順政企之間的投資關系。

　　記者了解到,目前土地儲備貸款一般為3年期左右,按照銀監會的要求,土地儲備貸款抵押率須在50%以上。上述北京銀行內部人士表示,“只要地價繼續走高,即使出現違約,銀行也不會虧錢。”

　　出于對土地儲備行業風險及房地產市場景氣程度的考慮,銀行對土儲貸款的授信原則已經有所調整,包括適當限制向欠發達地區中小城市的土地儲備中心貸款;針對具體項目,采用土地抵押方式,選擇在收購時就已經有意向下家的項目,拍賣一筆,回收一筆,保證行使債權時的主動地位;盡可能實現資金的封閉運作,限定地方土地局及財政部門的土地出讓金專戶在授信行開立;注重對儲備中心經營情況的動態監控,如負債規模的變化,房地產市場的變化等等。

　　契合調控

　　“任何類型的貸款都是存在風險的,各家銀行對土儲貸款都青睞有加自然有其合理性,不應一味詮釋風險而忽略放貸背后的動因。”上述銀行高管表示。

　　該高管同時指出,在此輪房地產宏觀調控過程中,銀行對房屋交易貸款的從緊和對土儲貸款的適度放寬,可以理解為銀行在房地產供需源頭的調控。

　　根據北京市國土局統計,2009年北京實際完成1165億元的土地儲備投資,基本實現儲備開發面積約43平方公里(4300萬平方米)。2010年還將有至少50平方公里(5000萬平方米)土地完成一級開發,投資額不低于1000億元。

　　SOHO中國董事長潘石屹表示:“依靠大規模的土地供應,繼而增加房子的供應來抑制房價過快上漲,這是最根本的辦法。”

　　“新出的房貸政策目的是暫時抑制需求,為土地供應爭取時間。而土儲貸款則為土地供應提供了最有效的保障。”亞豪機構營銷總監郭毅說。

　　上述銀行高管同時表示,銀行信貸的介入使得土地一級開發的資金利用效率最高,土地流轉成本也最低,在城市化進程加速的大環境下,銀行成了土地加速供應的助推器,這對平抑房價起到了至關重要的作用。