第三節 　　房地產開發產品銷售的核算 

一、房地產銷售收入確認的一般原則
　　確認房地產收入應該考慮兩個重要因素：一是要根據客戶的資信程度，并以定金與售價的百分比作為參考，評價其在房地產上首次或繼續投資的情況，二是要評價房地產企業對已售出的房產和地產的權利和義務關系的履約程度。

二、房地產銷售收入確認的方法
　(一)完全應計法――即銷售法，是指在房地產開發產品的所有權已經轉移并滿足以下條件收到款項時，即確認為銷售收入的方法。采用完全應計法的適用條件應該是：Ａ、試用期滿；B、付款可靠； C、應收賬款收回的把握性強；D、賣方應盡義務大部分完成。完全應計法下房地產銷售的應收賬款應以凈現值表示。應收賬款的凈現值等于房地產商品的現行市場價格。

　　在房地產銷售業務中，應收賬款實際上是由兩部分組成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全應計法就是在銷售時確認房地產的銷售收入，而在收款期內確認利息收入的一種會計處理方法。

　(二)完工百分比法
　　采用完工百分比法確定收入的使用條件除因所開發項目尚未完工而與完全應計法不同外，其余的前提條件與完全應計法基本相同。但其在確認收入的方式上卻與完全應計法有明顯的區別。其區別在于，在完工百分比法中銷售收入是隨著工程項目的完工進度逐期確認。而在利息收入的確認上則與完全應計法相同。對于某一項工程的完工程度，通常是以已發生成本占預計總成本的比例來估定的。

　(三)分期收款法
　　當某項房地產交易實質上已經完成，但卻因客戶初期交款不足等原因而無法合理估計收款情況時，可采用分期收款法確認該項房地產交易的銷售收入。

　　１.應收賬款的計價
　　采用分期收款要求在收到貨款時確認銷售收入；應以本金和利息之和計算應收賬款。

　　2.開發成本的預計
　　分期收款法在利潤計算上是將總收入和總成本之差(毛利)遞延，因此，在銷售時就應確定總成本，而實際上總成本在銷售時并未人部發生，因而必需預計以后發生的開發成本。
三、房地產開發產品銷售核算的科目設置
１、“經營收入”――核算房地產企業對外轉讓、銷售和出租開發產品等取得的經營收入。同時，按照“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建工程結算收入”、“出租產品租金收入”等設置明細分類賬。
2、“經營成本”――核算企業對外轉讓、銷售、結算和出租開發產品等應結轉的經營成本。同時，按經營成本的種類，包括“土地轉讓成本”、“商品房銷售成本”、“配套設施銷售成本”、“代建結算成本”、“出租產品經營成本”等設置明細賬。
3、“其他業務收入”――核算主營業務以外的其他業務收入，包括商品房售后服務收入、材料銷售收入、無形資產轉讓收入、固定資產出租收入。
4、“其他業務支出”――核算企業發生的與其他業務收入相關的成本、費用、經營稅金及附加等。
5、“經營稅金及附加”

四、房地產開發產品銷售的賬務處理
　(一)土地轉讓和商品房銷售的賬務處理
　　　１、 交款提貨的銷售方式
　　在收到貨款時：借：銀行存款 
  貸：經營收入--土地轉讓收入
　　　　　 　            --商品房銷售收入
　　同時或定期按土地開發成本和商品房成本結轉經營成本：
　　借：經營成本--土地轉讓成本
　　　　 --商品房銷售成本
　　　　貸：開發成本--土地開發
　　　　　　 --房屋開發
　　2、 預收貨款的銷售方式
　　3、 托收承付的銷售方式　　將開發產品交付客戶使用，向銀行辦理托收時：
　　借：銀行存款
　　　　貸：經營收入--土地轉讓收入
　　　　 --商品房銷售收入
教材例題這個地方會計分錄的明細科目寫錯了！
　　4、 分期收款的銷售方式
　　（１）在付出銷售房產時，按轉讓及售出的土地或商品房的實際成本記賬：

　　借：分期收款開發產品--土地或商品房
　　　　貸：開發產品--土地或商品房
　（2）按照合同收款時，按合同規定收款的金額記賬：   （3）同時結轉相應的成本
　　借：銀行存款 借：經營成本--商品房或土地銷售成本
　　　　貸：經營收入--土地轉讓收入或商品房銷售收入 貸：分期收款開發產品--土地或商品房
(二)配套設施銷售的賬務處理
　　其收入應記入“經營收入”帳戶的“配套設施銷售收入”明細賬，其賬務處理與前相同
(三)代建工程銷售的賬務處理
　　代建工程銷售收入應在工程竣工驗收并辦妥交接手續時將代建工程價款結算單提交給委托單位確認后，記入“經營收入--代建工程銷售收入”明細賬。