第三章 抵押

　　定義

　　抵押，是指債務人或者第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

　　債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人。

　　禁止抵押的財產

　　下列財產不得抵押：

　　（一）土地所有權；

　　（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權；

　　（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；

　　（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；

　　（五）依法被查封、扣押、監管的財產；

　　（六）依法不得抵押的其他財產。

　　房地不分離原則

　　以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。

　　以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。

　　以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。

　　抵押合同與抵押物登記**

　　抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。 合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。

　　以下財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

　　（一）以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門；

　　（二）以城市房地產或者鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門；

　　（三）以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；

　　（四）以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；

　　（五）以企業的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門。

　　以其他財產抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。當事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。

　　抵押的效力

　　抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承祖人，原租賃合同繼續有效。

　　抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效*.

　　抵押權的實現

　　債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

　　重復抵押*

　　同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規定清償：

　　（一）抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；

　　（二）抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照本條第（一）項規定清償；未登記的，按照合同生效時間的先后順序清償，順序相同的，按照債權比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。

　　抵押權的消滅

　　抵押權因主債權清償而消滅，也可因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。