上周南寧在放松限購(gòu)方面，通過(guò)房管局網(wǎng)站發(fā)出的一條小消息，或許僅僅是扭扭捏捏的一聲陰槍。今天這次銅陵市政府正經(jīng)八百的紅頭文件，完全是正規(guī)部隊(duì)的沖鋒號(hào)。

這種極度敏感時(shí)刻的松綁，很難不讓人與08年國(guó)際金融危機(jī)之后的房地產(chǎn)政策做聯(lián)想。當(dāng)年風(fēng)風(fēng)火火的救市政策，與今天銅陵的這個(gè)：《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》性質(zhì)和手段都極其相似，皆是在樓市低迷期，地方政府明白無(wú)誤的救市。

我們先來(lái)解讀一下。

銅陵的救市政策很多，最直接的是政府團(tuán)購(gòu)商品房。其實(shí)類似的政策在國(guó)內(nèi)并不罕見(jiàn)。早幾年間，常州和長(zhǎng)沙曾宣布不再新建經(jīng)濟(jì)適用房，而是通過(guò)補(bǔ)貼的方式鼓勵(lì)復(fù)合符合標(biāo)準(zhǔn)的家庭購(gòu)買商品房。類似的做法客觀來(lái)說(shuō)可以當(dāng)作是房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸，通過(guò)減少增量消化存量的方式，避免房企大量積壓，進(jìn)而引發(fā)現(xiàn)金流問(wèn)題。

其次我們看到的是針對(duì)購(gòu)房契稅補(bǔ)貼。從過(guò)去的歷史來(lái)說(shuō)，過(guò)去數(shù)年間最被廣泛運(yùn)用的救市政策實(shí)際上就是契稅補(bǔ)貼。按照目前國(guó)內(nèi)購(gòu)房契稅的征收力度，1%的補(bǔ)貼基本上是全額退還。搞這種“脫褲子放屁”的做法，實(shí)際上也是源于地方稅收的合規(guī)——地方政府無(wú)權(quán)減免稅收，但是可以通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼進(jìn)行變相干預(yù)。因此契稅就成了地方政府釣大魚(yú)的長(zhǎng)線和用來(lái)套狼的孩子。

事實(shí)上，以上兩點(diǎn)并沒(méi)有什么，充其量是過(guò)去地方救市政策的加強(qiáng)版，真正引起市場(chǎng)注意的是對(duì)于公積金的開(kāi)放。其中的主要爭(zhēng)議則在于兩個(gè)重要的問(wèn)題——銅陵將職工首次購(gòu)房申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的首付比例由30%降低為20%。以及同意了購(gòu)二套房可使用公積金貸款，其中部分首付比例降至最低為40%。

要知道，國(guó)家目前對(duì)于公積金購(gòu)房比例的要求有著明確的政策規(guī)定，首付必須是3成，除非首套普通商品房面積在90平米以下。此外，二套商業(yè)貸款方面則規(guī)定——首付最低為六成，公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于五成。相比之下，銅陵等于有約束的將這一比例降低到了4成，并且將公積金二套房適用人群從改善性住房人群擴(kuò)張到了所有人。

這兩條政策嘗試性的“踩線”，對(duì)于目前苦苦掙扎于房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮邊緣的地方政府，具有非常強(qiáng)的借鑒意義。銅陵此次文件引起軒然大波，最大的根源還是在于這個(gè)公積金政策。

對(duì)于中央來(lái)說(shuō)，類似的這樣的地方救市是不是要重視重視呢？如果高層不給出明確的處理意見(jiàn)，接下來(lái)地方性的跟風(fēng)肯定是在所難免。從南寧到銅陵的迅速演變，就可以看出地方積壓了相當(dāng)?shù)木仁幸庀颉?/strong>

只是“救市”到底救的是什么？“救地方經(jīng)濟(jì)”？這個(gè)借口肯定太假。真正的實(shí)質(zhì)，想必人們都明白，即離不開(kāi)“土地財(cái)政”—它是地方政府的主要財(cái)源。

要償還政府債務(wù)，必須靠賣地，靠收取房地產(chǎn)業(yè)鏈條上各個(gè)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。這并非杜撰！今年一季度，土地財(cái)政在地方政府的主角地位依舊穩(wěn)固。第一季度國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到1.08萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)40%，而同期地方本級(jí)財(cái)政收入1.95萬(wàn)億元，賣地收入達(dá)到地方財(cái)政收入的55%多。還有一項(xiàng)數(shù)據(jù)，全國(guó)23個(gè)省最少的有20%的債務(wù)靠賣地償還，在被審計(jì)調(diào)查的市級(jí)政府中，承諾以土地收入來(lái)償債的占比高達(dá)80%，縣級(jí)政府也超過(guò)50%。

所謂的地方政府是救市還是自救呢？不言而喻，一些地方欲松綁限購(gòu)，渴求的無(wú)非是想再次吸納更多的“熱錢(qián)”進(jìn)入樓市，再次掀起“樓市熱”，再次迎來(lái)“買地?zé)帷保�再次賺個(gè)盆滿缽滿。

很明顯，中央不能無(wú)視這種很自私的地方政策！地方政府不能一屁股坐在財(cái)政收入的板凳上來(lái)當(dāng)“裁判”，應(yīng)更多為民生計(jì)，竭盡職責(zé)、積極做好份內(nèi)的事。

我突然想起今年的政府工作報(bào)告第一次沒(méi)有提及樓市調(diào)控，甚至提及了針對(duì)不同城市情況的分類調(diào)控。這意味著中央知道地方的樓市困境，再跌下去，危險(xiǎn)比大家想象的大。

我國(guó)房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)確實(shí)占總體貸款比例不高。但別忘了，實(shí)體經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)相關(guān)的抵押貸款以及地方投融資平臺(tái)的土地抵押貸款可是占據(jù)了大半壁江山，準(zhǔn)確點(diǎn)的數(shù)據(jù)是，抵押貸款占到銀行總貸款的40%，這意味著抵押品價(jià)格將因地產(chǎn)價(jià)格的下滑急速縮水。一旦房地產(chǎn)作為地方政府最重要抵押物失去價(jià)值，按照中國(guó)銀行債券的5級(jí)分類，如果抵押品價(jià)格下滑，隱含必須針對(duì)這一債權(quán)進(jìn)行準(zhǔn)備金計(jì)提，這種情況下，銀行的杠桿比率會(huì)有明顯的下滑，而與之對(duì)應(yīng)的，借助不動(dòng)產(chǎn)抵押融資的企業(yè)，將難以獲得資金，融資困難導(dǎo)致投資受阻，進(jìn)而傳導(dǎo)至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。

就以這點(diǎn)推斷，也許中國(guó)政府并不需要房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，然而也絕不會(huì)允許地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)不可控的回落，這就是中央政府與李嘉誠(chéng)等商人在房地產(chǎn)這一問(wèn)題上看法的根本不同。李嘉誠(chéng)只看到利潤(rùn)，中國(guó)的地產(chǎn)或許見(jiàn)頂，然而這個(gè)大頂?shù)臉?gòu)建需要多少年？是一年，還是十年？李嘉誠(chéng)選擇投資歐洲，僅僅是代表歐洲資產(chǎn)的盈利能力更高，而并非說(shuō)明中國(guó)資本的暴跌要開(kāi)始。而與之對(duì)應(yīng)的，中央政府的需求則是另外一種，必須要保證銀行風(fēng)險(xiǎn)可控，以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)不會(huì)受到房地產(chǎn)回落的沖擊。

在這種局面之下，地方性的政策性救市是能被默許的，但中央對(duì)地方政府的救市存在底線——以消化存量房源為前提，但絕對(duì)不能只為充盈自己的財(cái)政或者充盈后引起二次大規(guī)模建設(shè)。個(gè)人認(rèn)為，如果地方政府能夠謹(jǐn)守住這兩條底線，那么適當(dāng)?shù)牟染�行為，會(huì)是可以接受的，可以預(yù)期，2014年下半年的房地產(chǎn)調(diào)控要變風(fēng)向了。