一、簡答題
　　1.某商業房地產項目的開發經營權擬通過招標方式來確定投資經營者，現有甲、乙、丙三位投資人參與競標，其報價依次為415萬元、423萬元、455萬元，而房地產估價師對該項目開發經營權的市場價值估值為430萬元。試分析投資者的報價與房地產估價師估值不一致的原因及投資行為能夠實現的基本條件。
　　2.某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點為2008年8月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2003年8月通過出讓取得，2004年8月開始建設。委托方提供的實際成本價格為2200元/㎡,包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2003年8月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實。認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為2200元/㎡。
　　請問：
　　（1）估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?
　　（2）在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?
　　3.某街道旁的一個商業門面房，建筑面積148㎡，現為餐飲門面，比較陳舊也無空調及包間。按成本法原理測算得該餐飲門面當前單價為3000元/㎡，該街道上類似規模的新裝修、備有空調和包間的餐飲門面房的市場價格為4000元/㎡，現經測算知將該商業門面裝修改造為其街道上帶空調和包間的同等裝修水平、檔次門面房的裝修改造費用為500元/㎡，另需交納的裝修改造手續辦理費用為2220元。現有一個買家希望以3000元/㎡的價格購下該門面，向估價師咨詢其出價是否合適，問該門面房當前交易的合理價格范圍應該是多少？為什么？
　　二、綜合題
　　1.指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分）。
　　有一磚混結構的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面積93.88㎡。該住宅原為福利商品房，于2001年1月10日補足地價和配套費，全部為業主自用，由于可比實例較少，擬采用成本法評估該住宅于2008年1月10日的市場價格。計算公式如下：
　　房地產價格＝土地重新取得成本＋建筑物重置總價－建筑物折舊
　　1.土地重新取得成本的計算。根據土地價格管理部門提供的價格資料，估價對象所占用土地70年使用期限的樓面地價為180元/㎡，現時與估價對象建筑物類似的建筑物樓面地價為170元/㎡，則土地重新取得成本為:
　　土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=180×93.88=16898.4（元）
　　2.建筑物重置總價的計算。房產管理部門2006年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為2600元/㎡，房產管理部門2007年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為2700元/㎡，房產管理部門2008年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為3000元/㎡。則估價對象建筑物重置總價為：
　　建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=2600×93.88=244088（元）
　　3.建筑物折舊的計算。建筑物折舊采用成新折扣法進行計算，其計算公式為:
　　建筑物折舊＝建筑物重置總價×（1－成新率）
　　其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產估價師現場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：
　　建筑物折舊=244088×（1-70%）=73226.4（元）
　　4.估價對象價格的計算。估價對象房地產價格為：
　　房地產總價=16898.4+244088－73226.6=187760（元）
　　房地產單價=187760/93.88=2000（元/㎡）
　　2.下列房地產估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分）
　　房地產抵押估價報告
　　　　估價項目名稱：××房地產在建工程抵押價值評估
　　　　委托方：××房地產開發有限公司
　　　　估價方：××房地產估價有限責任公司
　　　　估價人員：×××
　　　　估價作業日期：2008年6月14日至2008年6月19日
　　　　目錄（略）
　　　　致委托方函（略）
　　　　注冊房地產估價師聲明（略）
　　　　估價的假設和限制條件（略）
　　××房地產在建工程抵押估價結果報告
　　一、委托方
　　××房地產開發有限公司，機構地址（略），法定代表人（略），地址（略），聯系電話（略）。
　　二、估價方
　　××房地產估價有限責任公司，機構地址（略），法定代表人（略），地址（略），聯系電話（略）。
　　三、估價對象
　　估價對象為位于××市××大道××號××房地產在建工程，辦理了《建筑工程施工許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》和《國有土地使用證》。估價對象為××房地產開發有限公司所有。
　　估價對象竣工后，建筑總層數為地面七層、地下一層，其中，第一層建筑面積為3963.50平方米，第二層建筑面積為3661.26平方米，第三層建筑面積為3865.65平方米，第四層建筑面積為4087.62平方米，第五層建筑面積為3511.13平方米，第六層建筑面積為1893.32平方米，第七層建筑面積為1810.04平方米，地下層建筑面積為4142.22平方米,總建筑面積為26934.74平方米。估價對象的土地使用權類型為出讓、用途為商業，終止日期為2044年6月22日，土地使用權總面積為6346.90平方米。
　　估價對象為鋼混結構多層建筑，主體結構為框架剪力墻，其容積率為3.49，建筑密度為0.62。于2006年10月動工，在估價時點大樓主體已完工，地面一至七層外裝已完成一半，內裝已開始貼地面磚。其水、電、電話管線已預埋，已安裝主要設施、設備有：中央空調、高、低區生活給水箱、火災自動報警系統及自動噴灑滅火系統、地下室通風系統、消防通風系統等設施設備均已安裝。正在進行前期安裝準備的設施、設備有：客用垂直升降梯兩部、觀光電梯一部、貨用垂直升降梯一部、商場內自動扶梯六部。
　　四、估價目的
　　為抵押貸款提供價格參考依據
　　五、估價時點
　　2008年6月14日
　　六、價值定義
　　本報告所確定的房地產價值，是根據本報告的估價目的、在公開市場條件下的以其產權用途持續使用確定的估價時點上的公開市場價格。
　　七、估價依據（略）
　　八、估價原則
　　獨立、客觀、公正原則；合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則。
　　九、估價方法
　　由于估價對象是在建工程，缺少可比實例和產生收益的條件，而具有開發潛力，因此首先選用假設開發法對其進行估價，然后選用成本法進行估價，最后將兩種估價方法的估價值進行綜合處理得出估價對象的最終估價結果，假設開發法就是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計后續開發建設的實際支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。
　　成本法就是以房地產價格的各個構成部分的累加為基礎來求取估價對象房地產價值的方法。
　　十、估價結果
　　經過測算，確定估價對象××房地產在建工程在估價時點2008年6月14日的抵押價值為80659445.4元（大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
　　十一、估價人員
　　注冊房地產估價師：×××、×××
　　十二、估價作業日期
　　2008年6月14日至2008年6月19日
　　十三、估價報告應用的有效期（略）
　　十四、估價報告使用說明、風險提示和變現能力等分析（略）
　　××房地產在建工程抵押估價技術報告
　　一、實物狀況分析（略）
　　二、區位狀況分析（略）
　　三、權益狀況分析（略）
　　四、最高最佳使用分析
　　五、估價方法選用
　　由于估價對象是在建工程，缺少可比實例和產生收益的條件，而具有開發潛力，因此首先選用假設開發法對其進行估價，然后選用成本法進行估價，最后將兩種估價方法的估價值進行綜合處理得出估價對象的最終估價結果
　　假設開發法就是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計后續開發建設的實際支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。
　　成本法就是以房地產價格的各個構成部分的累加為基礎來求取估價對象房地產價值的方法。
　　六、估價測算過程
　　（一）運用假設開發法求取估價對象的價格
　　1.假設開發法估價的計算公式
　　在建工程價格=續建完成后的房地產價值-續建成本-管理費用-投資利息-銷售費用-續建投資利潤-買方購買在建工程的稅費
　　2.測算續建完成后的房地產價值
　　采用收益法確定續建完成后的房地產價值。收益法的計算公式為：
　　V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]
　　式中：A為房地產每年凈收益；Y為資本化率；n為收益年期。
　　（1）年總收益的求取：362元/平方米（測算過程略）。
　　（2）年總支出的求取：
　　①年折舊費。根據《××省建筑工程計價定額》以及分析、比較與估價對象相同區位、結構、用途和設施、設備的建筑物，確定該宗物業現行工程造價1800元／平方米。根據估價對象土地使用權終止日期為2044年6月的期限和《房地產估價規范》"建筑物耐用年限長于土地使用權年限時，應按土地使用權年限折舊"的規定，確定其建筑物的經濟耐用年限為39年，殘值率為0。則年折舊費為
　　年折舊費=1800÷39=46.15元／平方米
　　②年維修費。按規定，維修費為房屋造價的1.5％，則有：
　　年維修費=1800×1.5％=27.00元／平方米
　　③年管理費。年管理費=（46.15+27.00）×10％=7.32元/平方米
　　④年保險費。年保險費按房屋造價的2‰計算，則有：
　　年保險費=1800×2‰=3.60元/平方米
　　⑤年房產稅。年房產稅=1800×1.2％=21.60元/平方米
　　年總支出=年折舊費+年維修費+年管理費+年管理費+年房產稅
　　=46.15+27.00+7032+3060+21.60=105.67元/平方米
　　（3）求取年凈收益：
　　年凈收益=年總收益-年總支出
　　=362-105.67=256.33元／平方米
　　（4）資本化率的確定：資本化率的確定采用無風險收益率加風險調整值法,確定為6.38％
　　（5）收益年限的確定：估價對象土地使用權類型為出讓，終止日期為2044年6月，故確定其收益年限為39年。
　　⑥將上述數據代人公式
　　V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]=（256.33/6.38％）×[1-1/（1+6.38％）39]=4018元/平方米
　　則續建完成后的房地產價值=4018×26934.74=108223785.32元
　　3.測算續建成本
　　根據對施工現場的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情況表為依據，經測算（測算過程略）確定工程續建成本為11000000元。
　　4.管理費用
　　依規定，建設工程項目的管理費用按建設成本的5％計算，則有：
　　管理費用=11000000×5％=550000元
　　5.投資利息
　　經測算（測算過程略），投資利息為230278.32元
　　6.銷售費用
　　按續建成本的5％計,則有：
　　11000000×5％=550000元
　　7.續建投資利潤
　　經測算（測算過程略）,續建投資利潤為2200000元
　　8.買方購買在建工程的稅費
　　經測算（測算過程略）, 買方購買在建工程的稅費為715000元
　　9.在建工程的評估值
　　在建工程價格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元
　　（二）運用成本法求取估價對象的價格
　　成本法估價的計算公式
　　房地產價格=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+銷售稅費+開發利潤
　　計算結果為80079680元（計算過程略）
　　（三）估價對象的價格
　　運用加權平均法求取估價對象的價格。取假設開發法計算結果的權數為20%，成本法計算結果的權數為80%，則：
　　估價對象價格=92978507×20％+80079680×80％=80659445.4元
　　七、估價結果確定
　　經過測算，確定估價對象××房地產在建工程在估價時點2008年6月14日的抵押價值為80659445.4元（大寫：人民幣捌仟零陸拾伍萬玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。 三、閱讀理解
　　1.2006年4月，某開發商在從事一房地產開發項目的前期拆遷工作中，要拆除某產權人的一套建筑面積160㎡的磚混住宅房屋，雙方協議以產權調換方式予以補償，經評估確認補償單價為3200元/㎡;2006年8月開發商以附近小區一套156㎡建筑面積的鋼混住宅現房與之調換補償，該房屋2006年8月市價為3600元/㎡，當時雙方辦理了房屋產權調換手續。
　　(1)假設2006年4月到8月房地產價格每個月的上漲率是1%，則要拆除房屋產權人房屋的獲得補償價格應當是（ 　）。
　　A.512000元
　　B.532789元
　　C.561600元
　　D.584403元
　　(2)進行產權調換房屋差價結算時，被拆遷人應補交的房屋差價款為（ 　）。
　　A.27811元
　　B.28811元
　　C.72403元
　　D.49600元
　　(3)開發商因工作需要欲繼續使用上述156㎡房屋，遂與被拆遷人商議，被拆遷人同意將該產權調換的房屋租用給開發商使用，并以房租沖抵應補交的產權調換房屋差價款，雙方議定房租為2500元／月，租賃期間使用該房屋的其他相關費用均由使用人負擔，若雙方議定的收益率為6%，問租用（ 　）月后被拆遷入應補交的差價款可以全部沖抵。
　　A.12個月
　　B.18個月
　　C.22個月
　　D.24個月
　　(4)該調換的舊有房地產估價中確定建筑物經濟壽命與折舊，遇到以下情況：建筑物出現補辦土地使用權出讓手續之前，其經濟壽命早于土地使用權年限而結束時，應按（ 　）計算折舊。
　　A.土地使用權年限
　　B.建筑物經濟壽命
　　C.建筑物尚可使用年限
　　D.建筑物已使用年限加上土地使用權剩余年限
　　(5)甲開發商開發建設一住宅小區，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。
　　(1)甲開發商擬以該在建工程抵押，申請貸款。下列表述中正確的是（　）。
　　A.甲開發商可以向銀行申請企業流動資金貸款
　　B.甲開發商不能以該在建工程為其他企業向銀行申請貸款提供抵押物擔保
　　C.該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款
　　D.該在建工程只有取得預售許可證后方可用于抵押貸款
　　(6)下列關于辦理房地產抵押登記的表述中，正確的是（　）
　　A.該宗地為出讓土地使用權，可以單獨辦理抵押登記
　　B.該宗地無論是劃撥還是出讓土地使用權，因已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，即可單獨辦理抵押登記
　　C.該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權證后才能辦理抵押登記手續
　　D.該在建工程已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續
　　(7)若該在建工程已整體抵押，在無法確定優先償款的情況下，欲估算抵押物的變現價值，測算結果應為（　）。
　　A.抵押價值
　　B.處分抵押物時的市場價值
　　C.抵押價值－處分抵押物的費用及稅費
　　D.處分抵押物時的市場價值－處分抵押物的費用及稅費
　　(8)若該項目目前已全部取得預售許可證，且部分售出，甲開發商若以尚未售出住宅部分申請貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應該是（　）
　　A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
　　B.建設工程規劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
　　C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
　　D.商品房預售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
　　(9)去年，甲公司以每平方米建筑面積10000元的價格從乙公司購得一棟建筑面積為4000㎡的寫字樓，隨之辦妥了權屬轉讓手續，又花費100萬元在該寫字樓墻涂飾了本公司的標志。現在，該公司為取得該項房地產的所有支出是（　）。
　　A.小于4000萬元　　
　　B.等于4000萬元
　　C.等于4100萬元
　　D.大于4100萬元
　　(10)2年之后，上級令甲公司出售寫字樓，這期間寫字樓市場價格在取得價格上漲10%，不考慮銷售稅費，設此時該寫字樓的售價為P，在正常的市場條件下，P最可能的取值為（　）。
　　A.P小于4100萬元　　
　　B.P等于4100萬元
　　C.P大于4100萬元　　
　　D.無法確定　一、簡答題
　　1. ①投資人的報價實質上是投資價值，是指特定的投資者根據其自身的情況和意愿，對投資項目所評估出的價值。因此對于同一投資項目，不同的投資人因自身情況（如開發建設成本、經營費用、納稅狀況、對未來的信心等）和意愿（如獲利高低的認可程度等）不同，其投資價值（報價）是存在差異的。
　　②房地產估價師估值實質上是市場價值，是指該投資項目對于一個典型投資者的價值。
　　③市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值；投資價值是對特定的投資者而言的，是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值。一般來說，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。
　　④可見，投資行為能夠實現的基本條件是：投資價值是否大于或等于市場價值。即當投資價值大于或等于投資項目的市場價值時，說明值得投資；否則，就說明不值得投資。
　　2. （1）錯誤有：①應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。②應根據估價對象的規模，確定客觀合理的開發周期，以此計算投資利息。③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。
　　（2）還應將重置價格減去折舊：①可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。②可能存在的爛尾樓設計過時（落后）等各種原因產生的功能折舊。③可能存在的由于市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。
　　3. 1．從最高最佳使用原則考慮，買主的出價偏低。
　　2．按最高最佳使用原則評價，評估對象現狀不是最高最佳使用現狀，因為評估對象裝修改造后價格可達到4000元/㎡，扣除裝修改造費用及相關手續費用后還高于3000元/㎡的水平。
　　3．正常合理的成交價格水平應為：
　　4000-(500+2220/148)=3485(元/㎡)
　　買方實際支付價格=3485元/㎡+應由買方交納稅費，只要買方付出價格在(3485元/㎡+應由買方交納稅費)以下就行。
　　二、綜合題
　　1. 1.土地重新取得成本計算錯誤，土地重新取得成本應為:
　　土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=170×93.88=15959.6（元）；
　　2.建筑物重置總價計算錯誤，應使用08年公布的重置單價，估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=3000×93.88=281640（元）；
　　3.判定建筑物成新時，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應將完好房改為基本完好房。
　　2. 1.“估價方”中缺少資質等級；
　　2.結果報告中估價對象的概況內容不全（缺少區位狀況的描述）；
　　3.估價目的的表述不符合《城市房地產抵押估價指導意見》的要求；
　　4.價值定義的表述不符合《城市房地產抵押估價指導意見》的要求；
　　5.“估價原則”缺少謹慎原則；
　　6.假設開發法的定義中 “實際支出”說法錯誤，應為“必要支出”；
　　7.結果報告中估價結果缺少單價
　　8.缺少市場背景分析；
　　9.假設開發法的計算公式缺少銷售稅費扣除項；
　　10.收益法測算建成后房地產價值時缺少選擇公式的理由（未說明未來收益是否變化）；
　　11.收益法測算建成后房地產價值時計算凈收益時不應該計算年折舊費用（參見《理論》教材P234）
　　12.假設開發法中確定續建完成后的房地產價值的年保險費計算基數錯誤，應為房屋現時價值的2‰；
　　13.假設開發法中確定續建完成后的房地產價值的年房產稅計算錯誤；
　　14.假設開發法中確定續建完成后的房地產價值的年總支出中未計算營業稅及附加；
　　15.收益法測算建成后房地產價值時收益年限的確定錯誤
　　16.運用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的計算結果有誤；
　　17.成本法估價的計算公式中缺少投資利息；
　　18.運用加權平均法求取估價對象的價格時，缺少確定權數的理由；
　　19.缺少附件
　　三、閱讀理解
　　1. (1). B (2). B (3). A (4). B (5). B (6). A (7). D (8). D (9). D 【解析】：甲公司的實際花費除了要考慮轉讓價格10000×4000=4000萬元、涂飾標志花費100萬元，還應該有轉讓過程中的稅費，比如契稅、辦證費；也要考慮到不同時點的資金的時間價值。 (10). A 【解析】：在之前的售價的基礎上考慮折舊的原因。