房地產權屬登記概述

　　（一）概念和類型

　　房地產權屬登記，是指國家管理機關對房地產的權屬狀況進行持續的記錄，并頒發權利證書的法律制度。由于房地產具有不可移動性的特征，所以房地產的流通僅僅表現為權利主體的變更和相關權利的設定、變更。而權利必須由法律以一定方式進行確認和公示，由此各個國家對房地產的有效管理幾乎都通過房地產權屬登記來進行，以保障交易安全、促進房地產市場有序發展。

　　《城市房地產管理法》第59條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。”從此可以看出，我國的房地產權屬登記包括兩種類型，即土地使用權登記和房屋所有權登記。也就是說，一宗房地產要辦理兩個產權證書：一個是國有土地使用權證書，一個是房屋所有權證書。這是與我國現階段土地和房屋分開管理的行政管理體制相適應的。但基于房屋和土的不可分割性，我國的某些城市已開始試行兩證合一的制度，以簡化手續，節約交易和公示成本。

　　（二）登記的法律效力

　　房地產登記具有權利確認、權利公示和管理職能。在我國，房地產權屬登記是一項行政法律制度，具有強行性。未經登記的權利，法律不予認可和保護。這在我國的行政規章中已有明確規定。如建設部《城市房屋產權戶籍管理暫行辦法》第18條規定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效。”國家土地局《土地登記規則》第25條規定：“不經變更登記的土地使用權、所有權及他項權利的轉移屬于非法轉讓，不具有法律效力。”在《城市房地產管理法》中也規定未取得合法產權證書的房地產不得轉讓、出租和設定抵押。因此，我國的房地產登記為房地產權利形成和流轉過程中的成立要件之一，未經登記，不產生法律效力。