近期披露的百城房價實現了連續第八個月環比上漲，而且今年１月環比漲幅２５個月以來首次突破１％，顯示大多數城市房價上漲在加速。大城市房價上漲速度更快：京、滬等十大城市住宅１月均價達到１６４１７元／平方米，環比上漲了１．６１％，與上年同期相比上漲２．８４％。從去年６月到今年１月，百城房價指數月環比平均漲幅為０．３７％，而十大城市房價指數環比漲幅達到了０．５７％。限購政策毫無松動，這些城市的房價竟如此快速上漲，令人費解。

很多人將其歸咎于房地產調控讓位于“穩增長”而事實上放松了緊縮政策，強化了購房者“政策見底”的預期。由于大城市剛性購房者太多，而供應非常有限，購房者蜂擁入市從而推動了房價上漲。其實，大家都忽視了一個根本原因，大城市剛性購房者之所以太多，是因為這些城市的產業集聚水平和公共服務設施的優質程度遠高于其他城市，就業機會和福利水平也遠高于其他城市，從而吸引大量的人口源源不斷地流入，形成了這些城市房價上漲的預期，以及這種預期的不斷自我實現。

盡管從“十五”以來，我國就提出了城鎮化、發展縣域經濟、促進大中小城市均衡發展的城市空間布局戰略。但大城市發展的速度和質量要遠遠好于其他城市。因為在我國等級化的行政管理體制下，生產要素和資源流動的方向和規模取決于行政級別的高低。行政級別最高的城市獲得的生產要素和各類資源最多。自１９９４年實施分稅制的財政包干體制以來，省級政府和下面市（縣）級政府的關系本應是公共財政框架內平等的契約關系。但由于中央政府對于市（縣）級政府的行政管理完全放權于省級政府，于是市（縣）級政府官員的任命和政績考核的權力完全掌握在省級政府官員手里，遂使這種本應完全平等的契約關系變異為不平等的上下級關系。突出的例子就是分稅制只停留在中央與省級政府之間，而省級政府與市（縣）級政府并未完全實施分稅制，于是層級越低的政府財政自主權越弱，也就越難以吸引資源和人口流入。

在大城市優先發展的背景下，生產要素或資源首先滿足大城市的需要并在大城市集中，帶來了產業集聚和人口集聚水平的提高。制造業優先發展和人口優先在大城市集聚驅動了生產性服務業和生活性服務業的發展，產業結構升級轉型的路徑也就自然形成。近年來絕大多數大城市的第三產業產值超過了第二產業產值。另外，長期以來經濟要素（包括諸如對外開放的優惠政策）偏向于大城市，鎖定和強化了未來產業進一步發展的空間分布路徑，這讓大城市和中小城市發展的差距越來越大，這也是為何對外來人口限制最為嚴格的大城市反倒成為最吸引外來人群的城市。

由于產業基礎的厚實和產業升級的實現，大城市的邊際生產效率較高，這一方面會增加就業機會，特別吸引高素質的人才進入，另一方面也會提升居民整體收入水平和單位物理空間的產值。作為兼具生產性服務業和生活性服務業的房地產行業，必然要在價值上體現區域內生產要素的高邊際生產效率，也就是高素質人才需要高價值的房地產，而這種高價值在收入水平上也會得到支撐。這就是為什么大城市越是靠近中心區，房價就越高的原因。

同樣，在我國等級化的行政管理體制下，大城市獲得用于公共服務配套生產的資源也遠遠多于其他城市，而在省會城市和省內非省會城市、區域中心城市和區域內其他城市的對比上也存在同樣的邏輯。由于人口更偏向于往大城市集聚，一些只有在規模效應下才能提供的公共服務設施（如音樂會、體育賽事、大型商業綜合體、地鐵等）的供應便成為可能，而服務業的價格在消費規模效應下也并不會特別高。例如，在京、滬、穗，一般的餐飲、電子通信價格并不比其他城市高，甚至可能還較低，這也是吸引人口源源不斷地流入的另一個因素。住房需求在更大程度上是對整個城市和住區周邊公共服務設施的需求，而大城市和其他城市在公共服務水平上的差距是決定房價高低的最重要的因素之一。

問題還有，紐約、倫敦、東京等大城市的房價盡管較所在國家其他城市要高，但這些城市房價問題并不像我國那樣突出，因為歐美國家的城市之間并不存在等級化的行政管理體制，公共服務設施和產業發展差距并不大，房價之所以更高純粹是這些城市的產業結構更優和人口更密支撐下的房價上漲。還有一個核心的問題是，這些城市的資源流動完全靠市場價格驅動，資源利用效率較高。在我國，行政化調動資源必然產生資源利用的不節約甚至是浪費，大城市都在爭相建設“國際大都會”，金融中心，都在大建景觀，修大馬路和大廣場，不少工程完全違背了經濟發展基本規律，城市規劃不合理并經常調整，人為造成了人地矛盾的緊張，這也是我國大城市房價更高和上漲更快突出的另一個原因。