目前市面上長租公寓品牌崛起固然是一線城市逐步進入存量房時代，房價進一步走高、購房門檻升級，但居住需求卻無法被替代而引發的資本提前布局。與以往不同，國內投資者正在成為這一輪租賃市場的規則制造者。

　　在一線城市和熱點二線城市，資本近年來開始加碼長租公寓市場。各類房地產產業鏈企業也開始加大在該領域的投入。

　　今年7月，世聯行擬定增20億元投向長租公寓建設項目，還擬發起設立規模3100萬元長租基金，將投向上海商業物業。

　　日前，高和資本首個服務式高端公寓高和海德公館亮相上海，該項目是2015年高和資本從新世界手中收購翻新而來，擬再出售。

　　鏈家研究院上海高級分析師錢寧羅指出，目前市面上長租公寓品牌崛起固然是一線城市逐步進入存量房時代，房價進一步走高、購房門檻升級，但居住需求卻無法被替代引發的資本提前布局。

　　但長租公寓產品本身是高端服務式公寓與小業主公寓之間的折衷產品。與以往不同，國內投資者正在成為這一輪租賃市場的規則制造者。

　　長租公寓發展迅猛
　　陳勁松在世聯行2015年財報《致股東信》中明確表示，“如果說過去的十年存量市場只集中在二手樓交易，那么規模高達兩百萬億以上的存量資產運營、買賣、租賃和金融化，將會是中國房產下半場最值得關注的大市場。”

　　世聯行透露，此次長租公寓建設項目將投資24.8億元，擬在經濟相對發達、租房租賃需求強勁的一線、二線城市采用租賃方式建設13萬間長租公寓。

　　近年來攀升的房價令這類市場迎來更大機遇，核心城市的租賃市場也在水漲船高。

　　上海中原市場研究部數據， 7月租賃市場延續交易熱度，租客量較6月增長1-2成，以上班族居多。中心區域房源供給較充足，租賃成交量上升;外圍區域如浦江鎮、松江、嘉定等，需求量集中在地鐵沿線，房源開始供不應求，租金也順勢上漲。

　　據住建部統計，目前我國通過市場租賃解決居住的總人口達到 1億人以上，年租金已突破1萬億元。衛計委發布的《中國流動人口發展報告(2015)》顯示，2014年末我國流動人口達2.53億人，預計至2020年將增加到2.91億人。

　　全國第六次人口普查數據顯示，當前國內89.5%的可出租房屋來自私人出租住宅，而在許多發達國家和地區，機構出租房源往往能占到租賃總供給的25%-30%。

　　目前，白領公寓主要集中在一線城市以及發達的二線城市如成都、武漢、杭州，這些城市流動人口多，租房需求旺盛，房屋供給充裕，給青年公寓培育了很好的土壤。

　　最早進入長租公寓的是房地產中介，如鏈家的自如寓品牌，根據鏈家上海自如寓品牌相關人士透露，從2011年-2016年，該品牌的客戶達到了50萬人。

　　2016年上半年，隨著“商改租”等支持性政策出臺，開發商、酒店管理公司等企業相繼涌入長租公寓市場，規模效應凸顯。

　　前瞻產業研究院在發布的報告中指出：未來公寓行業會面臨整合和洗牌，現階段強勢的二房東在部分區域仍會選擇做“小而美”，但隨著行業的供應鏈和資金鏈相繼成熟，優質公寓企業可能會選擇用兼并或加盟的手段擴張自己。在2015年-2016年，公寓行業才會真正經歷市場考驗，真正的跨區域市場發展才能引領行業在發展中走向成熟。

　　資本洼地：盤活存量
　　在房地產進入存量時代的當下，更多投資方開始將目光轉向這一領域。而長租公寓作為重資產，在拓展項目、改造房屋時也需要大量資金支持。

　　據統計，2012年至2014年，大量長租公寓開始獲得投資。2014年運營商類長租公寓融資數量增長最為顯著，而2015年平臺企業獲投數量激增。

　　截至目前，相關的投融資事件有50余起。27家公寓企業獲投，融資總規模約合人民幣60億(未公布明確金額的投資未列入統計范圍)。其中13家為平臺類，14家是公寓運營商。實現億級融資企業共7家;獲投千萬的企業最多，達10家。

　　長租市場密集融資集中在2014年下半年至2015年上半年，2015年下半年由于國內經濟增速疲態顯現，公寓融資也逐漸放緩;2016年3月起逐漸回暖。2015年，一些長租公寓企業開始全國布局。

　　21世紀經濟報道記者不完全統計，前述投資中涉及70余家投資方，有9家參與投資了同一個企業的多輪融資。其中，華平投資、中國平安、IDG資本、晨興資本參與了被投企業截至目前的全部融資階段。

　　另據21世紀經濟報道記者獨家獲悉，魔方金服近期將披露完成新一輪融資。魔方金服成立4個月便獲得3家風投機構千萬級Pre-A輪融資。

　　截至目前魔方金服已與8個城市的100多家品牌公寓、酒店、創客空間及黃金地段商業地產建立合作。合作的長租公寓超20萬間，發行產品總規模超過1個億。

　　前述推出高端公寓項目的高和資本，一直以來就是通過收購核心區域的商業物業，進行升級改造，再通過旗下基金自持運營，獲取回報。

　　高和資本執行合伙人蘇鑫認為，一二線城市的存量時代已經來臨，核心地段高端公寓面臨產品結構的升級換代。但由于上海存量房較多，如何促進核心區域建筑的更新換代是提升其價值的關鍵。海德公館作為其全國范圍內首個公寓改造項目，對舊城區的改造具有重要意義。

　　2012年10月，位于上海市靜安區的原中華企業大廈被高和資本以7.9億元收購。這座曾經的“億元樓”由于租客輪換等原因納稅能力衰減。高和資本收購后通過外立面、室內公共區域、樓宇硬件等方面的提升和改造，尤其是資產管理能力的提升，使得靜安高和大廈的租金從4.0元/平方米·天一躍升至7.0元-7.5元/平方米·天，被譽為當年上海寫字樓市場租金增長最快的項目。

　　當前，上海核心地段高端公寓面臨產品結構換代，高和資本正抓住這一機會。據了解，目前該片區在售項目的均價在10萬左右，而據高和相關人士透露，海德公館將采取底價入市策略。