近日，某房地產企業負責人咨詢，房產商延期交房，承諾由其關聯物業公司直接減免業主若干月的物業費，物業公司直接開具發票給房地產公司，房地產公司是否可以據此稅前列支，并計入土地增值稅扣除項目？此種問題在實務中較為普遍，會計核算簡單而稅務處理較為復雜。

　　會計核算方面，如果開發商直接支付業主交房違約金，依據違約賠償協議和支付證明，一般處理為借記“營業外支出”。這筆違約金能否稅前扣除呢？《企業所得稅法》第八條規定，企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。《企業所得稅法實施條例》第三十三條規定，《企業所得稅法》第八條所稱其他支出，是指除成本、費用、稅金、損失外，企業在生產經營活動中發生的與生產經營活動有關的、合理的支出。因此，開發商依據合同約定支付的經濟合同違約金作為與生產經營活動有關的、合理的支出，可以在稅前扣除。

　　交房違約，開發商多是收錢痛快出錢難，往往會以自己控制的物業公司減免物業費的方式化解矛盾，減少資金支出，但此種安排應考慮存在的稅務風險。

　　第一種情況：物業公司直接減免物業費，物業公司不做收入。此種方式下，開發商賬面上未體現違約金，似乎與其無關，但根據企業所得稅相關規定，視同其放棄權益，不能稅前扣除違約金。物業公司暗抵的物業費在賬面上雖表現為未計收入，根據《營業稅暫行條例》第七條的規定，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關核定其營業額。所以，物業公司可以暗抵物業費，卻不能不計算繳納營業稅。另外，《企業所得稅法實施條例》第二十五條規定，企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。所以，物業公司減免業主物業費，應做納稅調整處理。

　　第二種情況：開發商直接撥款給物業公司代業主繳納物業費，并取得物業公司出具的發票入賬。此種方式下，物業公司應收取的物業費由開發商代為支付，納稅正常，但其將應開具給業主的發票轉開具給開發商不符合發票相關管理規定。開發商憑發票和違約金賠償承諾作會計處理，將這筆費用計入營業外支出似乎沒有問題，有問題的是開發商交房后承擔的與本身業務無關的物業費支出，按照《企業所得稅法》的精神，不屬于與生產經營活動有關的、合理的支出，不能夠在企業所得稅稅前扣除。另外，土地增值稅扣除項目中開發成本的扣除不包括營業外支出等項目，并且房地產開發費用的扣除是按照一定比例計算的，而不是企業實際發生額，所以此部分費用同樣不能抵扣土地增值稅。

　　針對以上情況，筆者建議合并處理，開發商支付業主違約金，業主預交物業費，物業公司發票出具給業主，各自規范核算，正常納稅。對于開發商、物業公司來說，實質并未發生資金流出，業主最終也獲得了實質利益。