上海市政府昨日召開大型居住社區建設推進大會,公布了《上海市大型居住社區動遷安置房源定價管理暫行辦法》。辦法規定,本市動遷安置房推進工作由大型居住社區建設推進辦公室下的“審價小組”（成員為市建交委、發改委、規土局、房管局、財政局等部門）進行管理。市審計局和監察局參與房源定價工作的監督。

　　市屬動遷安置房配房比例一般控制在項目拆遷的50％－70％,房源定價采取“二次定價”方法,第一次定價為建房協議價格,第二次定價為房源供應價格。

　　土地價格分三步確定

　　據了解,動遷安置房的建房協議價格由經審定的土地價格（折算為土地樓面價）、市政公建配套建設費、建筑安裝綜合造價、財務成本、開發單位的微利和相關稅費等組成。上述財務成本,原則上按項目建設完成基礎工程,并取得相關管理部門的基礎驗收證明后一個月內,開始進行房源供應的節點核算。

　　在土地價格的確定上,分為三個步驟:首先,在落實大型居住社區規劃選址后,由社區所在地的區縣政府有關部門對土地價格進行摸底測算,并將測算結果與開發商研究,達成原則意見;其二,“研究”后的意見上報區縣政府初審,再由市審核小組進行第二次評估審核;最后,市審核小組將委托有資質的審價單位對大型居住社區土地價格進行核實論證、提出審核意見,然后上報至市政府審定。

　　至于建房價格,在開發商與大型居住社區所在地的區縣政府簽訂《項目建設協議書》前,建房協議價格的擬定將由審核單位進行論證、提出意見,再由市審價小組審定。當然,建房協議價格會根據社區的開發周期分批確定,根據先后早晚,價格會有不同。

　　對于不可抗拒力導致房屋的建設成本上漲,或因政府原因房源未能按節點供應,使得財務成本增加等情況,在竣工決算經審價后,開發商可會同大型居住社區所在地的區縣政府申請調整建房協議價格。

　　價格參照市場價修正

　　市政府公布的暫行辦法規定,動遷房源的供應價格在原則上不低于上述的建房協議價格（第一次定價）的前提下,按照A＝B×X確定。其中A即房源供應價格;B則是該基地周邊普通商品房近期實際的交易均價;而X就是修正系數,其需考慮基地（房源）的開發進度、擬供應房屋的交房時間等因素（具體按一定比例并經市審核小組研究確定）。

　　在房源具備供應條件后,審核小組根據公式,適時擬定調整價格,報市政府審定。房源使用區縣如因房源供應價格調整及房源調劑使用等原因,在重大工程或重點舊區改造項目中產生“同一基地、不同價格”動遷安置房源的情況,區縣可通過動遷補償方案平衡或進行房源價格調整,并報市房管局備案。

　　市屬動遷安置房供應標準為“項目已開工建設并完成房屋建筑面積測繪”。如果開發商達到要求,便可向市房管局提出供應申請,或者由動遷基地所在的區縣政府向市建交委提出用房申請,屆時由市房管局統籌供應房源。

　　房源供應關系確定后,開發商再與用房單位簽訂《供應協議》,并明確用房按“計劃預訂5％、開始搭橋30％、取得預售55％、交付使用10％”的節點要求付款。

　　差價歸入專用賬戶

　　對于房源供應價格與建房協議價格間的差價,應由市房管局向開發商收取后納入財政專戶管理。對于這些“差價”的用途,在扣除項目建設單位（開發商）的相關拆遷、建設費用和稅費之后,將會“補貼”到社區周邊市政配套建設中,包括支付“未納入住宅建設配套建設內容”的部分公建配套設施建設的費用,以及住房保障機構的管理費用等。

　　此外,差價根據每次供應房源的住宅建筑面積計算確定,并由項目建設單位在收取該次供應的房源時,按上述“開始搭橋30％、取得預售55％、交付使用10％”的收款節點,同步以支票背書方式轉付給市住房保障事務中心35％（含計劃預訂5％）、55％、10％。

　　差價收益將按“聚焦基地、綜合平衡、統籌使用”的原則實行全市統籌,由市房管局結合基地具體情況擬定建議方案,經市發改委會同建交委、財政局、房管局等部門審核并報市政府協調使用。

　　配房占拆遷量50％－70％

　　依據市政府下發的《關于推進本市大型居住社區市政公建配套設施建設和管理若干意見》的要求,市屬動遷安置房源配房比例一般控制在項目拆遷量的50％－70％（舊區改造項目的配房比例按70％）,而其余安置房源則鼓勵中心城區采取“區里就近自建一點、存量房源調劑一點”等辦法,多渠道籌措房源。

　　此外,意見還要求人口導出區應給人口導入區一次性財政轉移支付,用于社區教育、衛生、社保、文化體育、社區管理等公共服務支出。轉移支付金額根據人口導入區提供異地安置的市屬動遷安置房房源面積確定,采取“平方米附加”的辦法。

　　根據本市“十一五”、“十二五”期間對動遷房源的需求,2008年到2012年,動遷安置房供應目標達到30萬套,期間2008、2009兩年已經供應約13萬套;2010至2012年計劃供應不少于17萬套;“十二五”后三年,即2013年至2015年動遷安置房計劃開工建設計劃每年15萬套。

　　另據統計,今年1－4月,全市動遷安置房實現新開工面積約168萬平方米,供應動遷安置房房源約192．48萬平方米。

　　新聞鏈接

　　去年規劃安排15個大型居住社區

　　在去年7月底,上海市規土局曾宣布,將重點依托新城和軌道交通建設,規劃安排15個有一定建設規模、交通方便、配套良好、多類型住宅混合的大型居住社區,并公開披露規劃選址方案。

　　在該15個大型居住社區中,以當時的提法,有9個基地是以低價普通商品房為主的大型居住社區,它們分別位于嘉定新城西站、嘉定新城白銀路站、嘉定環球樂園站、青浦新城1站、青浦新城4站、青浦諸光路站、奉賢南橋新城東城區、臨港新城和金山亭林等區位,均為依托“新城”的大型居住社區,其總共的規劃用地面積約41平方公里,其中規劃可開發居住用地面積約20平方公里。當時,據上海規土局方面透露,已經會同嘉定區政府和青浦區政府先期開展了嘉定環球樂園站（軌道站點）和青浦諸光路站（軌道站點）兩個大型居住社區進行試點規劃工作,體現依托軌道交通站點,綜合發展公交優先的理念,形成面向中等收入的普通商品房為主的居住社區,為全市其他大型居住社區的規劃建設發揮指導和示范作用。

　　剩余六大基地（即寶山顧村、嘉定江橋、松江泗涇、閔行浦江、南匯周康、浦東曹路）將以保障性住房為主,這六大基地建設用地面積約19．33平方公里,包括居住用地面積約10．77平方公里,規劃總建筑面積約1837萬平方米,住宅建筑面積約1436萬平方米,規劃居住人口約52萬人。