樓市價格博弈系列之需求篇

　　最新數據顯示，截至7月25日，7月全國主要城市的商品房簽約量創新高，合計總簽約套數達到了21.28萬套，環比上漲6.9%，全月成交量有望達到28萬套，預計再創2011年調控以來新高。

　　經過兩年房地產政策的緊縮，2012年的樓市逐步回暖，而帶來回暖的最主要動因就是已被壓抑兩年的剛性需求的集中釋放。地方政府“頻繁微調”、貨幣政策相對放松，擔憂房價上漲的心理恐慌促使消費者預期發生微妙變化，專家表示，未來政策持續高壓、開發商資金緊張狀況短期難解以及保障房大量供給等因素對平抑樓市價格會起到關鍵性的作用，未來一段時間，在地方剛需政策刺激下，買賣雙方的博弈將加深。專家建議，在局勢還未明朗之前，購房人應慎重判斷，避免因恐慌追漲入市。

　　助推恐慌性買盤 拉高交易量

　　李想還在為究竟要不要買房發愁，這位30歲的年輕人，在北京工作已有8個年頭。之前由于國家開始房地產調控，所以一直想等房價降下來再去購買。而最近看著房價呼呼的上漲，他開始急了。

　　“我4月在西紅門看了一個新盤，那時不到19000元的價格，就考慮再等等，可最近去看，已經漲到22000元，看來我真得入手了。”李想說。

　　像李想一樣想法的購房者不在少數，雖然宏觀調控仍未放松，但成交量上漲、樓盤價格的提升改變了購房者的預期。CRIC研究中心數據顯示，第二季度中國購房者信心總體指數在經歷了連續三個季度的下滑后首度止跌回升，達106.6點，創下自2010年二季度以來的新高。

　　“今年一季度更多是自住性需求釋放，但從二季度開始，預期對市場帶來的變化非常明顯。房價上漲預期很大程度上刺激了恐慌性需求的入市。”北京師范大學房地產研究中心主任董藩在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，市場反彈的原因一方面是地方政府政策有松動跡象，另一方面，雖然不是針對房地產，但降息的確改變了部分購房者的預期，以致提前入市。

　　也正是預期的改變，需求者的買漲不買跌，促使了成交量的大幅上漲。最新數據顯示，截至25日，7月全國主要城市的商品房簽約再創新高，合計總簽約套數達到了21.28萬套，環比上漲6.9%，全月成交量有望達到28萬套，預計再創2011年調控以來新高。

　　北京中原市場研究部總監張大偉分析認為，調控已經到了最關鍵的時期。調控的效用明顯減小，政策的影響存在倒退風險。而房價的止跌上漲使得購房者再現局部恐慌。

　　的確，政策環境的差異，使各類城市出現分化，且差距在上半年愈加明顯。中指院數據顯示，對比今年6月與年初（1至2月月均）的成交量，各類城市均有不同程度的增長，一線城市增幅最大，增長2.4倍，二、三線城市分別增長1.4倍和1.5倍；與2009年相比，一線城市的增幅明顯高于2009年，而二、三線城市則相差不大。

　　對此，中指院認為，從政策環境來看，一線城市較二、三線城市更為嚴厲，受影響較大。從受影響程度來看，2010年至2011年，一線城市成交量累計降幅為56.6%，二、三線城市分別累計下降29.8%和21.6%，明顯低于一線城市。因此，隨著首套房貸優惠、降息等結構性放松政策的推出，一線城市置業者的觀望情緒漸趨緩解，在剛性需求持續釋放的基礎上，積壓已久的改善性需求也積極入市，推動一線城市成交量明顯回升。

　　招數地方頻打“剛需”牌

　　除了因為預期發生變化，致使部分剛需提前入市，地方頻打“剛需”牌，也進一步加快購房者的入市力度。

　　據不完全統計，近一年來，先后有近40個城市進行了樓市政策微調，內容涉及限購政策、土地出讓、普通住宅標準、調整土地出讓、房源解禁、買房獎勵、稅費優惠、提高公積金貸款額度以及購房補貼等。

　　其中，蕪湖、佛山、成都等在內的少數城市的“微調”政策因觸及調控紅線最終被“叫停”。而多數政策集中在提振剛需入市，則被通過。拿近日的“南京新政”來說，不僅加大公積金政策對首次購房和保障房的支持力度，也對“321”人才首次購房進行補貼。而鄭州則推出對低收入群體進行公積金貸款限額貼息。

　　在此之前，重慶市將首套房公積金貸款首付由30%降低到20%，貸款額度由20萬元提高到40萬元。濟南、廈門、重慶、鄭州、南昌、合肥、吉林、南京、常州、廣州、武漢、沈陽、蕪湖等城市也提高了公積金貸款額度。青島、重慶、揚州等實行首次置業補貼均被通過。

　　“影響本輪市場回暖的主要原因是超過40個城市的樓市微調和信貸的事實性松動，特別是信貸的松動在一、二線城市表現得最明顯，在這些城市中，6月大部分首套房可以執行八五折的貸款優惠，這相當于購房者少支付近10%的房價。”張大偉表示。

　　北京高策房地產顧問公司董事長李國平對《經濟參考報》記者指出，與國外住房不同的是，住房在我國金融屬性較強。因此，在人民幣貶值、股市飄綠的背景下，購房者多帶著投資心理加速入市。

　　“我國住房需求量大是實際存在的客觀現實。”李國平表示，一方面是城鎮化帶來的新人口的剛性需求，另一方面，城市存量人口收入增加后的改善性需求量都在不斷增長。

　　《中國城市發展報告（2011）》顯示，2011年，我國城鎮化率已經達到51.27%，城鎮人口首次超過農村人口，達到6.9億人。但總的看，與發達國家通常城鎮化率達到80%的水平相比依然很低。與此同時，從人均住房面積來看，2011年，我國人均住房建筑面積約為22.5平方米，而我國小康水平城鎮居民居住目標為人均達35平方米，因此，我國房地產市場未來潛力巨大。

　　走勢短期內“供大于求”格局難改

　　巨大居住需求是我國存在的現實，但房屋的高空置率又從另一面說明過去一段時期內房地產投資、投機需求的高企。與此同時，房地產企業的高負債、高庫存的局面難以改觀，短期內樓市供求關系仍將供大于求。

　　一線城市住房市場稍有回暖，開發商就迫不及待地嘗試調高新房價格，隨之二手住宅價格跟隨上漲，甚至主城區部分二手住宅價格創出新高。但是，在樓市回暖相對滯后的城市，由于滯銷時間較長，較多樓盤都處于爛尾邊緣。

　　中國社會科學院財經戰略研究院“住房問題研究”課題組鄒琳華表示，在內蒙古、浙江的部分前期住房市場過熱的城市，因住房供大于求，已經出現較為顯著的住房爛尾現象。即使在北京，處于樓市回暖的大環境下，仍有一些樓盤因前期銷售不暢、資金困難等原因出現零銷量，其中不乏知名大開發商開發的樓盤。

　　“現在各大城市推盤力度依然很大，再加上宏觀政策沒發生改變，所以開發商不敢貿然提價。”李國平說。

　　中國房地產學會副會長陳國強表示，現階段對于企業來說，高庫存的格局沒有改變，高負債的狀況雖然有所緩解但也沒有發生根本性改觀。因此，在政策繼續不放松的背景下，我國房地產企業資金鏈壓力仍然較大，房地產市場不具備大幅反彈的條件基礎。

　　董藩也認為“全國來看，房價未來不會大漲。”雖然市場可能會延續增長的態勢，但限購、限貸政策仍未取消，“因此，符合條件的購房者經過此輪集中購買釋放后，將逐漸穩定下來”。

　　事實上，隨著市場好轉，局部地區買賣雙方博弈也在加深。根據北京住建委的網簽數據統計，上周（7月16-22日）北京全市新建商品住宅網簽總量為1982套，環比前一周的網簽量下跌31.3%。成交量創近11周以來新低。

　　業內人士指出，一方面市場好轉，部分開發商選擇“捂盤”等待好時機；另一方面，宏觀政策再次趨緊，部分購房人又開始觀望。

　　“未來政策、開發商資金鏈、保障房供給多方博弈的結果將決定下一階段房地產價格趨勢。”住房和城鄉建設部政策研究中心綜合研究處處長趙路興表示，雖然現階段不具備大幅上漲的條件，但是怎樣防止調控放松、穩定預期是未來嚴峻的挑戰。地方政府必須堅決執行限購、差別化信貸等調控政策，完善稅收制度，這是穩住價格的關鍵。

　　陳國強對此補充道，由于房地產價格仍由供求關系決定，所以從長期來看，擴大商品房供給量、政府利用保障性住房及時解決低端需求，將對平抑房地產市場價格起到關鍵性的作用。因此，在局勢還未明朗之前，消費者應更加慎重判斷，避免恐慌性入市心理。