內容摘要：在今年3月以后遲遲未出臺新調控政策的背景下，開發商對后市的樂觀預期一直都在升溫，這種樂觀情緒最直接的反應便是土地市場。

　　“限購松綁“的消息雖然被市場誤讀，但傳導出的信號卻再一次給開發商點燃信心，即高壓政策會隨著時間的流逝逐步放松，房地產的政策環境有望變得相對寬松。

　　日前，金地集團董事長凌克便在公開場合演講時表示，中國經濟增長速度在下滑，國家也出臺了一些維穩的政策，在這種情況下，對房地產的調控相對來說也寬松了一些。

　　凌克的判斷在一定程度上代表了目前開發商們的普遍心態。事實上，在今年3月以后遲遲未出臺新調控政策的背景下，開發商對后市的樂觀預期一直都在升溫，這種樂觀情緒最直接的反應便是土地市場。

　　近期，除了大小開發商在各地土地市場上持續跑馬圈地之外，更有多家企業宣稱下半年仍將加大土地拓展方面的投入，而這也為下半年的土地市場和房價走勢平添漲價壓力。

　　開發商又提速

　　2013年注定成為不少房地產企業壯大自身規模的一個時間節點。

　　日前，碧桂園在香港發布的業績報告顯示，該集團2013年上半年總收入約為270億元人民幣，同比增長約60.7%。權益所有人應占利潤約為43億元人民幣，同比增長約45%。

　　合同銷售收入方面，碧桂園更是創下上市以來少有的增長幅度，半年實現合同銷售金額約336.5億元人民幣，較去年同期接近翻倍，增幅為94%；合同銷售建筑面積約507萬平方米，同比增長78%。諸多指標均顯示，上半年成為碧桂園在近年來表現最理想的一個時期。

　　無獨有偶，央企巨無霸中國海外發展公布的上半年銷售業績同樣駭人聽聞。數據顯示，2013年1至6月份，中國海外發展累計合約銷售額800.7億港元及累計合約銷售面積523.5萬平方米，加上累計認購未簽約額71.6億港元及認購未簽約面積41.5萬平方米，該集團已經達成全年1000億港元目標的87.23%。

　　事實上，無論一線陣營的萬科A、保利地產，還是二線陣營的企業如剛剛披露中期業績快報的合景泰富，都在今年前幾月的銷售中取得較高的同比增長率。

　　據中原地產研究部統計的數據，已經公布銷售業績的26家企業前7個月合計銷售業績為5901億元，同比漲幅高達31.3%，其中7月份單月的銷售額為748.8億元，銷售情況繼續保持良好狀態。

　　在此前提下，碧桂園、合景泰富兩家已經公布了中期業績的發展商均對外表示，不排除在第三季度調高全年銷售目標的可能。前者此前確立的年度目標為620億元人民幣，后者的年度目標為160億元人民幣。

　　合景泰富截至7月底實現銷售91億元人民幣。該公司高層透露，公司對外目標為160億元人民幣，但實際貨量遠超這個數，如果市場繼續造好，繼續放量并非沒有可能。

　　購地計劃有增無減

　　對政策面的樂觀，以及市場資金回籠速度加快，為開發商在土地市場上加速擴張提供了足夠的理由和資金。

　　中原地產的數據顯示，2013年7月份，十大標桿房企權益購地金額達到333.2億元，較6月份增長101.5%，創年內新高。這十家房企包括萬科地產、保利地產、恒大地產、中海地產、富力地產、華潤置地、金地集團、綠城中國、雅居樂以及招商地產。

　　今年前6月，十大標桿房企權益購地總金額已經達到1019.5億元。對比它們在2012年全年的購地總金額則為1558.1億元，前7月這些大發展商的購地支出也逼近去年全年水平。

　　合景泰富則在其業績發布會上坦承，上半年公司的負債率微幅上升，主要是因為其間在土地市場上更為激進，而這種激進還會延續到下半年。預計該公司全年用于購地的金額會高于150億元，與其全年銷售目標大致持平。此舉使得2013年也許成為該公司在最近幾個財務年度中擴張最為迅猛和激進的時期。

　　尤其值得提及的是，近期關于房企再融資開閘的傳聞愈演愈烈，雖然相關部委始終沒有放開口風，但不完全統計顯示，短期內已經有不少于8家房地產上市企業拋出再融資計劃，涉及資金總額超過200億，還有包括招商地產在內的多家地產企業處于“重大事項停牌”狀態。

　　雖然房企再融資不得直接用于土地購買，但資金經過騰挪之后最終還是用于增持土地，已經成為行業內公開的秘密。因此，房企再融資這個潘多拉魔盒一旦開啟，涌向市場的資金勢必將進一步增加土地市場壓力。

　　一線城市仍是布局重點

　　雖然上半年早已經地王頻出，但一線城市的土地市場也許還沒有退卻白熱化的高溫。

　　廣州某房地產公司內部人士透露，去年無論政府的土地供應還是開發商購買土地的總量都不多，加上上半年去貨率太快，使得大城市基本處于供應不足的現狀。

　　凌克也在演講中提及，從供求關系上來看，有很多的一線城市和二線城市供需比都降到了1以下，有的城市甚至是0.5，這樣的一種供需關系讓房價漲得非常快。另外，土地供應不足，所以也經常出現地王的現象。他由此預測，中國的住宅市場在未來的一段時間有非常大的漲價壓力。

　　這種壓力，將最直接地表現在一線城市。

　　今年上半年，佳兆業、越秀地產等在境外獲得相對低成本融資的開發商，在一線城市搶奪土地資源的勢頭頗為凌厲，而恒大地產等曾經大肆布局二三線城市的地產巨頭也開始加大在一線城市的投入比重。

　　種種跡象顯示，開發商對一線城市的這一波熱情才剛剛被點燃，而這種熱情直接緣于房地產企業認為一線城市未來房屋成交量以及價格支撐度較強。

　　合景泰富董事局主席孔健岷接受《第一財經日報》采訪時稱，未來中央可能會在某些城市采取增加房產稅、物業稅等政策，但只是在某些區域可能起到效果，整體上，對二線城市的銷售會產生一些影響，但對一線城市而言，影響相對較小。

　　孔健岷認為，隨著某些限購政策在未來取消，北京、上海等城市有望迎來一波井噴行情，而該公司也正積極布局這些城市。他透露：公司下半年的拿地計劃，主要集中在北京、上海、廣州等一線城市，以及相對環境比較好的二線城市。

　　中原地產研究中心監測數據顯示，7月份十大標桿房企購地金額創下新高的同時，重回一線城市趨勢明顯，因為這些新增購地城市中三、四線城市占比為0。