房地產領域中公允價值確認問題

　　確認房地產時，在理解“所在地”規定時，在大城市的房地產涉及到以多大范圍來確定所在地的問題。

　　房地產以公允價值計量時，由于滿足地理位置相同、性質相同、結構類型相同、新舊程度相近或相同、可使用狀況相近或相同等一系列條件的同類或類似的房地產很少。因此，同類或類似的房地產公允價值的取價困難，會計操作有難度。

　　此外，投資性房地產實施公允價值時還涉及對相關稅項的確認與計量問題。

　　企業合并問題

　　企業合并面臨的主要問題有：首先，對“同一控制”的控制人判定問題。如果參與合并的多方受同一自然人或其直系親屬控制，此類合并是不是“同一控制”？其次，同一控制下再出售原合并對象時，第一次合并時，合并對價與被合并的資產賬面價值的差額，是借或貸資本公積。兩三年后，總公司又將該被合并分部出售時，對原來沉淀的資本公積，還要不要再次單獨計算其原先確認的資本公積數額？如果按新準則進行賬務處理，一年后再出售分公司，就可能產生利潤轉移問題。再次，對于實踐中新出現的反向收購問題，是否需要作出規定？

　　上市前的股權激勵處理問題

　　股權激勵的會計處理在新準則中做了兩項規定：一是收益后可以立即行權的，當時就按公允價值計入成本費用；二是經過等待期可以行權的，也按照公允價值計價，并按照等待期進行分攤，計入成本費用。但實務中一些擬上市公司為了留住人才，在上市前的一段時間內就給予職員股權激勵。實務中，一般企業對此類股權的處理，都是按照注冊資本的原價增資，價格很低，等到公司上市發行股票時，發行價定在發行面值以上，中間有較大差額。這個差額實質上是企業授予員工股權換取服務的行為，會計上應按股利支付方式來做賬，但現在大多企業沒有這么做，這和上市后股權激勵的會計處理不一致。

　　資產減值問題

　　資產減值的可收回金額確認包括兩種方法，即公允價值減去處置費用，以及資產或者資產組預計未來現金流量的現值。企業要與資產負債表日的賬面價值進行比較，然后確定是否計提資產減值。實際操作中，首選還是公允價值減去處置費用，不過確實存在難度。因為公允價值的應用要考慮約束性銷售條款，包括買方的出價及同行業的市場比較等。而且我國市場對公允價值的計量有一定難度，雖然部分行業市場已經比較成熟，但有的特殊行業，整個市場就一家公司有資產和設備，其設備管理人員才是這個行業的設備專家。為此，審計時怎么確定公允價值面臨較大難度。

　　另外，資產組和資產組的組合，是個新概念。認定資產組的減值時，實施中的問題有，最小資產組合的認定及其現金流的計量、資產可收回金額的計算與鑒證責任等。這些問題都需要加以解決。



（中國財經報　　　高鶴 　　2008-7-10）

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