近日,南京、無錫等城市傳出開發商為購房者“墊首付”的新聞,在上海,也有媒體稱部分開發商正在研究對購買二套房的購房者實施“補貼”措施。所謂“墊首付”,即為購房者先行墊付一定比例的首付款,完成交易后,購房者再在約定的加長的期限內支付相應的房款。而商報記者調查發現,上海目前尚未出現實質上的“墊首付”案例。

　　開發商:墊首付其實是件好事情

　　“從某種意義上來說,'墊首付’對于開發商是有利可圖的�！睂毶侥硺潜P的案場經理如是說。在他眼里,政策調控之下,二套房首付五成的門檻,的確“攔住”了不少購房者,并逼迫這部分人群采取觀望態度,這就直接影響到了樓盤的銷售進度。而目前,上海的多數樓盤的有價無市現象,已經在統計數據上一覽無遺。

　　“這個時候,如果開發商幫助購房者跨過驟然加高的首付門檻,就不僅能拿到購房者手中的另一部分的首付款,也能順利'套出’銀行的購房貸款資金。”一位代理公司的負責人告訴商報記者,“對于開發商來說,賣掉房子,回籠（大部分）購房款,整個資金鏈才能保持安全�！�

　　據了解,在上海,“墊首付”的做法,上世紀90年代中期已經盛行。對于當時為數不少的滯銷樓盤,開發商幫忙“墊首付”,就能從銀行那里順利“轉回”剩余大部分按揭房款。然后,開發商已經可以保證可觀的利潤�！案�何況是房價飛漲的今天,開發商即使全數'墊’付五成首付,也能在剩下的購房貸款里獲得足夠的利潤。況且,購房者是簽訂了嚴格的房屋買賣合約的,不怕他不還。”浦東某樓盤銷售經理這么對商報記者說。

　　換一個角度,開發商一般會認為,如果他們為購房者“墊”首付,表面上是幫購房者的忙,實際上是幫了自己,而且,在目前的市場行情下,確實有不少改善性需求的購房者,因為湊不齊頭寸,而放棄看好的房子。所以,此時開發商放出的部分首付款,是解決了“購房難”問題的一個銷售策略。

　　分析師:墊首付或促使變相抬房價

　　但一些樓市分析師并沒有開發商那樣“樂觀”,在他們看來,開發商為購房者墊首付,可能會造成一定的風險。

　　以一套100萬元的公寓為例,目前二套首付應該是50萬元,這個時候如果購房者像調控之前一樣只準備了30萬元“首付”,則開發商必須“墊資”20萬元,以爭取從銀行拿下余下50萬元的購房貸款。這個時候,風險就來了�！皩τ陂_發商來說,購房者的房子實質上已經抵押給了銀行,此時銀行和開發商（有了部分債權）加在一起,其房屋抵押價值可能已經不足�！敝性�地產一位分析師作了分析。

　　按照上面的算法,開發商本來應該進賬100萬元,但因為“墊”了20萬首付款,因而實際進賬已經有70萬元（銀行的保證金部分先忽略不計）,開發商此時還實際握有購房者20萬元的“債權”,但是在房地產市場下滑、整體房價進一步走弱的情況下,購房者如果像2008年一樣大規模鬧出“退房”行動,則開發商在余款上的風險就會顯露出來。

　　更重要的是,此種合約中,開發商實際上在以“自有資金”做免息貸款（給購房者）,此部分資金成本也就是開發商給予購房者的“優惠”。當然,開發商一般都會找一家投資公司類的“第三方”來給購房者貸款,相應的,也有可能拿標的房屋的部分做抵押,這樣就會有循環抵押存在。在市場不好的情況下風險很大。

　　據一位業內人士介紹,一般開發商所合作的“投資公司”,可能執業資質都有問題,“他們可能不像銀行等金融機構那樣,可以房產實物或者企業的信用為擔保,而是以暴利為擔保。而對于購房者來說,如果在規定的時間內（一般不超過3年）還不了“投資公司”的錢,就將面臨比銀行商業貸款利息高很多倍的罰息。

　　值得關注的是,這種付款購房的合約格局中,很容易出現開發商變相做高房價的情況。還以上面的100萬元房子為例,假使開發商能抬高房價到120萬元,這樣就能從銀行貸款60萬元。相較之前只能貸到的50萬元,多貸出來的10萬元可以對沖掉開發商“借”給購房者的20萬元的一半。

　　銀行:風險必將轉嫁到銀行頭上

　　在這樣一種“三角”關系中,負責按揭的商業銀行之所以會同意給購房者貸款五成房款,其中之一的前提是,銀行已經看到了購房者向開發商支付全部預付款的證據,但此時,如果開發商僅收到購房者部分房款,卻仍向銀行提供首付款“已經付清”的證明,則面對銀行的借款（抵押）人,亦即購房者,實際上是在向銀行隱瞞部分債務。

　　一位銀行工作人員甚至向商報記者表示,“這事實上存在一種以'假首付’套取按揭貸款的嫌疑。其在合規性上大有問題,會直接影響銀行對購房者的信用評估,不僅會造成銀行出現壞賬、呆賬的風險,而且會影響目前整個以差異化收緊房屋信貸為主的宏觀調控效果�！�

　　金融專家表示,如果“墊首付”的做法極端一些,則市場上難免出現“零首付”的新房促銷現象。“這樣的話,如果房價持續快速的下跌,則開發商很可能收不回余款、銀行面臨壞賬風險,“當銀行、開發商和個人之間出現三角債,房屋抵押的價值又發生不足的現象時,后果就不堪設想了�！�

　　延伸分析 上海也將出現“墊首付”

　　業內人士指出,新政策出臺后,上海新房市場目前的折扣樓盤越來越多,比如部分樓盤,居然祭出只給二套購房者房價優惠的怪招。

　　目前開發商的打折行為和部分墊首付行為,其實是一回事,都是開發商稍微讓利,以提高回籠資金的速度。但上海市場現在并沒有真正出現開發商為購房者“墊首付”的案例,原因或許是因為上海的調控政策細則還沒有出臺。或許,等上海地方細則明確之后,開發商“墊首付”的行為也將不斷出現。