8、投資性房地產與自用房地產之間的轉換的條件及轉換日的界定 

　　轉換的條件包括： 

　　（1）投資性房地產開始自用； 

　　（2）作為存貨的房地產，改為出租； 

　　（3）自用土地使用權停止自用，改用于賺取租金或資本增值； 

　　（4）自用建筑物停止自用，改為出租。 

　　轉換日的確定： 

　　（1）投資性房地產開始自用――轉換日為房地產達到自用狀態，且開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期； 

　　（2）作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租――轉換日應當為租賃期開始日； 

　　（3）自用土地使用權停止自用，改用于資本增值――轉換日為自用土地使用權停止自用后確定用于資本增值的日期。 

　　9、投資性房地產成本模式、公允價值模式轉換相關的賬務處理 

　　（一）成本模式下轉換的賬務處理： 

　　（1）成本模式轉為自用的賬務處理： 

　　借：固定資產（無形資產） 

　　投資性房地產累計折舊（攤銷） 

　　投資性房地產減值準備 

　　貸：投資性房地產 

　　累計折舊（累計攤銷） 

　　固定資產減值準備（無形資產減值準備） 

　　（2）自用的轉為成本模式計量的投資性房地產的賬務處理： 

　　借：投資性房地產 

　　累計折舊（累計攤銷） 

　　固定資產減值準備（無形資產減值準備） 

　　貸：固定資產（無形資產） 

　　投資性房地產累計折舊（攤銷） 

　　投資性房地產減值準備 

　　（二）公允價值模式轉為自用的賬務處理： 

　　借：固定資產（無形資產） 

　　貸：投資性房地產――成本 

　　――公允價值變動（或借記） 

　　公允價值變動損益（或借記） 

　　自用轉為公允價值模式計量的投資性房地產的賬務處理： 

　　（1）轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額作為當期損益處理。 

　　借：投資性房地產――成本（公允價值） 

　　累計折舊（累計攤銷） 

　　固定資產減值準備（無形資產減值準備） 

　　公允價值變動損益 

　　貸：固定資產、無形資產、開發產品等 

　　（2）轉換當日公允價值大于賬面價值的，其差額計入所有者權益。 

　　借：投資性房地產――成本（公允價值） 

　　累計折舊（累計攤銷） 

　　固定資產減值準備（無形資產減值準備） 

　　貸：固定資產、無形資產、開發產品等 

　　資本公積――其他資本公積 

　　注意：這里的資本公積，在該項投資性房地產處置的時候，要轉入到當期損益即，“其他業務收入”。 

　　10、投資性房地產在處置或轉讓時的相關注意事項 

　　（1）一般來說，投資性房地產作為企業的其他業務活動核算，所以在該項投資性房地產處置時，要相應的確認“其他業務收入”，并相應的結轉“其他業務成本”。但是企業將投資性房地產業務作為企業的主要經營業務核算的，應該作為“主營業務收入”處理。 

　　（2）成本模式下的處置： 

　　借：銀行存款（處置收入凈額） 

　　　　貸：其他業務收入 

　　借：其他業務成本 

　　　　投資性房地產累計折舊（攤銷） 

　　　　投資性房地產減值準備 

　　　　貸：投資性房地產 

　　（3）公允價值模式的處置： 

　　借：銀行存款（處置收入凈額） 

　　　　貸：其他業務收入 

　　借：其他業務成本 

　　　　貸：投資性房地產――成本 

　　　　　　　　　　　――公允價值變動（或借記） 

　　借：公允價值變動損益 

　　　　貸：其他業務收入（或相反分錄） 

　　借：資本公積――其他資本公積（按投資性房地產在轉換日計入資本公積的金額） 

　　　　貸：其他業務收入 

　　11、企業在取得金融資產時所發生的交易費用具體包括什么內容、應如何處理 

　　交易費用是指可直接歸屬于購買、發行或處置金融工具新增的外部費用。這里“新增的外部費用”是指企業不購買、發行或處置金融工具就不會發生的費用。交易費用具體包括支付給代理機構、咨詢公司、券商等的手續費和傭金及其他必要支出，不包括債券溢價、折價、融資費用、內部管理成本及其他與交易不直接相關的費用。 

　　（1）取得交易性金融資產時發生的手續費用計入投資收益； 

　　（2）取得可供出售金融資產發生的手續費用計入可供出售金融資產初始確認金額。如果是股票投資的，公允價值和明細科目之和是計入到“成本”明細科目中的；如果是債券投資，“成本”科目是反映債券的面值，相關費用是在“利息調整”中反映。 

　　（3）取得持有至到期投資應當按取得時的公允價值和相關交易費用之和作為初始確認金額。 

　　12、可供出售金融資產減值處理 

　　可供出售金融資產發生減值的基本分錄是： 

　　借：資產減值損失 

　　　　貸：資本公積－－其他資本公積 

　　　　　　可供出售金融資產－－公允價值變動 

　　這里轉出的資本公積是累計的損失數，如果是以前還是公允價值上升的情況，因為特殊原因突然發生減值（這種情況是不多見的），這里原來資本公積的貸方數也是應該計入在借方轉出的。 

　　可供出售金融資產的減值在確認以后如果在以后期間符合條件的時候是可以轉回的。這里要注意的是可供出售權益投資發生的減值損失，轉回的時候是不能通過損益轉回的。轉回的分錄是： 

　　借：可供出售金融資產－－公允價值變動 

　　　　貸：資本公積－－其他資本公積

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