股市又一輪暴跌,跌幅之深出人意料,暴跌的動力之一就是新一輪的房地產調控政策:征收房產稅。媒體披露,本次房產稅征收是全國范圍內的,且會在部分城市率先展開,這正與溫總理“堅決遏制部分地區房價過快上漲”的表態相一致。多數專家認為,房產稅的推出,將是房地產市場的重大利空,其效果將超越最近的調控政策。然而,征收房產稅真的可行嗎？如果是,該如何進行,又將對房市有何種影響呢？

　　首先要表明,筆者支持征收房產稅,這不僅能夠提高政府,特別是地方政府的收入,緩解政府舉債問題,而且可以籍此使管理更加規范化,并在控制房價過高的同時,為應對今后可能出現的其他經濟問題積累經驗并提供調控工具。但是,目前征收房產稅有一定的困難,必須先解決一系列問題,如征收對象、額度,以及實行方法等。

　　首先是征收對象,是否只對多套住房的業主征收？如果是,該如何界定多套住房,以個人為單位、夫妻、家庭,還是把親朋好友都算在內？如果只對多套住房收稅,是否太過不公平而可能引起某種社會動蕩？筆者認為,房產稅可以作為一種財產稅來征收,征收對象是所有的房產業主,但是可以根據房產價值設定不同標準,例如可以設定某一免稅額度,并對超出額度的部分按不同程度予以不同的稅率。然而,這樣又會有問題出現,是按照什么價值來征收,評估價值、成交價格,還是面積？如果按照評估價值,以中國目前的房屋數量和估值師的數量來看,全部估值完成恐怕需要百年的時間;如果按照成交價格,則要考慮如何防止虛報價格,如何平衡已經成交的房產價值,如何應對未來的通脹問題等;如果按照面積征收,那么不同地區的差異實在是太大了,很可能因此激起大部分民眾的不滿。筆者認為,用當地地區的平均價格乘以面積來作為房產的稅收價值,或許是可行的辦法,但是不可否認,沒有一種方法能夠做到完全公平而使絕大多數人滿意。

　　其次是征收額度。上周有消息稱上海將征收8％的房產稅,筆者著實震驚了一下,因為那可能意味著整個房市的坍塌;后又有消息糾正說,實際征收額度可能是0.8％,筆者又開懷大笑了一下,因為那樣似乎對炒房客不疼不癢,而且稅務很可能被作為租金轉嫁給租房者,而促使他們進入買房市場,那就適得其反了。事實上,房產稅額度的制定值得好好考慮。一般情況下,房產稅的目的是增加地方政府的財政收入,征收1％的房產稅是可行的;但是如果作為一種調控工具,1％還不足夠。因此筆者還是認為可以按照價值分段征收不同額度的房產稅,并對多套住房的業主課以重稅,而對這類業主的分類可以從嚴。這樣應該可以有效地抑制房價,但是,考慮到已有的調控政策,這樣嚴厲的稅收政策會對房市造成多大的影響,仍難以確定。

　　第三是具體如何實施。最簡單的辦法當然是直接從納稅人的收入或帳戶或社保基金里直接扣除,但是,政府是否有權利這樣做。筆者認為這是行不通的,個人財產是受到憲法保護的,未經允許任何機構和個人都無權動用,即使政府也沒有這個權利。而且,一旦這樣做,必然遭到民眾的反對,并招致國際上的譴責。或許比較好的方法是把稅務帳單寄給業主,限定稅收的截止日期,期望納稅人按時自覺繳稅。但是,一個新的稅收政策,特別是嚴厲的稅收政策,往往會引起一些不滿甚至逆反的情緒。如果出現抗稅的情況,如何應對？如果出現大范圍抗稅,又該如何應對？征稅過程中出現的法律問題,可能的民怨問題,應該如何解決？

　　筆者認為,一個成熟的政策,需要反復推敲,禁得住考驗。從目前的情況看,征收房產稅似乎操之過急,很難考慮到各方面的情況,顧及到各方面的問題。因為自從這一輪國家調控政策開始后,房市的走勢基本符合預期,目前成交量大跌,而成交價格基本持平。如果政策持續下去,房地產開發商將面臨資金鏈斷裂的風險而不得不降價促銷,以收回現金,從而達到調控的目的。而如果在前一波政策效果仍未顯現的情況下,盲目出臺另一項重大利空政策,可能會重挫房市,其程度或許會超出預期,甚至難以控制。從目前的消息看來,似乎房產稅政策出臺已經板上釘釘,只能祈禱房市和諧中平穩滑落。