在“2010政變地產”系列觀察與解讀溫州論壇上,SOHO中國總裁閻巖表示,大量的國外金融企業可能會在未來一段時間進入中國,會帶動商業地產發展。

　　以下為問答環節實錄:

　　問:我也是業內的,我想問一下潘總,在我們開發的項目,除了東海廣場,還有一些住宅項目。

　　在剛才我們解讀的過程中,有一個地方我有自己的看法,是一個誤區,昨天晚上我看巴菲特在中央二臺做了一個新聞采訪,巴菲特回答了兩個問題,第一,未來十年二十年,中國經濟會繼續增長。第二個問題我們繼續投資哪一塊。他說房地產和黃金。在房地產投資這里頭,住宅和商鋪都是一樣的。這是我的看法。謝謝。

　　問:潘總,您好,見到您我很榮幸。東海廣場我一直比較關注,我想問一下,在這里東海廣場投資回報率能達到多少？這樣好讓我心里有點底。

　　閻巖:感謝這位客戶朋友。他一定跟我們銷售人員聯絡一段時間了。東海廣場是一個特別的項目,大家知道,這個項目并不是SOHO中國建設的,這個項目是在金融危機的最嚴重的期間是我們從摩根士丹利手里面拿下來的。摩根士丹利當時在中國持有了很多的房產,他們有一些已經全部出手,減少了在中國的房地產投資。這個項目我們當時在購買過程中,持續了幾個月時間,最后用一個相對在當時市場上大家認為比較低的價格買下來。當時買下來的價格是一平米3萬4千塊錢。因為進入了項目之后,我們有機會跟靜安區政府一起認識,也跟他們交流靜安區發展的情況,我們了解到實際上在靜安區這個地方,目前拆遷的成本一平米已經超過5萬塊錢。主要因為上海市有一個現在看來不是很正確的決定,就是他們容積率有一個非常嚴格的要求,容積率比較低,因為他們會怕城市過于密集會對城市產生問題。所以在靜安區再也不會有這種大型的商業建設的,不是政府不想建,而是政府沒有辦法動拆遷。因為拆遷出過很多問題,大家知道最有名的是周正毅,其實周正毅產生的問題就是在靜安區東八塊產生的。

　　關于東海廣場,大家知道我們正在銷售。我們在銷售的過程當中,也是在上海相對來說租金受到金融危機影響,是一個下跌的時間段里面銷售。下跌到什么程度,就是在它旁邊的恒隆廣場,應該在普西地區辦公樓比較有代表性的,里面外資企業駐扎比較多,他們多少年以來每平米每天租金15塊錢,現在他們最低已經降到8塊錢。但是最近一段時間,上海租金回流的情況比較明顯,主要體現在外資的回流,因為上海作為一個亞洲未來的金融中心,實際上目前在整個金融市場上占的位置越來越大。我兩年前看過一篇郎咸平教授的觀點,他說美國人讓中國人民幣升值背后的目的是什么,他的觀點就是蓋特那突然訪華,回去后沒有再高調談人民幣升值,他認為蓋特那拿到了中國更高的承諾,他們最大的目的是讓中國開放金融的資本市場。據郎教授的分析,蓋特那已經拿到一定的承諾,但具體什么樣,他沒有講,這就意味著大量的國外金融企業可能會在未來一段時間進入中國,而他們進入中國的唯一的目的地是上海,其實并不是北京這樣的城市。我自己本人也有機會接觸到一些國外金融方面的一些人。他們也談到在奧巴馬上臺后,對華爾街投資銀行的監管力度加大非常多,在過去一兩個月時間,美國聯邦政府對高盛有了一系列的懲罰措施,這就使得大量的國外金融機構像亞洲轉移。而亞洲他們覺得最具活力就是中國,中國無可替代的就是上海。所以上海商業除了我剛才談的中國中小企業外,國外金融企業的需求會在短期內有一個集中的增長,這些地方是需要辦公樓的。所以東海廣場達到4%,有的租戶壓得比較低3%,但有的樓層歸達到5。但隨著租金的上漲,隨著上海辦公樓需求不斷的增長,這樣一個投資比例會得到一定改善。但是,我并不想給大家一個不著邊際的想象,因為投資回報率不會過高,因為國際投資回報率都維持在一個穩定的水平。因為你不是用你全部的資金來投資,如果用你自有資金來算的話,你的投資回報應該是8以上。