2013年會計職稱考試經濟法預習指導(6)

租賃合同

1.租賃合同的最長期限

租賃期限不得超過20年;超過20年的，超過部分無效;租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起仍不得超過20年。

2.不定期租賃

(1)租賃期限6個月以上的，合同應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

(2)當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規定仍不能確定的，視為不定期租賃。

(3)租賃期屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。

3.權利義務

(1)出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。

(2)出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

(3)因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

(4)租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

(5)承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物，如未經出租人同意，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

4.轉租

(1)承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，“承租人”應當賠償損失。

(2)承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

【例子】甲將自己的房屋出租給乙，乙將該房轉租給丙。(1)如果轉租未經過甲的同意，甲可以解除“甲乙之間”的合同，合同解除后，乙應當返還租賃物，從而無法履行乙丙之間的合同，乙應當對丙的損失承擔違約責任。(2)如果轉租已經經過甲的同意，丙在使用的過程中對租賃物造成損害，甲有權要求“乙”承擔違約責任，也可以根據《物權法》的規定，要求丙承擔侵權損害賠償責任。

5.租金的支付期限

對租金的支付期限未確定的，當事人可以協議補充;不能達成補充協議的，可以根據合同的有關條款或者交易習慣確定;仍不能確定的：

(1)租賃期限不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付;

(2)租賃期限1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付。

6.所有權變動

(1)買賣不破租賃：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力

(2)出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有在同等條件下優先購買的權利。

【注意】只有在房屋租賃中才有優先購買權