路林

　　地產市場正處于此輪周期的收縮階段，增速放緩、行業分化、企業分化成為趨勢。結構性調整蘊藏著大量的投資機會，行業發展的空間依然巨大。

　　各國的房地產業都有周期性，但周期長度存在顯著差異。美國房地產從1870 年開始大約按18-20年的頻率完成一次周期循環波動，與庫茲涅茨長周期基本一致。日本房地產業周期和整個國民經濟的發展是同步的，7-8年為一個周期。我國香港平均8-9年就會出現一次房地產周期循環波動。我國臺灣房地產從1970 年開始周期循環大致是5-6 年。以上國家和地區基本遵循朱格拉周期。

　　從運動軌跡看，我國房地產周期與海外相比有獨特的波長，周期波動時間大致是4-5年。從1988年到2013年期間的房屋銷售價格指數可以發現，1993年是我國房地產的第一個波峰階段，到1998年迎來第二個波峰，2004年、2008年分別是第三和第四個波峰，去年是第五個波峰。

　　我國房地產的發展始于北京、上海、深圳等一線城市，然后延伸至東部沿海城市，最終擴展到中西部地區，呈現從東部向中部、西部的遞延式發展路徑。從周期性看，東部地區到達最高點時，中部地區正處于發展上升階段，而西部地區則尚在初始發展階段。2009年東部沿海城市房價下跌時，中西部地區的房價表現穩定，蘭州、烏魯木齊、西安等城市的房價甚至出現了上漲。即便在一線城市內部，周期也有差異，在2006-2008年的短周期中，深圳房價首先高位見頂，然后才是北京、上海。

　　政策因素作為經濟周期的外部沖擊力量，對房地產周期波動產生了重要影響。1998年的房改，標志著我國房地產業角色的重大轉換，啟動了房地產投資的高速增長，1998年之后的十幾年中，我國住宅投資平均年增速維持在25%以上。2004年的"831大限"，使得土地市場持續火爆，大大抬升了土地價格，最終傳導到房價，政策由此開始對房地產市場進行打壓。2008年受金融危機影響，政策突然轉為扶持房地產市場發展。這種政策的動態不一致，嚴重損害了政策的權威性。

　　政策的出發點是熨平周期，但從實際效果看，政策反而成了周期波動的助推器。2008年出臺的刺激政策，帶來了2009年和2010年房地產市場爆發性的增長。從數據上看，2010年11月全國商品房銷售額5286億元，12月更是突破1.02萬億元，而全年才5.25萬億元。面對市場的持續升溫，政府不得不出臺限購政策，這又導致了近兩年的短周期，然后就是2012年和2013年的爆發性增長。

　　城市化進程影響人口流動，而人口流動與房地產市場緊密相關。從國際經驗看，城市化總體進程沿S 型曲線變動。從人口流動看，城市化率低于50%，以從農村進入城市為主；超過50%，以從小城市進入大城市為主；超過70%，人口流動以從城區進入郊區為主；大都市圈階段，人口進入郊區。房價的表現與人口流動主導方向的四個階段緊密相關。在第一階段，全國城市的房價漲幅總體比較接近；在第二階段，大城市的房價表現優異；在后兩個階段，大城市郊區的房價表現將會更為優異。

　　2013年，我國城市化率53.37%，已超過50%的轉折點，標志著中國已由農村社會向城市社會轉型。流入城市的新增人口的增速明顯放緩，城市之間的產業結構差異對人口流動的影響開始分化，這種變化將使得中國房價的走勢從過去全面上漲進入到區域分化階段。去年的市場分化已經十分明顯，大城市房價全面上漲，部分三、四線城市則存貨積壓，銷售陷入困境。

　　當前的周期異常復雜，需要高度重視。第一，從經濟增長看，高速增長的黃金時代已經過去，經濟正進入中低速增長的換擋期。第二，前期4萬億的1.0和2.0版本，帶來了投資過度、產能過剩，房地產行業亦不例外。社會正處于投資過度、產能過剩的消化期。第三，不動產登記、房地產稅等制度改革的陣痛期。第四，2002-2012年是中國房地產發展最快的十年，總的銷售面積也僅有60多億平方米，2010-2012年的銷售面積在10.5-11億平方米左右，而2013年銷售面積達到了13億平方米，若繼續以這種速度增長十年，總銷售面積將達130億平方米，較上個十年增長一倍，但實際上中國并沒有如此大的需求。因此，13億平方米可能是中國房地產銷售市場的天花板。第五，98年迄今已有16年，房地產正處于庫茲尼茨長周期的下降階段，同時當前也正處于房地產短周期4-5年的下降通道�？傮w看，目前是多種因素疊加一起，發生共振效應，加劇了這輪周期震動的波動幅度。

　　從近期公布的數據看，房地產市場下降的趨勢已有體現。1-3 月份銷售面積為2.01億平方米，同比下降了4%，銷售均價為人民幣6595 元/平方米，同比下降了1%。1-3 月份房地產銷售額為人民幣1.326萬億元，同比下降了5%。3 月份新開工面積同比下降22%至1.24億平方米，接近2009 年月均新開工面積9600 萬平方米的谷底水平。

　　但行業前景仍然光明，根據聯合國人口署數據，2020 年我國城鎮人口將達8.7 億，如果屆時人均住房面積達到35 平米，則2020 年全國城鎮住宅存量為306億平米。2030 年，我國城鎮化率預計為70%，城鎮人口將達10億。如果人均住房面積維持35 平米，則2030 年全國城鎮住宅存量為351 億平米。目前的城鎮住宅存量只有200多億平米，行業發展的空間依然很大。

　　行業不會崩盤，但企業一定會有危機。到2013年底，地產上市公司整體的短期資金缺口(1年以內)已縮小到3%，但中期資金缺口(2-3年內)則擴大到16%。意味著地產行業短期會有陣痛，但投資風險還不大，地產企業可以通過降價方式來實現短期資金的平衡。但明年面臨的資金壓力將非常明顯，行業必將經歷一場整合的洗禮。

　　房地產行業不僅有經濟支柱的性質，同時也有基本民生的性質，習近平主席所說“住房問題既是民生問題，也是發展問題”是對住房性質的精準定位。此輪周期最大的不同之處在于政策的明朗化，縱觀2013 年至今，政府并沒有出臺更為嚴厲的政策，房地產市場的擾動因素相對減少。未來，行政調控有望退出，房產稅、土地限額、共有產權房等將成為國策。在政策越來越清晰明朗的情況下，市場機制必將對房地產市場的走勢起著決定性作用。這將加快行業、企業、產品和地區的分化，所帶來的結構性調整蘊藏著新的投資機會。企業家既要緊緊抓住順周期的市場機會，也要具有跨周期的膽略。謹慎樂觀，積極應對。向生求生，向華升華，方顯優秀企業家本色。企業家責無旁貸，要做無愧于我們所處的這個偉大時代的事情。