“現在的樓市就像‘變頻空調’,切換的頻率越來越快。”在上周末晨報與金地集團(600383,股吧)聯合舉辦的樓勢沙龍上,與會專家感嘆說。

　　在樓市新政“打擊”下,5月份,申城一手房成交量估計只有40多萬平方米,二手房成交量上半月則只有上月同期的四分之一。

　　盡管到目前為止,上海的開發商還是沒有“大手筆”的優惠,但專家認為,早則第三季度、遲則10月底,房價“拐點”就會到來。“當然,拐的速度和'坡度’,還要取決于樓市新政滬版細則的'強度’及各單位實施力度。”現場探房:

　　新盤優惠“雷聲大雨點小”

　　樓市新政自4月17日實施以來已有一個多月,開發商的底氣到底有多足？上周末恰好有10多個新盤推出新房源,記者分赴寶山、松江等多個樓盤探訪,

　　上周六11點左右,記者來到位于九亭的某樓盤售樓處。剛到門口,記者發現,一個約20人的團購隊伍從售樓處魚貫而出。難道是投資客前來“抄底”？記者上前詢問后得知,原來他們是相約一起看房,只為自住,不為投資。

　　走進大門,記者發現不少樓盤貼著“售罄”的紙條。售樓人員介紹說,此次推出的房源均價約為18000元/平方米,除5套特價房外,價格并沒有特別優惠。

　　當記者表示對其中一套特價房有興趣時,售樓先生立刻拿來計算器,“這套房有88平方米,但實際使用面積有93平方米,總價只需要156萬元,每平方米只需要16800元,相比其他房源優惠了近10%,十分合算。”

　　松江新城某新開樓盤的優惠幅度則更有限。上周六12點30分左右,記者在該樓盤銷售處發現,盡管當天是開盤日,但售樓處并沒有出現排隊的情況,只有三四組客戶在與售樓人員交談。而銷售大廳的顯眼處,擺放著寫有99套房源的廣告牌,但其中的23套貼著紅色標簽,表明已被預定。

　　據銷售人員介紹,現在購買該樓盤,總價可減掉1萬元。但以最小戶型56平方米來計算,總價減1萬元,相當于每平方米最多減少180元,對14000元/平方米的價格來說幾乎可以忽略不計。

　　對記者提出的“現在樓市這么低迷,你們還有沒有其他的優惠活動”,售樓人員表示:“我們只剩下兩棟樓,其他的都已經賣光。這次推出的是最吃香的小戶型,買的人不少,總價減掉1萬元已經相當實惠!”

　　繼今年年初推出新盤后,保利集團在寶山顧村板塊的重點項目――保利葉上海,昨日再次推出了216套公寓以及18套別墅。據了解,此次推出的公寓房均價約為每平方米16000-17000元,考慮到該批房源有相應面積贈送,價格總體與年初開盤時持平,并未有明顯降價態勢。開發商:

　　短期不大可能降價

　　樓市新政推出一個多月,為何降價總是“雷聲大雨點小”？對這一問題,出席樓勢沙龍的開發商表示,短期內不大可能祭出降價利器,而更多地會從項目品質和服務方面下功夫。

　　金地集團上海分公司市場營銷部吳立?表示,目前金地上海的主要項目基本處于尾盤狀態,還有部分總價在千萬元左右的別墅等高端物業項目,因此4月份出臺的樓市調控政策對銷售總體影響并不大。“目前市場對高端物業仍有需求,我們也順應這一需求變化,著重完善品質和服務。”

　　保利地產(600048,股吧)營銷總監孟濤也表示,今年公司的產品受影響較小,“不管今后市場走勢如何,公司還是會按既定方針一步步走。”業內專家:

　　新房成交量估計還要降

　　盡管如此,業內專家還是認為,本市一手商品房均價最終還是會下跌。“預計到七八月才會形成'拐點’。”易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭分析說,接下來樓市會步入調控政策的穩定期和觀察期,“從5月份的成交來看,一手商品住宅成交估計只有40多萬平方米,似乎是跌到不能再跌了。但盡管如此,一手房成交量可能還要跌,預計三季度將進入最低迷的階段,但跌幅不會很大。”

　　“估計七八月份,一手房月成交均價環比會有下跌,也就是所謂的'拐點’。”楊紅旭表示。

　　而二手房的“拐點”可能會來得更晚一些:中原地產市場研究部高級經理馬冀表示,一方面上海即將出臺的樓市新政細則需要一段時間消化;另一方面,一手房開發商的定價何時出現拐點,將對二手房價格的走向產生重要影響。如果開發商依舊比較堅挺,購房者才會慢慢轉向二手房市場。因此,二手房市場10月份可能才會真正出現拐點。上海版樓市細則:

　　“很可能”與房產稅同時出

　　在樓勢沙龍上,樓市新政上海版細則也引發了討論。有與會專家認為,“'上海版細則’正式出臺不會拖很久,而房產稅與細則同時出爐的可能性也很大。”

　　楊紅旭在沙龍上指出,上海如果要征收房產稅,也應該是臨時性的規定。“對上海樓市來說,'上海版細則’出與不出的直接影響力可能并不像預期那樣的大。而信貸大幅度收緊可能是開發商乃至購房者面臨的關鍵難題。”

　　“其實要控制房價,不僅僅是信貸和稅收這兩種途徑。”馬冀表示,保障房大量推出,一定會影響開發商的定價策略。“今年上海新開工保障性住房的總目標為1200萬平方米,其中經濟適用房約400萬平方米,動遷安置房約800萬平方米。這些保障房才是影響房價的關鍵所在。”