隨著樓市連續數月出現回暖反彈,新政被質疑“日薄西山”,二次調控已呼之欲出。其中,一直遭到嚴控的銀行房貸政策恐再發生新的變數。近日,記者從滬上一些房產中介了解到,一些二手房購房者一方面迫切想要買房,另一方面也擔憂政策突變后無力負擔,于是在簽訂合同時提出附加條款,約定因國家出臺新的房貸政策導致購房計劃變化時,購房者退房不算違約。

　　約定國家政策為“不可抗力”

　　今年7月,中央下發通知,對二套房認定標準進行嚴格界定制定了,從“認貸不認房”到“認房認貸認調查”的三重標準。通知一出,大量購房者受到影響,二手中介和新開樓盤都經歷了一波“退房潮”。 8月5日,銀監會建議各商業銀行停止京、滬、深、杭等地的第三套個人房貸,此舉也令不少投資者和一部分被“誤傷”的剛需購房者不得不退出市場。

　　近期,銀監會又緊急叫停 “抵押消費貸款”。原本在三套房停貸后,通過自身已有房產進行抵押,以抵押消費貸款方式得到第三套房貸的行為比較普遍。但隨著“打擦邊球”的變相放貸被叫停,購房者“曲線貸款買房”的計劃也受阻。幾乎在同一時間,北京還取消了首套房貸的優惠政策,上海各銀行首套房利率最低也只有七五折。

　　面對二次調控壓力增大,銀行信貸政策會迎來何種變化還很難說。于是,未雨綢繆的購房者試圖簽下“君子協議”,規避風險,為自己免責。

　　事實上,認定“國十條”等樓市政策為“不可抗力”在法律上已有先例。北京海淀法院曾判決,認定國十條房貸政策調整屬于情勢變更,支持購房人退房。不過,這個問題上的糾紛和議論并沒有結束,一些律師認為這樣的認定有點牽強,且會引發“退房潮”的惡果。而且,我國司法體系一般不承認判例,走法律程序也費時費力,一些購房者還是希望可以事先協商約定。

　　中介、賣家大多不愿買賬

　　但是,對于購房者提出的附加條約,許多賣家和中介公司出于自身利益和風險的考慮,并不樂意配合。

　　在一家位于松江的21世紀不動產門店,記者以購房者的身份詢問是否可以在簽協議時加入附加項,約定政策生變時違約無責任。中介工作人員表示,有這樣的個例,但是數量不多,因為大多數賣家不會同意對自身無益的“不平等條約”。如果可以定下這樣的“君子協議”,那么政策利好時賣家跳價惜售是不是也不算違約？

　　中原地產兩灣城分行的竺忱經理告訴記者,作為中介,出于自身利益的考慮,一般不會同意這樣“百害而無一利”的約定。過去在面臨交易一方違約時,中介就常常遭遇討要傭金無門,最后只有通過法律等手段,耗時耗力。他表示,通常政策的調整和執行中會有一個時間差,購房者可以利用這個過程辦理手續,不是非違約不可。他也擔心,政策變化只是部分購房者的借口。

　　“賣方市場中,購房者談判力不強。”復旦大學住房政策研究中心陳杰副教授對記者說。他認為,只要雙方協商同意,這樣的條款在法律上沒有問題。但是目前沒有大的破盤跡象,一些賣家抱著“不愁賣,可賣可不賣”的心態,這樣的情況下購房者提出的 “君子協議”難以被接納。