期盼與徘徊，這可能是民間資本參建保障房的心態寫照。

　　日前頒布的《國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見》（下稱“新36條”）明確，鼓勵民間資本參與政策性住房建設。支持和引導民間資本投資建設經濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區改造，享受相應的政策性住房建設政策。

　　然而，就像業內在評價“新36條”時強調“不能只是看上去很美”一樣，民資參建保障房這份政策“紅包”如何配套落實是各界共同思考的問題。

　　投融資機制勾勒 政策支持社會投入為主

　　2010年，中央將下達300萬套保障性住房建設任務。不少地方已明確“今年保障房（配套房）開工量不少于總量60%”等高目標。今后幾年保障房建設規模可謂空前，但也必須要解決“誰來建”的問題，鼓勵和吸引更多民資主體參與勢成必然。

　　住房和城鄉建設部住房保障司司長侯淅珉日前也表示，加快建立住房保障政策框架，建立以政府優惠政策支持、社會資金投入為主的保障性住房投融資機制，逐步形成政府主導、市場運作的保障性住房投資格局。

　　一方面是政府開始有更多的意愿，另一方面商品房市場進行的調控也開始讓一些中小企業醞釀轉型。

　　“在國家推出新一輪的房地產調控之后，商品房市場本身的準入門檻在提高，競爭愈加激烈，市場本身可能會經歷一場重新洗牌。”陽光100置業集團有限公司常務副總裁范小沖表示，一部分民營房地產企業可能因此轉而進入風險相對較低的政策性住房領域。

　　范小沖認為，鑒于其可觀的開發量以及相對固定的收益，“不排除會有更多的企業參與到政策性住房建設中去，尤其是那些在施工和管理環節能力較強但在創新和資源整合能力較差的企業。”

　　儲地不足、“吃不飽”，這是一些資質不低的民營房企當下面臨的窘境。

　　據新華社報道，上海一知名民營房企負責人表示，公司在上海從事房地產開發已有18年，但已有近4年沒有新增土地儲備，現有的項目只能開發1年半左右，且繼續拿地難度很大；而另一方面，公司閑置資金有四五億元，加上銀行授信，可用資金超過20億元。在此形勢下，公司對政策性住房、保障性住房“充滿興趣”。

　　民資動機探究 利潤微薄不感興趣？

　　在復旦大學擔任房地產研究中心主任的尹伯成，曾多次參與地方為制定保障房政策而召開的研討會。他感覺，無論是中央還是地方的相關政策中，以前并未禁止過民間資本涉足保障房領域。

　　“以前不是不允許，而是民營企業自身不想。相比商品房的暴利，保障性住房的利潤過于微薄了，市場化企業不感興趣。”尹伯成對《第一財經日報》記者說。

　　在陽光100置業集團有限公司常務副總裁范小沖看來，在保障性住房這個領域，過去民間資本確實進入得比較少，究其根源，一是時常爭取不到，二是有些企業也不情愿做這類利潤被限定的項目。

　　他認為，保障房把售價限制了，利潤率也定好了，這種情況下房地產開發企業像是建筑企業，是在給政府代建，發揮不了太多主動性。

　　目前，保障性住房的規定利潤率大多在3%至5%。

　　尹伯成認為，政府應該為民企提供更多的保障，在信貸和稅費方面給予一定的優惠，須防“口惠而實不至”，甚至可以適當放寬保障房的利潤空間。

　　政策配套期待 利益激勵和風險分擔

　　建立更合理的利益激勵和風險分擔機制，這也有助于打消民營房企參建保障房的顧慮。

　　保障房售價一般相對固定，但建筑材料等方面的價格往往是波動的，這種成本上的不確定加大了建設保障房的風險。

　　在接受新華社采訪時，青島一知名的民營房企董事長一說起保障性房，便搖頭直言：“不想再干了。”

　　2007年，這家公司在當地開發一個面積約6萬平方米的限價房，定價是4578元/平方米。不料，在建設過程中，鋼材價格猛漲，建筑成本劇增。以限定價格銷售，最后該項目每平方米虧損1000多元，整個項目虧損5000多萬元。

　　這位董事長說：“民營房企對保障房抱有很多顧慮，一是在價格、利潤限定的情況下，市場變動帶來的成本及銷售風險由誰來承擔？二是一旦在建設、管理過程中出現不規范現象，也會增加企業的額外負擔。”

　　多位業內人士建議，政府應承擔保障房建設的首要責任，“政府的歸政府”，“企業的歸企業”，雙方以契約形式履行各自責任，并接受公開監督。