第六節 固定資產及投資性房地產

　　一、固定資產

　　(一)固定資產概述

　　固定資產，是指同時具有下列特征的有形資產：

　　(1)為生產商品、提供勞務、出租(非房產出租)或經營管理而持有的;

　　(2)使用壽命超過一個會計年度。

　　固定資產同時滿足下列條件的，才能予以確認：

　　(1)與該固定資產有關的經濟利益很可能流入企業;

　　(2)該固定資產的成本能夠可靠地計量。

　　固定資產的分類標準：經濟用途分類、綜合分類

　　科目設置：“固定資產”、“累計折舊”、“在建工程”、“工程物資”、“固定資產清理”

　　(二)取得固定資產

　　1.外購固定資產

　　企業外購固定資產的成本，包括購買價款、相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態前所發生的可歸屬于該項資產的運輸費、裝卸費、安裝費和專業人員服務費等。

　　以一筆款項購入多項沒有單獨標價的固定資產，應當按照各項固定資產的公允價值比例對總成本進行分配，分別確定各項固定資產的成本。

　　2.建造固定資產

　　(1)自營工程

　　(2)出包工程

　　(三)固定資產的折舊

　　除以下情況外，企業應對所有固定資產計提折舊：

　　(1)已提足折舊仍繼續使用的固定資產;

　　(2)按照規定單獨估計作為固定資產入賬的土地。

　　折舊方法：年限平均法、工程量法、雙倍余額抵減法、年數總和法

　　賬務處理：

　　(1)基本生產車間使用的固定資產，其計提的折舊應計入制造費用，并最終計入所生產產品成本;

　　(2)管理部門使用的固定資產，其計提的折舊應計入管理費用;

　　(3)銷售部門所使用的固定資產，其計提的折舊應計入銷售費用;

　　(4)未使用的固定資產，其計提的折舊應計入管理費用;

　　(5)自行建造固定資產過程中使用的固定資產，其計提的折舊應計入在建工程成本。

　　(6)經營租出的固定資產，其計提的折舊額應計入其他業務成本。

　　(四)固定資產的后續支出

　　固定資產后續支出，是指固定資產在使用過程中發生的更新改造支出、修理費用等。

　　(五)固定資產的處置

　　(1)轉入固定資產清理

　　借：固定資產清理

　　累計折舊

　　固定資產減值準備

　　貸：固定資產

　　(2)發生的清理費用等

　　借：固定資產清理

　　貸：銀行存款

　　應交稅費――應交營業稅

　　(3)收到出售固定資產的價款、殘料價值、變價收入等

　　借：銀行存款

　　原材料

　　貸：固定資產清理

　　(4)結轉固定資產凈損益

　　借：營業外支出

　　貸：固定資產清理

　　或者：相反分錄

　　(六)固定資產清查

　　1.固定資產盤盈

　　作為前期差錯處理。

　　借：固定資產

　　貸：以前年度損益調整

　　借：以前年度損益調整

　　貸：盈余公積

　　利潤分配――未分配利潤

　　2.固定資產盤虧

　　企業在財產清查中盤虧的固定資產，按盤虧固定資產的賬面價值借記“待處理財產損溢――待處理固定資產損益”科目，按已計提的累計折舊，借記“累計折舊”科目，按已計提的減值準備。借記“固定資產減值準備”科目，按固定資產原價，貸記“固定資產”科目。按管理權限報經批準后處理時，按可收回的保險賠償或過失人賠償，借記“其他應收款”科目，按應計入營業外支出的金額。借記“營業外支出――盤虧損失”科目。貸記“待處理財產損溢”科目。

　　(七)固定資產減值

　　可收回金額低于賬面價值，確認減值損失：

　　借：資產減值損失

　　貸：固定資產減值準備

　　二、投資性房地產

　　(一)投資性房地產概述

　　投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

　　下列各項不屬于投資性房地產：

　　(1)自用房地產

　　(2)作為存貨的房地產

　　(二)投資性房地產的取得

　　將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：

　　(1)與該資產相關的經濟利益很可能流入企業

　　(2)該投資性房地產的成本能夠可靠地計量

　　1.外購的投資性房地產

　　2.自行建造的投資性房地產

　　(三)投資性房地產的后續計量

　　成本模式和公允價值模式

　　同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。以成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。

　　已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

　　(四)投資性房地產的處置

　　成本模式下的處置：

　　處置投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產的累計折舊或累計攤銷，借記“投資性房地產累計折舊(攤銷)”科目，按該項投資性房地產的賬面余額，貸記“投資性房地產”科目，按其差額，借記“其他業務成本”科目。已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備。

　　公允價值模式下的處置：

　　處置投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產的賬面余額，借記“其他業務成本”科目，貸記“投資性房地產(成本)”科目、貸記或借記“投資性房地產(公允價值變動)”科目;同時，按該項投資性房地產的公允價值變動，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業務成本”科目。按該項投資性房地產在轉換日記入資本公積的金額，借記“資本公積――其他資本公積”科目，貸記“其他業務成本”科目。