二三線城市已不再是地產開發商的避險港灣。

9月26日，長沙東方航標樓盤(下稱東方航標)項目部，售樓處大門緊閉，留守的保安告訴記者，樓盤何時交房依然是謎。東方航標今年8月因涉嫌非法集資和項目停工事件，而廣受公眾關注。

不過，非法集資遠非事實全部真相。記者調查得知，東方航標實際控制人并非目前已被刑拘的開發商景上置業董事長石湘中，而是國大置業實際控制人李應國、李應仕兄弟。

“石湘中瞞著李氏兄弟私刻公司公章，對外非法高息集資達數億元。”知情人士透露，目前項目所在地長沙縣領導層對如何處置這一事件仍在研究之中。

東方航標只是中小房企破產潮的縮影。“地產調控加碼，二三線城市限購‘兵臨城下’，中小房企退無可退，因此走上非法集資絕路。”區域經濟學家、湖南商學院經貿系主任柳思維詳解中小房企非法集資背后動因。

貸款不成 非法集資

東方航標，地處長沙縣星沙鎮開元東路與東四線交匯處，地段繁華，項目總建筑面積22萬平方米，由景上置業投資開發，計劃建設7棟房子。

2010年10月至2011年，東方航標在項目尚未封頂、尚不具備開盤條件的情況下，即開始違規內部認購，以辦理VIP卡的方式，多次向公眾購房者收取數額不等的現金，并給出“VIP5000抵1萬”、“2000抵2萬”等許諾。

但今年端午節前后，市場傳出東方航標資金緊張的消息，8月份項目停工，引發業主維權。8月18日，石湘中因涉嫌非法吸收公眾存款，被公安機關立案偵查。石湘中名下的資產被查封凍結。

“石湘中并不是東方航標的大股東，他只占25%的股份。”前述知情人士透露，石湘中在2009年拿到土地后，因無錢開發，由長沙縣牽線引進國大置業，石湘中在東方航標的權益攤薄至25%，國大置業占比75%。

2010年以后，因國家對房地產進行調控，銀根緊縮，實力較弱的景上置業無法從銀行獲得開發貸款，于是石湘中私刻項目公司公章，瞞著大股東國大置業，假借工程合作為由對外高息集資，以籌集項目后續開發資金。

知情人士透露，石湘中的集資對象涉及東方航標施工單位、生意伙伴、公眾購房者等，牽涉金額達數億元，而石湘中被債權人識破騙局后，不但拒不還錢還雇兇砍人。

“有兩個月國大置業發現東方航標項目對施工單位的工程付款出現異常，比平常月份高出30%，感覺有問題，于是暫停施工。”接近國大置業人士稱，公司通過調查發現，這些多出的款項，是支付給施工單位的利息，石湘中非法集資的行為浮出水面。

國大置業決定將東方航標項目施工暫停近兩月，同時向長沙縣政府

匯報。8月18日，石湘中被抓。施工單位相關人士透露，9月5日，政府拿出2000萬元后，東方航標復工。

但石湘中案件如何定性，長沙縣產生了分歧。知情人士透露，長沙縣委縣政府黨政主要官員和檢察院負責人主張定詐騙罪，而縣政法委等數名縣委常委則傾向于定為非法集資罪。

“定詐騙罪的話，只需要石湘中一個人負責還債，不會對東方航標有太大影響；但定非法集資罪的話，就需要東方航標以項目資產來抵債，這樣石湘中個人的財產損失會小很多。”湖南湘行律師事務所合伙人李靜龍坦言，雙方處理意見的分歧中大有奧妙。

9月28日，記者多次聯系景上置業和國大置業求證非法集資及項目停工風波，但均未獲回應。

行業轉型加速

東方航標只是目前房地產調控加碼下，中小房企生存困境的一個縮影。

今年7月，長沙中遠公館樓盤開發商石羅其因巨額貸款逃跑，這是今年加強樓市調控以來湖南省出現的第一例因資金緊張而“跑路”的房地產老板；8月，長沙利璞金立方也因開發商抽走資金開發湘潭項目以及與承建商產生經濟糾紛而停工。

相似的案例最近數月在全國各地先后涌現：安徽宣城山城名居、浙江金華仙源歐境、天津東北角藝術公館等項目，均因資金鏈斷裂而出現開發商“跑路”現象。

這些企業多為中小房企。它們中很多是真正的外行，在房屋質量、設計理念均大失水準，有的企業甚至通過偷工減料來節約成本，增加利潤。“以前房子供小于求，只要價格合理，什么樣的房子都賣得出去。”一位長沙本土開發商對記者透露，由于沒有外來競爭，2005年之前長沙房地產企業的日子很好過。

不過，2005年之后，隨著萬科A[7.18 1.41% 股吧 研報](000002.SZ)、保利地產[9.22 2.44% 股吧 研報](600048.SH)等大型房企紛紛搶灘長沙，一些長沙中小房企的好日子就到頭了。龍頭房企從資金實力、產品設計理念、品牌信任度等方面，對本土中小房企形成了巨大的壓力。

據統計，2011年1-6月，中小房企的資產負債率平均達了71.28%。行業調控加碼，成為壓垮這些中小房企的殺手锏。房地產行業大魚吃小魚的時代已經來臨。2011年上半年，萬科斥資46億多元分別收購武漢、香港、廣州等地10家企業。其中最大一宗交易是以31億元收購廣州番禺向信房地產公司100%股權。

資料顯示，今年1-7月，地產行業內公開的股權并購數據合計為62宗，總涉及金額達到了175.39億人民幣，相比去年同期的36宗及86.85億人民幣，分別上漲72.2%及101.9%。

而部分上市房企，則通過業務轉型來規避房地產風險。

華遠地產[3.69 -2.89% 股吧 研報]董事長任志強說，現在已經有不少中小房地產企業破產，只是沒被看到，這些企業破產倒閉后仍以被收購的形式存在。