對于商業(yè)銀行收緊房貸及停貸，必須嚴(yán)格區(qū)分政策調(diào)控與商業(yè)目的。若銀行出于自身商業(yè)利益的考慮，抬高房貸利率或限貸停貸，不能任其打著政策調(diào)控的“幌子”，更不能聽任銀行人為制造貸款額度緊缺的氛圍，從而對首套房貸利率“漫天要價(jià)”。
■專欄 張煒
近日有報(bào)道稱，成都、樂山、武漢等多地的銀行暫停了房貸業(yè)務(wù)，不再放款。更有中介分析認(rèn)為，雖然目前停辦房貸業(yè)務(wù)的主要是二線城市，但隨著調(diào)控的深入，未來不排除北京、上海等一線城市也出現(xiàn)房貸業(yè)務(wù)停辦的現(xiàn)象。
看到這樣的消息，部分剛性需求購房者或許會著急，擔(dān)心購房計(jì)劃受阻于銀行停貸。其實(shí)，因?yàn)闃鞘姓{(diào)控而在一線城市停辦首套房貸是不現(xiàn)實(shí)的。當(dāng)前房價(jià)如此之高，在一線城市買房動輒２萬元／平方米以上，又有多少家庭具備一次性現(xiàn)金支付能力？如果銀行普遍停辦房貸，怎么解決結(jié)婚等剛性需求購房者的住房難題？即便低價(jià)供應(yīng)的保障性住房，購房者碰到的最大難題仍是支付能力不足，銀行貸款是他們圓住房夢所依賴的途徑之一。很顯然，所謂的一線城市停辦房貸猜想，以及個別二線城市已經(jīng)出現(xiàn)的停貸，起因并非樓市調(diào)控加碼，而是銀行信貸資源偏緊。有銀行業(yè)內(nèi)人士曾向筆者坦言，去年部分銀行放貸太多，導(dǎo)致存貸比“超紅線”，今年不得不收緊貸款口子，甚至在部分基層網(wǎng)點(diǎn)發(fā)生房貸申請難。
從已披露的上市銀行年報(bào)來看，部分商業(yè)銀行收緊了個人房貸。例如，深發(fā)展２０１０年累計(jì)發(fā)放個人住房按揭貸款僅１７９億元，住房按揭貸款余額在全部個貸業(yè)務(wù)的占比由年初的６４％降至５７％。上海等一線城市的個人房貸業(yè)務(wù)尚未出現(xiàn)負(fù)增長，但增速明顯下降。今年２月，上海人民幣個人住房貸款增加２９億元，環(huán)比和同比分別少增２７．９億元和４９．７億元。個人房貸的增速回落，不僅因?yàn)闃鞘谐山晃s，還與部分銀行收緊房貸及提高房貸門檻有關(guān)。
對購房者來說，一線城市的房貸申請沒有關(guān)上大門，但房貸申請難已經(jīng)表現(xiàn)在貸款利率及申請過程上。一年多來，首套房貸申請者先后告別了７折優(yōu)惠利率、８５折優(yōu)惠利率，不得不排隊(duì)申請基準(zhǔn)利率房貸，個別銀行還對首套房貸利率上浮１０％。有的銀行采取“價(jià)高者得”的做法，按利率高低放貸。在廣東，一些已審批過的優(yōu)惠利率房貸，在緊縮背景下“被基準(zhǔn)”，銀行出爾反爾地多收幾十萬房貸利息。廣東近２萬筆總金額約７８億元的房貸遭遇銀行“反價(jià)”，受害者被迫向廣東銀監(jiān)局投訴。
面對房貸收緊，客戶受到的影響已不亞于停貸。按最新實(shí)施的基準(zhǔn)利率，等額本息２０年期１００萬元個人商業(yè)房貸的每月還款額為７６３３．４０元，而７折、８５折優(yōu)惠利率的每月還款額分別為６４６４．７０元、７０３７．９７元。若把８５折優(yōu)惠利率與基準(zhǔn)利率房貸的累計(jì)支付利息相比，１００萬元房貸相差約１４．２９萬元。換言之，調(diào)控沒有帶來市場期望的房價(jià)下跌，購房者卻因銀行抬高房貸門檻而“被漲價(jià)”。
高房價(jià)的主要起因是房屋投資投機(jī)，而不是首套房剛性需求造成的。限購令、房產(chǎn)稅、禁貸三套房等政策調(diào)控，均針對投資投機(jī)型購房者。銀行限貸與停貸，勢必傷及支付能力較弱的普通購房者，使住房問題的解決更加困難。
在總的信貸資源偏緊的情況下，商業(yè)銀行還是應(yīng)該統(tǒng)籌安排信貸規(guī)模，靈活調(diào)度資金，盡可能滿足首套住房貸款需求。首套房貸款者的購房是其唯一的住房，他們的信用狀況是最好的，這些貸款稱得上銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也是最經(jīng)受得起樓市風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)的。而在眼下，部分銀行對高端客戶給予優(yōu)惠利率房貸，但對中低收入者的首套房貸申請?jiān)O(shè)置種種門檻，是商業(yè)利欲熏心，缺乏社會責(zé)任的行為。
對于商業(yè)銀行收緊房貸及停貸，必須嚴(yán)格區(qū)分政策調(diào)控與商業(yè)目的。若銀行出于自身商業(yè)利益的考慮，抬高房貸利率或限貸停貸，不能任其打著政策調(diào)控的“幌子”，更不能聽任銀行人為制造貸款額度緊缺的氛圍，從而對首套房貸利率“漫天要價(jià)”。監(jiān)管部門有必要加強(qiáng)監(jiān)督與指導(dǎo)，要求銀行合理放貸，保護(hù)房貸申請者中的弱勢群體。
