第二節城市住房制度改革

　　中國房地產業的發展主要得益于下列三項重大制度和體制的改革：城鎮住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地產生產方式改革。例題：中國房地產業的發展主要得益于（）三項重大制度和體制的改革。

　　A、城鎮住房制度改革

　　B．城市土地使用制度改革

　　C．房地產生產方式改革

　　D．教育制度改革

　　答案：ABC

　　一、城鎮住房制度改革的進程

　　城鎮住房制度改革是經濟體制改革的重要組成部分。中國傳統的城鎮住房制度是一種以國家統包、無償分配、低租金、無限期使用為特點的實物福利性住房制度。對這種傳統的城鎮住房制度必須進行全面徹底的改革，實現機制轉換，創立具有中國特色的新型住房制度，實現住房商品化、社會化。

　　中國城鎮住房制度改革經歷了三個階段：

      1、城鎮住房制度改革的探索和試點階段

　　1978年鄧小平同志提出了關于房改的問題。

　　1979年開始實行向居民全價售房的試點。

　　1982年開始實行補貼出售試點，即政府、單位、個人各負擔房價的1/3。

　　自1986年以后，城鎮住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。1986年2月，成立了“國務院住房制度改革領導小組”，下設辦公室，負責領導和協調全國的房改工作。這一時期的主要特點是針對傳統住房制度的核心——低租金，提出了以大幅度提租為基本環節的改革思路。

　　2、城鎮住房制度改革的全面推進和配套改革階段

　　1991年城鎮住房制度改革取得了重大突破和實質性進展，結束了一段時期以來的徘徊局面，進入了全面推進和綜合配套改革的新階段。

　　1991年11月，國務院辦公廳下發了《關于全面進行城鎮住房制度改革的意見》，這是城鎮住房制度改革的一個綱領性文件，明確了城鎮住房制度改革的指導思想和根本目的，制定了城鎮住房制度改革的總體目標和分階段目標，住房制度改革已從探索和試點階段，進入全面推進和綜合配套改革的新階段。

　　3、城鎮住房制度改革的深化和全面實施階段

　　1994年7月，國務院下發了《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》，標志著城鎮住房制度改革已進入深化和全面實施階段。《決定》確定房改的根本目的是：建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化；加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。房改的基本內容可以概括為“三改四建”。

　　“三改’’即改變計劃經濟體制下的福利性的舊體制，包括：改變住房建設投資由國家、單位統包的體制為國家、單位、個人三者合理負擔的體制，改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會化，專業化運行的體制；改變住房實物福利分配的方式為以按勞分配的貨幣工資分配為主方式。

　　“四建”即建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的住房制度，包括：建立以中低收

　　人家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收人家庭為對象的商品房供應體系；建立住房公積金制度；發展住房金融和住房保險，建立政策性和商業性并存的住房信貸體系；建立規范化的房地產交易市場和房屋維修、管理市場。

　　1998年7月3日發布《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，宣布從1998年下半年開始，全國城鎮停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。新的深化城鎮住房制度改革的基本內容是：①停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化；②建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系；③繼續推進現有公有住房改革，培育和規范住房交易市場：④采取扶持政策，加快經濟適用住房建設；⑤發展住房金融；⑥加強住房物業管理。

　　例題：中國傳統的城鎮住房制度是一種以（）為特點的實物福利性住房制度。

　　A、國家統包

　　B．無償分配

　　C．低租金

　　D．無限期使用

　　答案：ABCD

　　例題：經濟適用住房開發利潤控制在（）以下，使經濟適用住房價格與中低收入家庭的承受能力相適應。

　　A、1%

　　B．2%

　　C．3%

　　D．4%

　　答案：C

　　二、現行城鎮住房制度的基本框架

　　2003年8月12日，國務院下發了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，要求堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產市場體系，更大程度地發揮市場在資源配置中的基礎性作用；堅持以需求為導向，調整供應結構，滿足不同收入家庭的住房需要；堅持深化改革，不斷消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；堅持加強宏觀調控，努力實現房地產市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定；堅持在國家統一政策指導下，各地區因地制宜，分別決策，使房地產業的發展與當地經濟和社會發展相適應，與相關產業相協調，促進經濟社會可持續發展。

　　1、完善住房供應政策，加強經濟適用住房的建設和管理

　　經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。對經濟適用住房，要嚴格控制在中小套型，嚴格審定銷售價格，依法實行建設項目招投標。經濟適用住房實行申請、審批和公示制度。集資、合作建房是經濟適用住房建設的組成部分，其建設標準、參加對象和優惠政策，按照經濟適用住房的有關規定執行。

　　2、增加普通商品住房供應，控制高檔商品房建設

　　根據市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發展，提高其在市場供應中的比例。對普通商品住房建設，要調控土地供應，控制土地價格，清理并逐步減少建設和消費的行政事業性收費項目，多渠道降低建設成本，努力使住房價格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應。

　　3、建立和完善廉租住房制度，繼續推進現有公房出售，完善住房補貼制度

　　強化政府住房保障職能，切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。以財政預算資金為主，多渠道籌措資金，形成穩定規范的住房保障資金來源。最低收入家庭住房保障原則上以發放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。

　　例題：（）是具有保障性質的政策性商品住房。

　　A．經濟適用住房

　　B．廉租住房

　　C．普通商品房

　　D．辦公用房

　　答案：A