隨著房地產市場的逐步完善和稅制改革的深化，國際通行的經評估確定房地產計稅價格將成為房地產稅的基本計稅依據。建立房地產稅基的評估技術標準體系，不僅是改革房地產稅制，加強房地產稅收管理的基礎性工作，也是房地產評估行業拓展業務范圍的要求。

　　一、制定房地產稅基評估標準的必要性

　　市場經濟的稅收擺脫了以往定額稅的痕跡，逐步圍繞征稅對象價格確定稅基。從現行房地產稅制結構和未來發展方向看，房地產計稅價格是完善現行稅制和未來稅制改革的核心。

　　從我國現行稅收體系來看，房地產相關稅種主要由取得、轉讓、保有三個環節的12種稅收組成，其計稅依據分為房地產轉讓價格、租金、轉讓增值和單位定額四類（見下表）。

　　我國現行房地產相關稅種稅基，根本上都是源于房地產價值。轉讓價格是房地產價值的最直接表現；租金是房地產價格的分期支付；轉讓增值是新舊價格差額；單位定額是根據房地產價值區域差異大體確定的。

　　十一屆三中全會提出“條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅”，雖然人們對新稅種的名稱、稅率、稅目、收入劃分等存在較大爭議，但對其計稅要素認識基本一致，即計稅依據為評估價格，納稅人為房產、土地產權人，征收環節為房地產保有環節。在保有階段中，計稅價格評估尤為重要。因為保有環節的房地產不存在實際交易價格，其價值只能通過參照、比對等途徑獲得：而賬面原值方法不反映真實現值，且如果逐年折舊，稅基將逐年遞減，這樣形成的稅收收入也是遞減的，不具備稅收彈性，無法保證公共支出的增長要求。

　　計稅價格評估是完善現行稅制和稅收征管的關鍵，也是未來房地產稅制改革的核心。要確立計稅價格的關鍵和核心地位，就必須在計稅價格評估的規范化上下功夫，這就需要建立和完善稅基評估技術標準和規范。其必要性在于：

　　1、是增強房地產稅征收的透明度，保證房地產稅收公平性的必要手段。

　　與其他稅種相比，房地產稅的透明度較高，這主要體現在作為征稅對象的房地產是有形的，稅率是統一的，計算方法也比較簡單，其大體價值可以與其他情形相似的納稅人進行直觀上的橫向比較。對房地產稅征管機關來說，如果沒有事先確定的一系列標準、規范作為計稅價格評估依據，計稅價格評定的透明度差，受人為因素影響大，評估結果就難以令人信服，會增加稅制貫徹實施難度。

　　2、有利于提高計稅價格評估效率。

　　與其他目的房地產評估區別在于，其他評估主要是針對單宗房地產，評估時點主要由當事人協商確定，而且是一次性評估；房地產稅計稅價格評估既有轉讓環節稅收的一次性評估，也有對特定區域成片房地產的定期評估。這就導致房地產計稅價格評估時間性強，數量巨大。如果不強調一致性，對每個房地產應用不同的方法、標準，適用不同的評估技術，就會帶來巨大的工作量，進而增加征管成本。從稅收公平角度，標準不統一，將會導致起點不公。而制訂相對科學規范的評估標準利規范，將有助于上述問題的解決。

　　3、保證稅收征管執法的統一性。

　　當前，房地產相關各稅種計稅依據不統一，且分別由財政、稅務兩個部門征收，有些地方委托土地、房產部門征收，稅務內部不同稅種也由不同的機構實施征管，這容易造成不同稅種計稅價格的差異。比如有些地方契稅由財政部門征管、營業稅由稅務部門征管，計稅依據都是房地產交易價格，但有時一個部門認可了其交易價格，并以此作為課稅依據，另一個部門卻不認可，而進行重新核定、評估，造成同一宗房地產的計稅價格不一。對于納稅人而言，盡管稅種不同，但征稅對象是一致的，即同宗土地或者房產，如果缺乏統一規范的評估標準，容易造成稅收征管執法的被動。

　　二、稅基評估技術標準與其他估價目的評估比較

　　目前房地產評估標準有兩個，即建設部《房地產估價規范》（下稱規范）和國土資源部《城鎮土地估價規程》）（下稱規程）。《規程》主要按照土地用途、權利狀態兩種目的進行分類，沒有對課稅目的進行單獨分類；《規范》從評估目的的角度將房地產評估分為12大類，課稅目的評估是其中之一，但是受稅法規定、征管和評估實踐等影響，對計稅價格評估標準相對簡單。我認為，計稅價格評估與其他目的的評估相比，主要有以下區別：

　　1、計稅價格評估數量巨大，時間跨度小。

　　房地產的取得、交易、保有總是在不斷地進行，經濟發展程度越高，這種運動越活躍。隨著稅制改革的深入，房地產保有階段稅收的地位越來越重要，但這個階段不存在一個可作為課征依據的實際交易價格，課稅價值必須評估產生。這與交易階段的計稅價格以實際交易價為一般，以評估價格為特例的情況完全不同。這也是稅制改革將使得房地產評估的地位日趨重要的原因之一。但是這同時也帶來了評估量大增；由于政府課稅的時效性和年度性，所以要求時間也相對較短；而且每年要重復不斷地進行。

　　2、個案和批量評估相結合，逐步到批量評估為主。

　　除了征地和拆遷房地產價格評估外，無論是抵押、保險、糾紛等目的的評估都以特定房地產個案為主。而課稅評估既有個案評估，更有對于一定區域內的成批量評估。隨著房地產稅制改革，整個稅制結構中，對房地產保有階段課征的稅種將逐漸占據主要比重，相應地對于成片房地產的集中評估將成為主流。

　　3、房地產計稅價格評估一般都有規范性的折扣規定。

　　除了課稅評估外，幾乎所有房地產評估都力求房地產評估價格與真實價格的逼近，即使有價格折扣也作為民事關系當事人之間進行討價還價的結果。房地產的課稅評估往往將這種折扣制度化、固定化，這實際上構成了房地產計稅價格評估的一部分。目的在于使最終評估價格更容易為納稅人所接受。因為折扣制度使課稅價格遠遠低于實際價格，納稅人心理上容易接受。這種折扣在我國香港及美國、加拿大等國的房地產計稅價格評估制度中是普遍存在的。

　　4、海量數據為支撐的信息庫及其完備的管理制度。

　　房地產計稅價格評估從縱向上來看涉及課稅對象的取得、轉讓、保有各個環節，從橫向上來講涉及一定區域內的全部房地產，這就需要有齊備的資料信息作為支撐。在初期可以暫時借助于路線價法或者樣板房評估，然后通過系數設置對具體的課稅對象進行價值修正。但是從長期來看，應過渡到對每一個課稅對象的價值管理，并通過對裝修、改建的管理，對其價值變化實施動態管理。這就需要完善的管理制度和海量的數據為支撐。

　　5、公權力的介入和申訴制度。

　　其他目的評估基本上屬于純民事活動范圍，但課稅評估是介于民事、行政活動之間的一種行為。納稅評估機構依法進行評估，并由獨立評估師簽字確認，但評估過程要在很大程度上受政府公權力的干預。而另一方面，為保證評估結果的公正性，保護納稅人的合法權益，防止公權力對納稅人權益的損害，也需要建立一系列復議、申訴制度，保證納稅人獲得必要的行政、司法救濟。