分析人士稱房產稅試點擴圍迎契機

　　在樓市調控“新國五條”出臺不到三個月之際，市場已迫不及待地出現反彈。國家統計局昨日發布數據顯示，今年5月，全國70個大中城市中，有69個城市的新建商品住宅價格（不含保障房）同比出現上漲。其中，廣州、北京、深圳、上海等四個一線城市成為領跑者，漲幅均超過10%。

　　盡管從環比來看，房價漲幅正在進一步趨緩，但整體普漲的勢頭仍然讓市場擔憂。業內人士認為，在“限價令”導致供應不足，且高價地頻出的情況下，房價大漲的預期再次浮現。而與控制房價相比，對預期的管理更為不易。

　　多數分析人士認為，在行政手段仍是一線城市調控主流的情況下，樓市調控政策急需重估。雖然限購、限價等政策短期內難以退出，但以房產稅為代表的長效手段已迎來最好的出臺時機，并應加快推出。

　　調控效果再度落空

　　在5月70大中城市的房價變化中，一線城市的全面上漲頗有些令人意外。按照統計局數據，今年5月，廣州和北京的新建商品住宅價格分別同比上漲15.5%和15.2%，位居70大中城市漲幅榜之首；深圳和上海的房價漲幅也分別達到14.0%和12.2%。這四個城市已成為上月房價的領跑者。除此之外，房價同比漲幅超過10%的城市只有南京和廈門。

　　盡管從環比來看，太原、沈陽兩地成為上月漲幅最高的城市，且太原的房價漲幅達到2.1%。但四個一線城市的房價漲幅仍然“頑強”地居于第3至第6位，且漲幅均超過1.5%。

　　從平均值來看，今年5月，全國70個大中城市新建商品住宅價格平均環比上漲0.91%，漲幅比4月下降0.04%，從4月以來，這一指標已經連續兩個月下跌。分析人士認為，這是房地產調控政策逐漸起效的結果。

　　但在多數市場人士看來，這種效果實在是微不足道：雖然70大中城市中，5月房價上漲的城市比上月有所減少，但仍有65個城市房價上漲；自去年6月以來，70城市新建商品住宅平均價格仍然保持連續12個月的環比上漲。

　　“全國房價已經長期處于上漲通道中，雖然近期漲幅趨緩，但上漲態勢短期內仍不會改變�！北本┠持�名房地產開發商表示。

　　對于四個一線城市來說，在“限價令”和二手房個稅新政的作用下，雖然5月房價環比漲幅有所下滑，但付出的代價著實不小。數據顯示，今年4月和5月，一線城市成交量普遍下跌，個別城市的新房交易量下降一半左右。

　　多數機構將房價上漲歸咎為政策執行的不到位。摩根大通中國首席經濟學家朱海斌表示，地方實施細則整體上并沒有預期般嚴厲。除北京外，大部分地方政府規定房價漲幅不得超過實際可支配收入的增幅（8%-10%），20%的所得稅政策幾乎沒有體現在地方細則中。

　　鏈家地產亦認為本輪調控效果明顯不及2011年。5月市場下行趨勢并不如4月顯著。目前需求規模較大，新政的出臺仍不足以扭轉市場長期樂觀的預期，市場在經過短期調整后，仍會保持上升趨勢。

　　“限價令”難管理預期

　　與以往的調控政策相比，行政手段更早地表現出了“副作用”。以北京為例，由于擔憂新房預售階段的價格管控，京城不少項目推遲入市時間，導致供應大幅減少。直到進入6月，北京的新房供應才緩慢恢復，但市場需求已大量積壓，房價上漲預期強烈。

　　包括“限價令”在內，行政調控手段雖然能暫時控制房價漲幅，但其在管理預期方面的效果，則被普遍看低。中原地產研報認為，按照目前大部分城市的調控力度，雖然房價大漲的可能性降低，但市場上的恐漲預期并未改變。購房者、開發商對市場的判斷再次出現明顯的一致看漲現象，市場存在再次失控的風險。

　　上述京城開發商表示，多數大型開發商手握重金，不會因資金鏈壓力而降價銷售。因此，被動“捂盤”就成為開發商的唯一選擇。

　　統計局此前發布的一組數據顯示，1-5月份，房地產開發企業到位資金45115億元，同比增長32.0%。在開發商與政府本輪的“掰手腕”中，房企能夠撐得更久，去年同期的“以價換量”將不會出現。

　　相比之下，供應端受到的傷害才是致命的。數據顯示，今年前5月，全國房地產企業的房屋施工面積增速、新開工面積增速、竣工面積增速均比前4月有所下滑。前5月房地產企業拿地面積則同比下降了13.1%，降幅比4月繼續擴大。

　　與多數二三線城市相比，一線城市的供需失衡狀況更為嚴重，房價長期上漲壓力巨大，這是造成市場預期難以控制的根本原因。有專家認為，未來一線城市的房價將“高得離譜”。其中，5月廣州房價的回升，正是補漲的結果。

　　正是出于對未來市場上行的預期，土地市場被開發商又添了一把火。5月以來，全國主要的一二線城市紛紛出現高價地甚至“地王”，高總價、高溢價、多輪競價等現象開始出現在土地市場，個別區域甚至出現“面粉貴過面包”的現象。

　　土地價格的上漲，無疑將傳導到未來的房價上，加劇房價預期的管理難度。但仍有觀點認為，一線城市長期存在的“饑渴供地”，才是導致地產商搶地的重要因素。

　　樓市政策效果待估

　　梳理近幾年來的房地產調控史，“短期有效、中期淡化、長期上漲”的邏輯始終存在。從“新國五條”出臺后兩個月的數據指標和市場表現來看，房價似乎仍然難以走出“越調越漲”的怪圈。

　　按照陽光壹佰置業集團常務副總裁范小沖的觀點，在當前我國處于城市化加速的特殊歷史階段，人口城市化、經濟高速增長、貨幣超發等因素，決定了房價還將在一段時間內維持上漲。但從調控政策上看，仍有需要調整之處。

　　中國房地產學會副會長陳國強認為，供需失衡是房價上漲的重要原因。樓市調控政策在抑制投資投機性需求的同時，也壓抑了市場的供應熱情，始終無法改變供需失衡的局面。

　　如“限價令”等行政手段的干預，被認為是影響供應的主因。此外，伴隨“新國五條”出臺的二手房個稅新政，同樣被認為不利于市場潛在供應的釋放。

　　中原地產市場研究部總監張大偉則認為，樓市并不存在絕對的短缺，問題出在結構性的供需矛盾上。一二線城市集聚了過多資源，而且向心力還在不斷增加，農民工與高校畢業生不斷涌向這些城市尋求工作機會，供應始終跟不上自住、投資的需求，房價易漲難跌。而三四線城市則頻頻出現空心化、庫存量過大的現象。

　　但在現階段，短期內行政手段退出的可能性不大。朱海斌預期，在實體經濟增長勢頭趨緩的背景下，短期內不太可能進一步加大調控力度。將根據未來的房價走勢，決策者可能在必要情況下繼續執行以行政手段為主的措施，例如限購或限價，以實現穩定房價和管理市場預期的目的。

　　真正值得期待的，則是以房產稅為代表的稅收政策微調。不少觀點認為，在房價上漲壓力較大的情況下，房產稅試點擴圍迎來了最好的時機。在總結上海、重慶試點的基礎上，應加快房產稅試點的擴圍步伐，通過房產稅來調整市場供需。

　　接受本報記者采訪的多數專家認為，房地產調控政策急需重估。在我國房地產市場化改革經過十多年之后，不少城市的房地產市場具備了不同的發展形態，應針對這種區別，實施差異化的調控手段。同時厘清政府邊界，減少行政之手對市場的干預，將選擇權和定價權交還市場。

　　股價反彈如履薄冰

　　地產股難逃“低估陷阱”

　　5月以來，房地產市場價漲量跌，各主要城市房地產銷售數據喜中藏憂；加上流動性收緊的預期逐步發酵，地產股近來一直充當市場下行的主力軍，中信房地產指數累計下跌8.41%。分析人士指出，盡管地產股短期存在超跌反彈的動力，但長期看地產行業增速下滑，未來將進入平穩發展期，因而地產股的低估值優勢難續，政策預期將成為決定該板塊表現的關鍵。

　　多因素壓制股價走勢

　　6月以來，大盤再度進入調整周期，滬綜指前期低點告破，令市場情緒更趨低迷。其中地產股成為下跌的主力軍。中信房地產指數月內累計下跌8.41%，萬科A下跌12.85%，保利地產下跌10.83%，招商地產下跌11.64%，金地集團下跌13.16%，二三線地產股也顯著跑輸大盤。

　　分析人士普遍認為，地產股的跌跌不休，一方面是基于政策預期，另一方面也受基本面拖累。具體來看，房地產行業5月銷售數據環比下滑，中信證券指出，5月份樣本城市銷售面積同比增長11.0%，環比下降5.1%；6月第一周起，很多地方的銷售情況更加清淡。預計6月份的行業銷售數字或出現同比零增長甚至負增長，環比繼續下滑。

　　此外，投資者近期對于流動性的預期也不再樂觀，這令市場整體承壓，地產股更是首當其沖。其一，近期銀行間利率大幅上升，顯示資金面趨緊，但央行緩解流動性緊張的動作力度遠小于市場預期，令投資者擔憂管理層將“去杠桿”。其二，6月初，美聯儲退出量化寬松預期在股市中蔓延，使得包括中國股市在內的新興市場短期波動加劇。本周，美聯儲將對QE退出的預期再作說明，或仍將引發全球股市的震蕩。而國內央行此前公布的數據顯示，5月新增外匯占款僅669億元，較前4月大幅回落，加劇了投資者對于熱錢流出的擔憂。

　　反彈腳步緊貼“低估陷阱”

　　本周以來，消息面偏暖令地產股出現了短暫的彈升，但主流地產股的彈升幅度普遍不大，反映出資金對地產股的熱情不再。事實上，目前地產股更多是受預期的牽制，而這一預期越來越“糾結”：銷售上行時，投資者擔心政策會再度施壓；銷售下行時，投資者則擔心房價會不穩定。

　　6月以來，地產股的走勢可謂“如履薄冰”，從基本面和政策面找不到支持地產股走強的理由，因而即便是經歷了跌跌不休，在政策預期尚未發生改變時，地產股的反彈也可能只是曇花一現，最終仍回到震蕩尋底的通道中。

　　目前機構對地產股走勢存在較大分歧。方正證券表示，目前地產板塊的動態PE不到13倍，處于底部區域，是較好的布局機會。中銀國際認為，短期流動性擾動過后，優質開發商銷售基本面未變，政策預期穩定，這是下半年板塊震蕩上行的基礎，目前板塊較大的跌幅令其存在估值修復動力。但也有分析人士表達了對三季度地產股的擔憂，莫尼塔研究報告指出，地王頻出、房價超預期上漲，使樓市基本面越來越傾向于“價漲量滯”這一組合，這或誘發基本面和政策預期對地產股的“雙殺”。

　　整體來看，目前配置地產股的時機還未出現，投資者不宜過多糾結地產股一兩天的反彈，中期還是應減少配置。

　　中期業績預告捷報頻傳

　　房企全年銷售仍樂觀

　　今年以來，樓市一路向好，多數房企前5月銷售業績超出預期。據統計，A股上市房企中，18家對上半年業績做出預測的企業中有13家預增，世榮兆業業績同比增長高達22.5倍。

　　業內人士指出，國五條細則的出臺仍未扭轉市場的長期預期，樓市在經過短期調整后仍會保持上升趨勢，房企對全年銷售額和業績增長抱有信心。

　　中期業績預喜者多

　　同花順數據顯示，有18家上市房企在一季報中預告了上半年業績情況，其中13家預增且增幅均在30%以上，占比達72.2%。業績同比增長超過一倍的有8家。

　　世榮兆業業績同比增長高達22.5倍。公司預計今年上半年凈利潤可達4億元至4.5億元，而公司上年同期凈利潤僅為1938.37萬元。公司解釋稱，業績大幅增長主要是公司轉讓參股公司股權所獲得的投資收益及報告期結轉的商品房收入同比大幅增加所致。

　　世聯地產、嘉凱城、深物業A、宜華地產、濱江集團、南國置業等公司預計上半年業績增長超過100%。嘉凱城今年上半年實現扭虧為盈，凈利潤可達2000萬元左右，公司上年同期的凈利潤則為-3.28億元。公司表示，扭虧主要受益于半年度結算的項目較去年同期增加，導致可確認的銷售收入增加、同時確認項目轉讓收益。

　　事實上，多數房企前5月銷售額超預期，這為上半年業績增長奠定了堅實的基礎。前5月，保利地產累計簽約金額為513.37億元，同比增長47.60%；累計簽約面積為460.43萬平方米，同比增長49.76%。萬科累計實現銷售金額701.8億元，同比增長42.6%；累計銷售面積604.8萬平方米，同比增長26%。恒大地產累計實現銷售金額341.9億元，同比增長27.5%；累計銷售面積522.2萬平方米，同比增長18.6%。

　　全年銷售仍將樂觀

　　上海易居房地產研究院報告顯示，今年市場需求依然旺盛，尤其對于一、二線城市，房企推盤的市場接受程度較樂觀。而目前大型房企均有大量項目集中于一、二線城市，因此旺盛的需求支撐了房企獲得較好的銷售業績。且不少地方國五條細致落實不夠到位，加上全國頻繁產生“地王”，改變了市場預期，房企銷售額普遍上漲。

　　中國證券報記者統計的包括港股在內的19家上市房企中，已有9家房企的銷售指標完成率達標。瑞安房地產前5月累計實現銷售額55.16億元，完成全年指標的61.29%；中海地產今年前5月累計實現銷售額648億港元，完成全年銷售目標的64.8%。

　　萬科此前為2013年定下了1600億元的銷售目標，5個月過去，萬科已完成全年目標的43.86%。以5個月41.67%的完成率作為參照系數，萬科已達標。而在年度目標為500億元以上的房企中，僅有恒大一家未達標。

　　即便部分房企前五月銷售未達標，但從其表態和后續推盤計劃來看，多數房企完成全年任務并不困難。業內人士指出，目前銷售任務能否完成，跟企業自身的策略有很大關系，產品供應和產品結構如果跟得上的話，完成銷售任務一般沒有問題。

　　與去年不同，標桿房企今年銷售業績靚麗之余，并未“以價換量”。據統計，世茂、融創、萬科、恒大等房企前5月銷售均價出現上漲，其中融創前5月銷售均價為21020元/平方米，同比上漲幅度達29.8%；萬科前5月銷售均價為11550元/平方米，同比漲幅為10%；恒大均價為6548元/平方米，同比漲7.5%；世茂房地產前5月銷售均價為12882元/平方米，同比上漲10.7%。

　　“沒想到上半年銷售情況這么好，下半年推貨量將會加大，相信今年銷售目標會輕松完成。”某銷售目標完成過半的房企的一位高層人士如是說。

　　廣州房價

　　大漲或引調控加碼

　　昨日公布的5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，廣州新建住宅價格指數同比增長15.3%領漲全國。廣州地產人士表示，廣州新房價格同比顯著增長有去年基數較低的原因，而近期廣州樓王不斷涌現也意味著廣州房價的長期上漲趨勢還將持續。不過，過快上漲的樓價引發政府的從嚴調控將是大概率事件。

　　“復蘇式上漲”恐難持續

　　“廣州的房價近幾個月漲幅明顯，有失控的趨勢”，廣州中原地產項目部總經理黃韜對中國證券報記者表示。黃韜稱，近期廣州一二手房價格都有明顯上漲的趨勢，或許意味著“國五條”力度有限，房價漲勢變得更加難以控制。

　　也有廣州地產人士表示近期廣州房價上漲屬于“復蘇式上漲”�！坝捎谌ツ晖�期廣州樓市處于近年來的低位，今年以來市場的復蘇就使得同比數據上漲明顯，”合富輝煌集團首席市場分析師龍斌對中國證券報記者表示。龍斌認為，去年5月廣州樓市十分低迷，近期的房價上漲實際上是延續了去年下半年以來的回暖趨勢�！案鶕�我們檢測的數據，廣州2012年5月的價格比上一年同期下降了10%左右，當時開發商普遍采取了以價換量的策略，導致當時形成了近幾年以來的價格洼地�！�

　　不過龍斌表示，未來幾個月廣州的房價很難保持目前的增長速度，“短期看來這一上漲趨勢還將持續，但是將有所放緩�！�

　　從近期廣州樓市的成交數據來看，雖然價格較去年有明顯升幅，但是成交量并沒有與價格保持同步。世聯地產數據顯示，今年5月，廣州一手房成交7441套，環比上升33%，同比下降18%；成交面積共82.7萬平米，環比上升31%，同比下降20%；一手房成交均價為13029元/平米，環比下降4%，同比上升6%；全市成交金額107.7億，環比上升27%，同比下降15%。

　　更嚴“限價”呼之欲出

　　“按照這樣的漲幅，廣州今年將難以完成房價調控目標。”黃韜和龍斌都預測近期廣州的限價將維持從嚴，這也將對開發商的定價產生直接影響。

　　今年3月，正值國五條引發全社會關注之際，廣州公布了今年的房價控制目標：房價漲幅至少不應高于GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。今年初的廣州兩會上，對上述兩項指標的預期分別是10%和11%。這一“完全在預期之內”的調控目標曾引發媒體的失望，然而幾個月后廣州的房價漲幅即將突破這一目標。

　　實際上，廣州在4月末已啟動了限價令，這一通過窗口指導方式實施的調控措施通過預售證的發放對房價進行控制，如果開發商申報的價格超過項目前期價格或同一地段的均價，預售證將不予發放。接受中國證券報記者采訪的廣州地產人士均表示限價令的效果正在顯現，預計6月廣州的房價漲幅將有所回落。

　　不過也有廣州地產人士表示，以窗口指導形式實施的限價令只是在“統計學的意義上調控房價”，執行的力度也十分靈活，最終除了能夠控制均價，對于遏制房價上漲作用不大。

　　值得注意的是，就在廣州新房價格領漲全國的同時，廣州還誕生了三塊地王，這增大了未來廣州房價保持長期上漲的可能。世聯地產數據顯示，今年5月份土地成交大幅上升，環比上升150%，其中住宅用地成交5宗，分別位于增城市、白云區和海珠區。5月的前10天，廣州已出現兩宗地王，土地市場快速升溫；5月23日，廣州市再次推出海珠南洲路住宅用地，并以36361元/平方米的樓面地價成為新地王，加之此前出現的番禺商業地王與白云宅地地王，一個月內廣州誕生了3宗新地王。

　　“地王的出現加大了土地進一步上漲的預期，未來廣州的房價長期保持上行是大概率事件�！饼埍蟊硎�。