三、房地產稅基評估的程序、方法、參數選擇和估價報告

　　根據稅基評估的特點和要求，房地產計稅價格評估程序、方法和參數選擇等應當從下列幾個方面進行完善：

　�。ㄒ唬┻M行計稅價格評估的情形

　　現行相關稅法規定以下情形要進行房地產價格評估：一是需要確定房地產原值的，比如土地增值稅中扣除項目的確定、房產稅和房地產稅中對房產原值進行確定；二是隱瞞、虛報房地產成交價格的，由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估；三是扣除金額無法獲得的，如所得稅、土地增值稅中需要對房地產相關費用進行扣除，但又無法獲得的情形；四是交易價格明顯偏低又無正當理由的，如契稅條例規定這種情形由征收機關參照市場價格核定。

　　未來房地產稅制改革要開征的物業稅，屬保有環節、以房地產價值為計稅依據的稅種，則更需要定期對不動產進行評估。但各個國家和地區規定的期間不同，有的以3年為期，有的以2年為期，少量的以1年為期。

　�。ǘ�）確定估價主體

　　國外及我國香港地區的房地產計稅價格評估一般由專門的機構負責，比如英國的總估價師辦公室、香港的差餉物業估價署等。與一般政府機構不同的是，這些機構實行首席評估師負責制，職能范圍上以計稅價格評估為主，但有的也有發布房地產市場信息職能。比如香港差餉物業估價署定期發布的房地產市場報告就成為香港房市的重要指南。有些還擁有對社會評估機構的管理職能，這就類似于房地產估價師協會職能。

　　具體的房地產計稅價格評估業務，有的自己進行，有的通過訂立民事合同的方式，委托社會房地產評估機構進行。

　　（三）搜集相關房地產評估信息

　　主要包括估價對象所在地區對房地產價格有影響的資料，相關房地產交易、成本、收益實例資料，房地產產權人納稅信息、財產類別、所有權變動、建筑種類、土地類別、房屋種類和數量、動態的房屋改造信息等。其來源渠道主要由房地產管理部門、納稅評估機構、納稅人的納稅申報三個途徑。

　　（四）明確每次計稅價格估價基本事項包括明確估價目的，即用于對房地產哪一個相關稅種進行課征；明確估價對象，包括明確估價對象權益狀況，區域范圍；明確估價時點，估價時點應根據估稅種確定，比如常年課征的稅種（如物業稅）應通過法律、法規的形式實現確定估價時點；而其他一次性課征的稅種，如契稅、營業稅應當以當事人實際交易的時間確定時點；時點要精確到日。

　�。ㄎ澹�擬定計稅價格評估作業方案并進行初步評估一是根據不同稅種的要求選擇擬采用的估價技術路線和估價方法，比如對房產稅原值估價需要用重置成本法，營業稅估價主要應當采用市場法；二是調查搜集評估所需資料；三是預計所需的時間、人力、經費，擬定作業步驟和作業進度。

　　在上述基礎上對評估對象的計稅價格進行初步評估。

　　（六）實地查勘估價對象。

　　雖然海量納稅評估信息和年度納稅評估，能在很大程度上保證評估結果的準確性，但由于區域經濟、社會、自然環境和被評估對象自身變化等因素，仍然有可能導致計稅價值變動。所以估價人員必須到計稅房地產現場，親身感受估價對象的位置、周圍環境、景觀的優劣，查勘估價對象的外觀、建筑結構、裝修、設備等狀況，并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產權等資料進行核實。

　　（七）確定估價結果撰寫估價報告

　　確定估價結果和撰寫估價報告是任何計稅價格評估的最終目的。一份合格的計稅價格評估報告應至少包括如下內容：1、說明征稅對象的納稅人、征管機關的名稱；2、說明具體的稅種及其特定征收管理要求；3、說明征稅對象評估的對象和范圍；4、評估任務的分析和方法選擇；5、說明評估目的和基準日；6、定義征稅對象價值類型；7、列出評估方法及重要參數確定依據和過程，修正類似征稅對象所需注意的事項；8、說明評估結論；9、重要的聲明，包括遺漏事項和未確定事項。

　　四、房地產計稅價格評估管理和評估人員執業操守除了統一的評估執業道德要求外，計稅價格評估對評估師的道德規范應該有以下特殊要求。

　　1、廣義的客觀、公平、公正。

　　其他類型的價格評估主要是在委托人和被評估房地產產權相關人等有限數量的主體之間保持客觀、公平、公正，相對容易做到。但是，計稅價格評估往往是在社會不特定人群之間保持客觀、公平和公正，真正做到難度更大。

　　2、保守國家秘密原則。

　　計稅價格評估在很大程度上是帶有公務性質的行為，在公務過程中，有可能接觸到大量的國家機密。因此，保守國家機密，應當成為計稅價格評估人員的一項特定要求。

　　3、維護國家利益原則。

　　其他各類評估的當事人一般都是高度人格化的主體，能通過積極、主動的行為去維護自身利益。但是在計稅價格評估中，作為一方當事人的國家或者地方政府，是非人格化的主體，在維護利益方面往往是消極的被動的，需要評估師主動增強國家利益觀念，尋求納稅人和國家之間在個人利益和公共利益之間的平衡。

　　4、職業能力勝任的原則。

　　由于房地產計稅價格評估專業性較強，需要具備宏觀經濟、房地產市場、評估、公共財政和稅收方面的知識，并非每個注冊評估師都能夠勝任。因此要求評估人員一是要不斷加強后續教育，提高業務能力；二是要求房地產評估行業管理部門與稅收征收機關，逐步建立計稅價格評估業務的資格認證制度，從制度上保證評估質量；三是接受委托的評估師在接受委托之前要做專業知識和執業經歷如實申明。